«Иногда Новая Москва дороже старой». О чем говорили на круглом столе «МП»
«Рост цен не превысит инфляцию»
Скоро в России не будет дольщиков — с 1 июля вступает в силу закон, по которому девелоперы переходят с долевого строительства на проектное финансирование. Это означает, что застройщики сами ищут средства на проекты, а деньги покупателей получают только по факту выполненной работы. По старой схеме разрешат достраивать дома только тем, кто продал более 10% квартир или завершил стройку больше чем на 30%.
На новую схему уже перешла компания «Интеко». Директор ее инвестиционного департамента Людмила Корнева полагает, что сделки после середины лета станут более прозрачными.
— Увеличится безопасность покупателей, что, в свою очередь, приведет к повышению спроса [на жилье], — считает она.
18 июня «Российская газета» опубликовала прогноз экспертов. Некоторые из них были почти паническими — например, в Инком-Недвижимость полагают, что цены в новостройках могут взлететь на 15-20%, так как девелоперам придется оплачивать банковские кредиты и возмещать средства, которые были брошены на то, чтобы быстро достроить 30% и «играть» по старым правилам.
В «Интеко» с этим не согласны. По словам Корневой, повышение цен началось заранее — еще год назад, когда стало известно об отказе от дольщиков. Поэтому, предполагает она, резкого скачка не будет.
— Не думаю, что рост цен будет превышать рост инфляции, — заявила Корнева, добавив, что виток подорожания просто отпугнет покупателей.
Напомним, что мартовский прогноз ЦБ на 2019 год обещает инфляцию в 4,7–5,2%.
Новая Москва дороже старой
И при покупке на котловане, и при приобретении жилья «под ключ» в Новой Москве лидирует сегмент комфорт-класса. Внутри же МКАД самыми ходовыми являются квартиры в ЖК бизнес-класса, рассказал на круглом столе директор BnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
По его словам, цена комфорт-класса в старой Москве не меняется уже два года, средний чек в этом сегменте составляет ₽152 тыс.
Но в ТиНАО существует коллизия.
Так, стандартная модель ценообразования выглядит следующим образом: чем выше готовность дома, тем выше цена квартир. Большая часть квартир реализуется на ранних этапах. И проекты, которые продаются на ранних этапах, берут на себя большинство спроса. Поэтому в следующий этап более активно растут цены. Резкий рост стоимости жилья на поздних этапах может привести к тому, что квартиры будут продаваться медленнее, полагает эксперт. Или к корректировке цен за счет скидок и акций.
— При этом коллизия может привести к почти ежедневному ценообразованию. Уже есть компании, которые немного повышают цены каждую неделю-полторы. Один проект в Новой Москве начинал реализацию со ₽110 тыс. за кв. м. Сейчас метр студии там стоит ₽213 тыс. в уже построенном доме, — привел пример Лобжанидзе.
По его словам, на фоне такого «ажиотажного спроса» возможны случаи, когда Новая Москва будет оказываться дороже старой.
Но есть и положительный момент в будущем комфорт-класса, отметил специалист рынка новостроек: часть стандартов бизнес-класса проникает в сегмент «комфорт», а это значит, что качество недорогого жилья растет.
Банкротство и экономия
— До трети застройщиков находятся в состоянии банкротства либо в предбанкротном состоянии, — заявил на круглом столе коммерческий директор Первого ДСК Григорий Алтухов. — А еще треть [девелоперов] будет испытывать проблемы с финансированием. Это связано с тем, что перестает работать старая схема: продаешь квартиры и с полученных денег строишь.
Алтухов сделал предположение, что отказ от дольщиков может привести к олигополии — ситуации, когда на рынке будут доминировать несколько крупных девелоперов.
— Мы переходим на проектное финансирование и становимся заложниками сроков, — пояснил он. — Если затянуть проект на полгода-два, то проектное финансирование съест прибыль у застройщиков в регионах. В Москве такого не будет, так как маржинальность объектов с хорошей локацией может исчисляться десятками тысяч рублей с кв. метра. Но даже для проектов в ближнем Подмосковье [новые правила] — это уход почти в нулевую прибыль. Это может привести к тому, что на вырученные деньги застройщик сможет только содержать свой штат, завершить проект и прожить еще два года…
Алтухов предложил варианты экономии. По его словам, до трети расходов на финансирование можно сэкономить, оптимизируя сроки строительства или, в качестве крайней меры, продавать квартиры только после того, как дом уже построен. Например, в Москве за счет сокращения сроков можно экономить до 6,5 тыс. рублей за кв.м, полагает он.
Опасения Алтухова подтвердил и коммерческий директор московского территориального управления Группы «Эталон» Василий Фетисов. По его словам, для небогатых застройщиков нужна страховка — ей может стать создание разветвленной федеральной сети, которая будет регулировать процессы [строительства] на территории всей России.
Только крупные девелоперы
О том, что будущее столичного рынка недвижимости за крупными застройщиками, рассказала и председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. По ее словам, столица готова отдавать крупные и выгодные участки под застройку только девелоперам, которые хорошо себя зарекомендовали. Земли для подобных крупных проектов есть, например, в бывших промзонах.
Как ускорить строительство
Возводить проекты быстрее позволяет технология BIM. Правда, в России она внедряется пока только частью девелоперов. Одним из них является ГК «Инград».
По словам руководителя направления BIM застройщика Дмитрия Милехина, работа по новой технологии может упростить жизнь не всем.
— Все хотят внедрить BIM, но по факту многие хотят таким образом решить свои проблемы. И BIM может ускорить работу на 10-20-30% только если проблемы решены. А если нет — то она вряд ли поможет, — сказал Милехин.
В целом, эксперты согласились, что после перехода на схему продажи с использованием эскроу-счетов в Москве начнется тренд на сокращение сроков строительства. Причем как монолитных, так и панельных домов. Впрочем, как ранее отмечал вице-мэр и глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин, около 60% проектов в Москве продолжат строить по старым правилам после 1 июля. При этом на завершение всех строек с использованием денег дольщиков уйдет до 1,5 лет, подсчитали в Минстрое.
