Новостройки по большому счету
Если одни эксперты (например, чиновники Минстроя РФ) сегодняшнее состояние строительной отрасли оценивают как период глубокого реформирования, то от бизнеса часто можно услышать другое – что отрасль находится в зоне турбулентности. Впрочем, Москва правовые метаморфозы в девелопменте переживает более-менее спокойно. Это показала ключевая сессия PROEstate 2019 «Девелопмент в Москве: вера в настоящее», организованная Москомстройинвестом и посвященная переходу на эскроу-счета.
Итоги процесса перехода на эскроу-счета можно считать промежуточными: более полная картина, по словам заместителя председателя Москомстройинвеста Александра Гончарова, появится к концу года. Пока же 76% разрешений на строительство застройщики получают по старым схемам. И по уже выданным разрешениям, в силу масштабности некоторых проектов, такая практика продлится до 2028 года.
По данным комитета, в долевое строительство вложились 200 тыс. частных инвесторов. Предполагаемый спад активности покупателей в связи с корректировкой ФЗ № 214 ожидался, но оправдался лишь отчасти. Всплеск заключений договоров инвестирования произошел в июне, накануне введения новых правил игры, однако и в июле, и в августе текущего года уровень продаж был высоким. Растет и число сделок с привлечением ипотечных кредитов: если в начале года наблюдался некоторый провал, то сейчас, по данным Росреестра, ипотека опять набирает обороты. Этому способствует и коррекция процентных ставок, и требования к первоначальному взносу. Все это будет стимулировать продажи.
В комитете проанализировали степень готовности девелоперских проектов, которые реализуются по старым схемам. Выяснилось, что примерно четверть из них находится в высокой стадии, более 50% объемов работ по ним уже выполнена, остальные имеют готовность на уровне 35–50%, являются проектами КОТ – комплексного освоения территорий или включают крупные объемы социальной недвижимости.
В последние месяцы текущего года Москомстройинвест планирует проанализировать ситуацию по работе компаний, перешедших на эскроу-счета. Эти застройщики не будут сдавать комитету финансовую отчетность, так как расходование средств теперь контролируют банки, но декларации по проектам комитет от застройщиков получать будет, а главное, сможет отслеживаться размещение данных в ЕИСЖС – Единой информационной системе жилищного строительства. Большой объем нарушений в долевом строительстве – до 30% – связан с неактуальной информацией, которую бизнес размещает на этом ресурсе. 25% связаны с недостоверными данными. Но итоги реформы долевого строительства при этом выглядят позитивно: за 2019 год доля заключения договоров с нарушением привлечения средств населения, например, без регистрации ДДУ, снизилась до 1%. Июльские события, по мнению Гончарова, простимулировали застройщиков вести стройки более динамично и быть открытыми. «Если сегодня заказать проведение генетического теста, то эта информация будет менее полной, чем те сведения, которые обязан публиковать о себе застройщик», – красноречиво обрисовал ситуацию Гончаров. Несвоевременно размещенные или неточные данные по проекту в системе ЕИСЖС для девелопера теперь грозят статьей и рассматриваются как административное правонарушение. В компетенции Москомстройинвеста также остаются проверки, даже необязательно по жалобам граждан. Надзорная деятельность комитета не исключает и штрафы за нарушения.
Чиновник прокомментировал идею поэтапного раскрытия счетов, которую давно высказывают в бизнес-сообществе. Он считает, что рынок постепенно к этому придет. Пока говорить об этом рано: в августе зарегистрированы всего 1700 сделок по покупке недвижимости на проектах, реализующихся с помощью эскроу-счетов. Существенно повлиять на рост или снижение цен это не могло, но постепенно, когда банки «набьют руку» на таких схемах, вопросы поэтапного раскрытия счетов будут решены.
Будет продолжаться и развитие территорий, ранее занимаемых промышленными зонами. Их доля в границах старой Москвы составляет 17%, по ним выданы разрешения на строительство 20 млн кв. метров недвижимости. И важным здесь является разумный баланс между жильем и нежилыми объектами. Сегодня 1,8 трлн рублей уже вложено в этот сектор, что говорит о высокой привлекательности рынка.
Гончаров отметил, что рабочая группа при Москомстройинвесте до 1 октября будет рассматривать состояние проектов, реализуемых в городе. Те, которые подпадают под известные требования готовности и степени реализации, смогут претендовать на получение заключения о соответствии критериям (ЗОСК), чтобы достраиваться по-старому.
Принимавшие участие в дискуссии компании оценивают ситуацию спокойно. Однако отмечают, что на рынке в ответ на правовые изменения уже начали возникать новые тренды. Например, вырос интерес к земельным участкам – качественным и официально оформленным. Надежда на то, что начнется сброс земли со стороны землевладельцев, пока не оправдался. И бизнес готов рассматривать самые разные законные схемы, чтобы реализация земельных активов стала для них выгодной, включая ПИФы, акции, участие в прибыли от проекта.
Рост цены 1 кв. метра вполне ожидаем – из-за стоимости услуг банков и повышения НДС, но это будет происходить постепенно. Высокие объемы отчетности – это то, что можно считать негативным последствием реформы рынка. При этом часть потребителей уже проявила заинтересованность схемами эскроу-счетов, так как увидела в этом гарантированную защиту своих интересов. Хотя все это мало соотносится с ситуацией в регионах: низкая доходность проектов, невысокий спрос, неподготовленность банков к новым правилам игры – главные проблемы, решение которых пока непонятно как могут быть разрешены.
