Как ЗОЖ и вера в идею становятся драйверами территории
НЕ НОВАЯ, А МОЛОДАЯ
По словам заместителя мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрея Бочкарёва, с 2012 года в ТиНАО было введено более 20 млн кв. метров различной недвижимости, из которых более 15 млн кв. метров приходится на жилье. Большой процент тех, кто покупает, – это молодые и экономически активные. Более четверти от числа клиентов девелоперских компаний, по данным ГК «А101», составляют люди в возрасте 26–30 лет, а если поднять «верхний порог» до 35 лет, то доля молодых покупателей дойдет почти до половины. При этом, например, около 60% покупателей жилья в ГК «А101» находятся в официальном или гражданском браке. У 23% покупателей уже есть дети до 18 лет, из них половина – дошкольники. Девелоперы давно научились обеспечивать своей аудитории комфортную городскую среду здесь и сейчас. Но что будет, когда у нынешнего поколения Альфа вырастут свои дети? Захотят ли они остаться жить в ТиНАО или среды, которая сегодня по праву считается наиболее современной в Москве, окажется недостаточно?
Кроме того, при определенных условиях концентрация прогрессивного и экономически активного населения в одном районе Москвы должна стать инструментом преодоления маятниковой миграции. Рабочие места, качественная инфраструктура развлечений и возможностей полноценно вести выбранный образ жизни – ключевые факторы для полифункционального развития территорий. Создавать условия для этого нужно уже сейчас, чтобы просто успеть за чаяниями жителей новой Москвы. В этих условиях девелоперам нужно предусматривать сценарии ее использования и четко понимать потребности как жителей, так и разных видов бизнеса.
Учитывая это, ГК «А101» развивает уникальный для московского и в целом российского рынка недвижимости проект – спортивно-событийный кластер «Прокшино». На территории 122,5 га у метро «Прокшино» девелопер построит более полумиллиона квадратных метров нежилой недвижимости. Всего здесь появятся 13 объектов, среди которых горнолыжный склон, аквакурорт, Центр молодежных видов спорта, ивент-площадки, музей, заточенный на популяризацию науки с элементами развлечений для детей и взрослых. Кластер с пропускной «мощностью» 10 млн посещений в год должен будет, по сути, обеспечить новую точку притяжения для жителей и гостей города. В свою очередь, город к 2035 году, с учетом запуска в эксплуатацию объектов и времени на «раскрутку», получит порядка 106 млн рублей налогов в городскую казну в год, а объем вклада в валовый региональный продукт составит более 383 млн рублей.
Из якорных объектов можно выделить всесезонный курорт с горнолыжным склоном и спортивными объектами, Центр молодежных видов спорта с многофункциональными аренами, разнообразные объекты. Часть проектов находится на стадии проектирования и строительства, часть – это концепции и разработки экономической модели. С учетом сложности и ресурсоемкости объектов девелоперам приходится регулярно перепроверять свои идеи на предмет востребованности всех функций у горожан. В ходе разработки проекты могут немного трансформироваться.
«Так, в одном из объектов, который мы условно называем DRIVE ARENA, по итогам консультаций к спортивной арене добавились концертный и театральный залы. Но основной принцип при подходе к любому объекту неизменен – большая часть объектов будут носить спортивную, развлекательную и образовательную функции. Здоровый образ жизни, активный и семейный отдых мы рассматриваем как основной сценарий использования нашего проекта», – рассказал директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов. Почему была выбрана именно эта идея, почему компания не остановила проект в реалиях пандемии, хотя, казалось бы, появились новые риски?
ВСЕ РАССЧИТАНО
Возведение крупных объектов спорта и развлечений в постпандемийный период принято связывать с большими рисками, однако они, по оценкам экспертов, оказались куда менее сильными по сравнению с мощным ростом спроса на ЗОЖ, занятиями спортом и инвестициями в «лучшую версию себя». Еще несколько лет назад клиентская база начала расти не только у фитнес-центров, но и у спортивных объектов профессионального и полупрофессионального уровня. Коронавирус лишь временно задержал этот спрос в период самоизоляции, но после ее завершения интерес к здоровому образу жизни начал расти с новой силой.
Люди, осознав все риски для здоровья, продолжат ходить в спортивно-развлекательные объекты с большим усердием. Но выбирать они будут уникальные, новаторские объекты. Они должны суметь предложить пользователю что-то нестандартное, надолго его занять и, конечно, обеспечить его безопасность. Это реалии не только постпандемийного периода, но и портрет поколений 20+ и 30+.
«Очень многое действительно будет зависеть от идеи – уникальная и должным образом воплощенная, она принесет авторам значимую долю рынка активных развлечений и хорошие показатели доходности, включая соседние объекты жилой и коммерческой недвижимости», – отметил Дмитрий Цветов.
По его словам, Группа реализует активный переговорный процесс с профильными инвесторами, способными реализовать в НАО качественный объект, который привлечет сюда публику и сопутствующие бизнесы, даст налоговую базу и рабочие места. Будучи одним из крупнейших лендлордов в этой части Москвы, ГК «А101» предлагает им самые разные локации, в том числе рядом со сложившимися районами. Но все они хотят войти именно в кластер, чтобы быть рядом с другими объектами.
«Сначала мы думали, что все дело в шаговой доступности от станции метро «Прокшино», но все оказалось интереснее. Сегодня близкое соседство с развитыми жилыми районами с уже сложившимся «портретом», формируемый городом административный районный центр, включая пул проектов – стимулов для локации, строительство в районах современных школ – магнитов для привлечения молодой аудитории, ориентированных на семейные ценности, являются своего рода гарантией стабильности. Они, вкупе с городской аудиторией в целом, обеспечат хороший уровень трафика всем объектам, будут способствовать взаимному обмену клиентами: люди сегодня хотят приехать в одно место на целый день и посетить несколько объектов, получив разнообразие, визуальную эстетику и качество», – продолжил Дмитрий Цветов.
«Если говорить про объем инвестиций, масштаб, охват, территорию, которая одновременно развивается, новая Москва, пожалуй, самый крупный проект в Европе. Самое главное, что это единый комплексный проект, в котором увязаны все инфраструктурные объекты. Могут быть в каких-то крупных городах Европы проекты, но они носят локальный характер. А мы создаем город, где развивается абсолютно все: дороги, метро, МЦД, сети, социалка, жилье, рабочие места», – отметил глава департамента развития новых территорий Владимир Федорович Жидкин.
Строящийся административно-деловой центр – одна из точек роста новой Москвы, которая уже дает импульс развитию территории. В его состав войдут офисы, образовательный кампус, префектура ТиНАО и другие объекты. Объемы строительства сопоставимы с застройкой Московского международного делового центра «Москва-Сити» – планируется возвести около 5 млн кв. метров недвижимости. Это почти 80 тыс. рабочих мест.
Объем инвестиций, вложенных в новую Москву, уже перевалил за 2 трлн рублей, из которых 530 млрд рублей – деньги московского бюджета, все остальное – внебюджетные инвестиции. «Если раньше на один рубль из казны приходилось четыре рубля внебюджетных инвестиций, то сегодня мы постепенно движемся к соотношению один к пяти», – подчеркнул Владимир Федорович Жидкин. Локация развивается именно тогда, когда она дает максимум своим жителям – работу, развлечения, возможность предоставлять качественное образование детям.
«РАЗВИВАШКИ» ДЛЯ ЛОКАЦИИ
Другой важный запрос жителей – наличие качественной образовательной инфраструктуры, это волнует примерно 60% покупателей жилья. Это касается не только государственных образовательных учреждений, но и частных садиков, «развивашек» и объектов дополнительного образования.
Последние привлекаются в локацию в рамках стандартных бизнес-процедур. Операторы качественных объектов оценивают локацию, основной «социальный срез», потенциал прироста населения и свободные помещения и довольно быстро находят заметный пул клиентов. Однако требования к государственным школам куда серьезнее. Под «хорошей школой» обычно понимается не только приличное место в рейтингах и хорошие показатели по ЕГЭ, но и набор знаний и навыков, которым она может научить. Для девелопера это значит, что школьное здание должно включать подходящие помещения для разных типов активностей – спортзал, студию робототехники, кулинарный класс, химическую лабораторию, арт-блок, студию звукозаписи и т.п. Кроме того, если школа передается городу, эти помещения должны быть хорошо оснащены.
Правда, девелоперу строить подобные объекты тоже интересно, потому что наличие хороших школ в шаговой доступности повышает престижность локации, а также влияет на экономику и общий потенциал района, который становится объектом интереса высших учебных заведений и технологичных предприятий.
Все школы, которые ГК «А101» строит в рамках своей масштабной программы создания Образовательного кластера на территории ТиНАО, проектируются на основе разработанной нами Концепции образовательной среды ГК «А101». Она указывает проектировщикам, какими следует создавать школьные пространства. Поскольку мы привлекаем к работе разные архитектурные бюро, каждый проект получается уникальным и с точки зрения архитектурно-планировочных решений, и с точки зрения «начинки» школы и ее специализации. Однако принципы их создания едины.
Так, архитектурные решения должны создавать комфортное и соразмерное ребенку пространство, которое даст больше возможностей и «побудителей» не для зубрежки, а для познания мира и подготовки к самостоятельной взрослой жизни. Все помещения должны так или иначе «работать» на образовательную функцию. При этом спортивный зал при необходимости должен уметь «превращаться» в актовый, рекреация – в лекторий, оснащение должно помогать подкреплять теоретические знания на практике. Для этого, например, мы создаем в школах лаборатории по принципу фаблаба, где можно проводить опыты на стыке наук.
Всего в рамках создания на территории ТиАНО Образовательного кластера ГК «А101» до 2035 года построит 15 школ, 48 детских садов и восемь образовательных центров.
МЕСТО ДЛЯ ЖИЗНИ И РАБОТЫ
В декабре 2020 года ГК «А101» начала строительство первой очереди бизнес-квартала «Прокшино» – нового делового центра Москвы с торговой, образовательной и рекреационной составляющей менее чем в 100 метрах от станции «Прокшино» Сокольнической линии.
Объект общей площадью 42,9 тыс. кв. метров объединит офисные пространства касса А и двухэтажный ритейл-центр. В рамках проекта в ТиНАО будет создано 3018 рабочих мест. Объем инвестиций в проект составляет около 3 млрд рублей. В целом Бизнес-квартал «Прокшино» будет состоять из пяти офисных зданий с объектами сопутствующей инфраструктуры суммарной площадью более 177 тыс. кв. метров. Объем инвестиций в проект, который позволит создать в локации более 16 тыс. рабочих мест, оценивается в 17,3 млрд рублей. «Мы отмечаем рост интереса к объектам со сравнительно небольшой этажностью и сравнительно доступными арендными ставками. По понятным причинам такие объекты сложно создать в центре Москвы, поэтому близость к метро становится еще более значимым конкурентным преимуществом», – объяснил концепцию Дмитрий Цветов.
Связанность территории Бизнес-квартала с транспортной инфраструктурой и соседними районами была заложена уже в самой концепции проекта на базе mixed-use development. Проектировщики – американское бюро CallisonRTKL – превратили пространство между офисными зданиями в частично крытый городской променад. Он не только обеспечит жителей новыми объектами сервисно-бытовой инфраструктуры, но и станет еще одним местом для встреч, досуга и развлечений в локации. Для этого часть торговых объектов планируется создать с прицелом на размещение кафе и ресторанов, дизайнерских мастерских и шоу-румов, хобби-центров и объектов edutainment. При этом территория вокруг променада станет транспортным хабом с автомобильными парковками и остановками общественного транспорта.
«Бизнес-квартал мы сажаем на территорию уже активно прокачанную – в жилых комплексах мы создали инфраструктуру, закрывающую 97% потребностей жителей, включая не только базовый пул товаров и услуг, но и детское образование и досуг, уход за животными, сервисы для удаленной работы. На променаде от жилых районов до Бизнес-квартала «Прокшино» спросом будут пользоваться объекты, выходящие за рамки сопутствующей инфраструктуры жилых комплексов. Что удивляет: мы видим растущий интерес к созданию хобби-центров для взрослых, пространства для творчества и самовыражения, мест для встреч. Естественным финалом маршрута станет торговый центр, который выполнит роль комьюнити-хаба, где более половины пространства займут шоу-пойнты – места для коммуникации новых брендов с потребителями», – продолжил Дмитрий Цветов.
Шоу-пойнты разместятся в центральной части торгового центра. Это полуоткрытые киоски, которые можно будет взять в краткосрочную аренду и тестировать новые форматы коммуникации с потребителями: мини-вернисажи и мастерские, тест-зоны, точки для съемки фото или видео для социальных сетей и т.п. «Такой формат может оказаться весьма эффективным для молодого бренда, который ищет дорогу к покупателю. Шоу-пойнт может стать первой точкой для дизайнера одежды, вернисажем для компаний, занятых в креативной индустрии, местом дегустации и акций для производителей фермерских продуктов и товаров для здорового питания. За счет прямого доступа к широкому кругу аудитории, в том числе жителей соседних жилых комплексов и почти 17 тыс. офисных работников, и разнообразия форматов коммуникации с ней время на раскрутку, а также расходы на продвижение могут сократиться на 30%. Эффект может быть выше, если в шоу-пойнте можно будет совершить покупки понравившихся товаров», – отметил Дмитрий Цветов.
Во время пандемии торговля стремительно перешла в онлайн – объемы интернет-заказов выросли в два с половиной раза в период самоизоляции, общий рост по году – более 70%. Однако большая доля покупателей, в том числе миллениалы, по-прежнему предпочитают делать покупки в «физических» магазинах, потому что очень хорошо знают, что им нужно. Для них важно впечатление, а не факт покупки, в ТЦ все чаще просто проводят свободное время вместе, и отсутствие пространств для этого губительно для трафика – в подобных объектах проходимость только за последний год снизилась на 20%. Поэтому торговые точки во всем мире превращаются в пространства для получения нового опыта и эмоций.
