Олег Шапиро, архитектор, сооснователь бюро Wowhaus, о судьбе торговых центров: «В крупных городах России уже поменялась схема потребления»
Не так давно мы говорили о торговых центрах, как об основном месте времяпровождения жителей спальных районов независимо от возраста. И видели в этом проблему замещения полноценного досуга москвичей псевдо-культурной повесткой гигантских гипермаркетов.
После карантина ТЦ ждет новая реальность, и дело даже не в пандемии. В CША и Китае - странах с более динамичной экономикой - тенденция отмирания офлайн продаж появилась задолго до введения карантина и пандемического всплеска интернет-торговли (В США, по прогнозам Credit Suisse, к 2022 году должны закрыться 25% крупных ТЦ; посещаемость офлайн-магазинов в 2019 году упала на 11,4%). Новый кризис сметет очередной устаревший формат.
Понимая тренд, мы в бюро Wowhaus еще до пандемии стали думать о том, как можно адаптировать ТЦ. Мы заметили, что в крупных городах России уже поменялась схема потребления. Если раньше жители шли в торгцентры за покупками, а их там удерживали при помощи всевозможных развлечений (катка, кинотеатра, фудкорта), то сейчас людей привлекают возможности иного потребления: впечатлений, просвещения, культурных программ, детских мероприятий (а торговая функция используется попутно). Схема потребления, таким образом, как бы вывернулась наизнанку. В скором времени это приведет к неизбежному сокращению торговых площадей и деградации традиционной экономической модели.
Адаптация торговых центров к новой реальности и выстраивание новой функциональной модели, позволяющей экономически выживать, еще 2 месяца назад казались задачей неблизкого будущего, сугубо теоретической. Сейчас это актуальная проблема.
Нужно ли сносить ТЦ? По типологии это павильон, разделенный на разновеликие сектора, такой же, как выставочные павильоны, которые можно довольно легко трансформировать во что-то другое, например, в госпиталь, как павильоны ВДНХ.
Это готовая всесезонная и сравнительно новая инфраструктура с подведенными сетями и транспортной доступностью, которую вполне можно реконструировать. Основная задача – удачно перепрограммировать пространство и просчитать новую экономическую модель.
Мы думаем, в связи с тем, что многие сотрудники крупных компаний теперь будут иметь возможность частично работать «на удаленке» и оставаться в дневное время в своем спальном районе, будет сформирован серьезный запрос на более качественную и разнообразную среду, на насыщение этих районов всеми городскими сервисами, а также развлекательными и культурными функциями. Это может повлиять на естественное формирование в Москве так называемых субцентров (К этому как раз стремилась программа «Мой район», ранее сталкивающаяся с рядом системных проблем из-за особенностей развития столицы, но в 2019 году эта задача была переведена в практическую, поддержанную бюджетом плоскость). ТЦ могли бы стать территориальным ресурсом для формирования в плотных застроенных жилых районах новых культурно-образовательных комплексов с усеченной торговой функцией (останутся шоурумы, pop-up магазины, точки pickup points).
По сути, торговый центр – аналог старых промышленных территорий в срединной и центральной частях города – меньшие по площади, но многоэтажные, с существующей структурой и с уже решенной транспортной доступностью, сооружения. При помощи грамотного перепрограммирования и создания новой экономической основы гипермаркеты из «культурного проклятия» могли бы стать местными культурными центрами с торговыми функциями. Подобное развитие – это шанс второй жизни и экономического спасения устаревших ТЦ.
Долгие годы архитекторы, градостроители и другие многочисленные урбанисты предлагали создать в Москве так называемые «субцентры». Годы неудач – не случайность. Существуют системные проблемы, на которые наталкивается идея формирования субцентров на периферии. Во-первых, это серьезная структурная сложность: исторически Москва имеет радиально-кольцевую структуру. Центр в такой системе стремится быть единственным, стягивая на себя все городские активности. Во-вторых, гигантские спальные жилые массивы практически монофункциональны. Причем квартиры здесь начинаются сразу от уровня земли, что исключает возможность превращения первых этажей во что-то более-менее открытое и активное. «Дневное население» этих районов хоть и довольно многочисленно, но состояло, в основном, из детей, школьников и пенсионеров. Активные, платежеспособные жители работали и учились в иных, прежде всего, центральных районах Москвы.
Кризис смывает устаревшие, тормозящие развитие обстоятельства. Рост числа работающих «на удаленке» бывших офисных служащих и обучающихся дистанционно студентов резко меняет дневной состав спальных районов. Эта масса новых дневных «резидентов», безусловно, сформирует серьезный запрос на более качественную разнообразную среду, на насыщение спальных районов всеми городскими сервисами, развлекательными и культурными функциями.
Необходимость развития общественных функций и пространств обеспечит образование многофункциональных субцентров уже не административным, а естественным образом. Мы, вполне возможно, увидим новую волну джентрификации – уже не промышленных территорий, а торговых центров. Малый бизнес (кафе, рестораны, парикмахерские и проч.), которым после пандемии будет невозможно тянуть высокую ставку аренды помещений в центре, будут заинтересованы в поиске помещений с более низкой арендной ставкой. ТЦ, в свою очередь, будут заинтересованы в поиске новых арендаторов, а огромному количеству потребителей будет важно появление новых качественных точек в непосредственной близости от мест проживания.
