Метры перемен
Качественная «панель» сегодня не имеет практически ничего общего с проектами массовой застройки советского образца. Инвестиционная стоимость квадратного метра в индустриальных домах под чистовую отделку сопоставима с ценой в монолитном, но с голыми стенами, а экономия за счет оптимизации и сокращения сроков выполнения работ, по словам коммерческого директора Первого ДСК Григория Алтухова, может составить до 30–35%.
Конкуренцию в Московском регионе не выдержат до трети застройщиков, поэтому рынок жилья постепенно концентрируется в руках крупных девелоперов, считает Григорий Алтухов. «Однако далеко не все девелоперы, даже крупные, работают без потерь, из-за чего сроки реализации проектов могут удлиняться. В связи с этим, а также с внедряемыми эскроу-схемами снижаются маржинальность и экономическая эффективность проектов», – отметил коммерческий директор.
По словам специалиста, Первый ДСК, как и другие застройщики, серьезно зависит от спроса на построенные метры, от уровня цен на новое жилье и от скорости его реализации. Так, типовой индустриальный дом можно запроектировать, возвести и продать за полтора года, тогда как монолитный, с таким же количеством квартир, – где-то за пять лет.
«В этом одно из преимуществ индустриального домостроения. Однако, переходя к схеме проектного финансирования, мы становимся заложниками сроков выполнения работ, поскольку именно они во многом определят возможности девелопера реализовать задуманное с какой-либо прибылью. Стоит затянуть реализацию на полгода-год – и используемое заемное либо проектное финансирование, работа с эскроу-счетами и ставками по кредиту съедят всю прибыль.
Вместе с тем мы пересчитали экономию за счет оптимизации и сокращения сроков выполнения работ. Вышло, что до трети расходов можно сберечь. По Москве это дополнительные несколько тысяч рублей с каждого продаваемого квадратного метра. Общая экономия составит порядка 30–35%», – говорит Алтухов.
Специалисты проанализировали два варианта. Первый – когда работа ведется в новых условиях. Второй – когда стройка идет за счет проектного кредитования, а квартиры продаются после их ввода в строй. «Возникает вопрос: зачем ждать, когда можно сразу продавать? Средства дольщиков обычно окупали объемы финансирования в конкретный проект и позволяли девелоперам приобретать следующие площадки под застройку. Классическая схема, прежде главенствующая на рынке, – продаешь квартиры и на эти деньги строишь – сегодня просто не работает», – рассказал Григорий Алтухов.
Внутри Группы компаний ФСК, в которую входит и Первый ДСК, проанализировали ситуацию и решили, что индустриальное домостроение позволяет при прочих равных условиях не только сэкономить существенную долю себестоимости проекта, но и повысить стоимость жилья, поскольку сам бренд ДСК привлекает покупателей.
«Мы также выигрываем за счет высокой степени готовности конструкций. Отделочные работы в монолитном доме обойдутся в сумму 12–16 тыс. рублей за кв. метр – в зависимости от материалов и требований к их качеству. В индустриальном, где панели ровные и никаких стяжек и штукатурок не требуется, – будут стоить 7–8 тыс. рублей за кв. метр. При этом «панель» – абсолютно современное жилье, которое внешне не отличается от монолитного, поскольку и в том и в другом случае может применяться вентилируемый фасад», – отмечает Григорий Алтухов.
