Новостройки пошли нарасхват
Спрос на новостройки в Москве побил все рекорды: несмотря на летний сезон, в июне количество ДДУ, заключенных на первичном рынке, было больше, чем в другие месяцы. Так рынок отреагировал на старт реформы долевого строительства: примерно половину договоров оформили юридические лица, а активность физических лиц связана с опасением резкого подорожания жилья из-за перехода на эскроу-счета. Покупатели спешили успеть в последний вагон уходящего поезда.
Как горячие пирожки уходили новостройки в летнее время. Управление Росреестра по Москве в июне зарегистрировало 11 677 договоров долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с маем показатель вырос на 53,9%, а по сравнению с июнем прошлого года – на 108,1%. Аналитики зафиксировали ранее невиданную ситуацию на первичном рынке: обычно летом продажи падают, а не растут. Впрочем, лето 2019 года для отрасли действительно оказалось не совсем обычным: ломается привычный уклад, в соответствии с которым застройщики и покупатели выстраивали свои отношения в течение многих лет. Неудивительно, что нервничают и те и другие. Глава столичного Росреестра Игорь Майданов уверен: нетипичный рост спроса произошел в первую очередь из-за реформы долевого строительства. «В преддверии перехода строительного рынка на новую схему финансирования долевого строительства спрос на первичном рынке жилья в столице увеличился в полтора раза», – заявил чиновник, комментируя итоги июня. По его словам, количество заключенных ДДУ на 32% превысило показатели ноября 2018 года, когда был зафиксирован предыдущий рекорд продаж в сегменте новостроек, и покупатели оформили 9 тыс. договоров.
«Такой скачок в том числе вызван желанием застройщиков завершить проекты до перехода на эскроу-счета. По итогам месяца около 50% от всех ДДУ были поданы юридическими лицами», – сообщил Майданов. Напомним, что для продолжения работы по старой схеме в проекте должно быть заключено не менее 10% ДДУ, исходя из реализуемой площади, указанной в проектной декларации. Получается, чтобы соответствовать этим требованиям, застройщики продали часть квартир своим структурам. Такая же тенденция, по словам Майданова, наблюдается и на рынке соседней области. Там количество ДДУ по сравнению с маем возросло на 44,2%, а по сравнению с июнем прошлого года – на 57%. Всего в Подмосковье оформили почти 9,5 тыс. договоров на покупку жилья на первичном рынке.
Впрочем, спрос со стороны физических лиц тоже вырос, хотя и не так значительно. По оценкам самих девелоперов, в мае показатель увеличился примерно на 10%, а в июне прошлого года – на 9%. Главная причина – опасение, что после перехода на эскроу-счета жилье резко подорожает. Аналогичные прогнозы давали и сами застройщики, и аналитики рынка. По их оценкам, из-за связанных с реформой издержек стоимость квартир может вырасти на 10–15%. Такие настроения заставили потенциальных покупателей жилья быстрее принимать решения о сделке. (Июнь в данном случае можно сравнить с последним вагоном, уходящего поезда.) Тем более что в наиболее привлекательных районах, в частности в новой Москве, цены на новостройки действительно пошли вверх.
По оценкам участников рынка, на долю ТиНАО в июне пришлось почти 2,5 тыс. ДДУ. «За год спрос на квартиры в новостройках Троицкого и Новомосковского округов вырос на 32%, – говорит руководитель департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин. – По этому показателю новая Москва опередила столицу в старых ее границах, где рост составил 28%, и Подмосковье, где отмечается рост в 16%». При этом доля москвичей от общего числа покупателей на первичном рынке достигла 65–70%. Хотя еще год назад она составляла 40%. Первая группа покупателей, по словам Жидкина, это те, кто продает жилье в старой Москве и покупает лучшее по качеству и большее по площади жилье в новой. Вторая группа, причем большая по численности, те, кто покупает жилье с помощью ипотеки.
Действительно, ипотека остается значимым фактором для оценки состояния рынка жилой недвижимости. По мнению аналитиков, снижение ставок рядом крупных банков – это вторая причина, повлиявшая на рост реального спроса на новостройки в июне. Президент РФ Владимир Путин на прошлой неделе заявил, что снижение ключевой ставки ЦБ (напомним, регулятор понизил ее на 25 б.п. до 7,5% годовых) уже привело к небольшому снижению стоимости ипотеки. А во втором полугодии процентная ставка по жилищным кредитам, возможно, опустится ниже 10% годовых. «Ипотека остается основным драйвером продаж, активность потребителей будет в дальнейшем связана именно с этим инструментом», – соглашаются эксперты.
Значительный рост демонстрирует и рынок нежилой недвижимости столицы – с апреля по июнь зафиксировано 6,9 тыс. договоров долевого участия, что на 21% больше, чем по итогам первых трех месяцев 2019 года. Всего с начала года Росреестр по Москве зарегистрировал порядка 59,2 тыс. ДДУ, что на 32% больше, чем в первой половине 2018-го.
