Игра по новым правилам
Круглые столы «Московской перспективы» становятся доброй традицией. Редакция почти ежемесячно устраивает встречи, где эксперты и представители отрасли могут открыто обсудить меняющийся рынок. Предыдущие мероприятия были связаны в основном со стратегическим развитием города, формированием его транспортной системы. В этот раз мы предложили участникам сугубо прикладную тему.
Закон об эскроу-счетах при долевом строительстве вступил в силу 1 июля. Как будет реагировать рынок на июльские изменения законодательства, изменится ли политика девелоперов по снижению себестоимости, будет ли рост цен? Об этом говорили участники круглого стола «Июньские рубежи. Рынок недвижимости Москвы на пороге принципиальных изменений», организованного газетой «Московская перспектива».
Цифровизация, сокращение сроков, подбор земельных участков, привлечение альтернативного финансирования – за счет чего девелоперы могут сократить издержки и сохранить маржинальность проектов?
Стресса в отрасли после вступления в силу нового закона не будет, считает директор инвестиционного департамента «Интеко» Людмила Корнева. Наоборот, усилится защита покупателей, сделки станут более прозрачны и безопасны, что повлечет повышение спроса.
Вместе с тем, уверена Корнева, консолидация отрасли неизбежна. Но в этом процессе для девелоперов больше плюсов, чем минусов: очистка рынка от демпингующих и недобросовестных игроков. Кроме того, банковский кредит поступает стабильно и в оговоренные сроки, тогда как при долевом строительстве может наступить падение спроса по не зависящим от девелопера причинам. Это значит, что объекты как минимум достраиваться будут вовремя.
«Естественно, маржинальность проектов в девелопменте претерпит изменения. Увеличится нагрузка на застройщика в виде процентов по банковскому кредиту. Однако нет никакой необходимости перекладывать ее на плечи покупателя, – считает Людмила Корнева. – Нужно работать над повышением эффективности себестоимости, потому что спрос на рынке регулируется в первую очередь ценой».
Маржинальность проектов в жилищном строительстве раньше была крайне высока. По мнению эксперта, настолько, что использование нового типа финансирования не нанесет ущерба добросовестным девелоперам. Связана высокая рентабельность с использованием «бесплатных» денег дольщиков. Переход на эскроу просто уравнял тех, кто строит жилую недвижимость и коммерческую, где денег дольщиков никогда не было.
С ней не согласен коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон» Василий Фетисов. Высокая маржинальность связана с бизнес- и премиум-сегментами в Москве, тогда как массовое строительство даже в столице не сулит сверхприбылей.
Разговор о том, что 70% девелоперов могут обанкротиться, вполне обоснован, считает Фетисов. Этот показатель ранжируется по стране, в Москве их будет не более 10%, в области – до половины. Самые депрессивные регионы могут недосчитаться и 70% игроков.
Выход из ситуации – создание разветвленной филиальной сети государственных институтов, которые смогут поддержать девелоперов. А самим застройщикам стоит задуматься о качестве своих проектов – потребитель сегодня готов платить за комфортную и благоустроенную среду, а не просто квадратные метры.
Рынок ждет перехода к новой экономике строительства уже без страха. По крайней мере, крупные девелоперы хорошо подготовились к проектному финансированию своих строек. В заключение эксперты отметили, что новый закон принесет ряд позитивных изменений: очистка и профессионализация рынка, сокращение сроков строительства. Между тем, по словам главы стройкомплекса Марата Хуснуллина, порядка 60% проектов в Москве подходят под критерии правительства и смогут реализовываться по старым правилам. На завершение этих строек понадобится еще около полутора лет.
