Генеральный директор AKTIVO о коллективных инвестициях в недвижимость
- Краудфандинговых фондов в России не так много. Как обычно инвесторы выбирают сферу работы для своего фонда?
- Да, вы правы, краудфандинговая история в России только развивается. Мы начали работать в 2015 году и можно сказать, что запрос на то, в какой сфере инвестировать, пришел извне. Конечно, была целая комиссия экспертов во главе с Оскаром Хартманом, которая оценивала, какое направление самое перспективное. На тот момент я входил в состав команды и как инвестор, и как пайщик.
Еще на старте цифры отчетливо показывали, какая недвижимость из основных трех групп самая перспективная. Торговая недвижимость стабильна в любой экономической ситуации и при этом дает высокую доходность. Мы выработали критерии для отбора перспективных объектов торговой недвижимости, но не прекращаем исследовать рынок. Что-то меняется, но в целом картина остается прежней: торговая недвижимость до сих пор самый надежный вариант для инвесторов. Особенно для частных, то есть для «обычных» людей, которые хотят получать пассивный доход.
- Но разве можно назвать пассивным доход от коммерческой недвижимости? Работа с арендаторами, ремонты, проверки и прочее…
- Назвать процесс пассивным в том случае, если сам включаешься в управление, действительно, не получится. Это полноценная работа. Но это право инвестора. Краудфандинговая же площадка как раз и позволяет получать пассивный доход, именно на это обычно и рассчитывают люди, вкладывая средства. Есть целый штат управленцев, которые замотивированы, в том числе и финансово, развивать объекты пайщиков — в среднем комиссия за управление составляет 2% от дохода пайщиков.
- Какой минимальный порог для инвесторов и есть ли максимум?
- На старте у нас бывали паи и по 1 тыс. рублей. Тогда все только начиналось, сейчас это уже история. По законам нашей страны, чтобы стать инвестором, нужно вложить не менее 300 тыс. рублей. С этим порогом мы и работаем. Средний чек инвестора - 6 млн рублей. Самый большой, из тех, что был — порядка 100 млн рублей. В целом, тенденция в сторону все более крупных инвесторов.
- Это связано с ростом рынка?
- Инвестиции — это не только биржа, депозиты, облигации, но и недвижимость. Недвижимость всегда была надежным инструментом для вложения. Да, этот рынок тоже подвержен колебаниям, но, по крайней мере, у тебя остается что-то - твоя собственность.
Кухня инвестирования
- Как правильнее называть клиентов площадки: инвесторы или пайщики?
- Когда клиент вкладывается в недвижимость — он инвестор. Как только он покупает свой пай — уже пайщик.
- В какой момент это происходит?
- Инвестор обращается в фонд или сам выбирает объект на сайте. На нем размещены только те, которые уже всесторонне проверены: юридически — чтобы не было сюрпризов, когда вы вложили деньги, а объект признали незаконной застройкой; коммерчески — что он будет приносить прибыль; на перспективу — востребованность у арендаторов не пропадет. Далее мы открываем сделку. В этот момент инвестор становится пайщиком, и начинается наша работа: оформление всех документов, работа с объектом, отчеты, налоговые декларации. Именно работа через фонд позволяет получать очищенный от налогов и расходов чистый доход от недвижимости: 9-10%. Для этого фонд и был создан: получать хороший доход от крупных объектов, благодаря коллективным вложениям, без необходимости вязнуть в рутине.
- Сколько времени занимает сделка?
- Сроки сделки зависят от цены. Чем меньше цена объекта, тем быстрее закрывается сделка. В среднем в месяц мы собираем 100 млн - 150 млн рублей. Срок равен сумме, поделенной на среднемесячный объем собранных средств. Если мы говорим о 600 млн рублей, то это примерно полгода. Первый инвестор, который зашел в фонд, будет ждать полгода. Но у нас задача сделать все быстрее, поэтому последний объект мы закрыли за четыре месяца вместо шести. Инвестор сразу не вкладывается, с ним заключается договор, определяются взносы и аванс, и дальше он ждет, когда придет уведомление о том, что начинается сбор 100% суммы. Сумма собирается и заключается сделка. Либо мы заводим объект в фонд, либо выкупаем. И процедура уже идет быстрее.
Во что инвестировать
- Вы работаете только с готовыми объектами или инвестируете в строительство?
- С готовыми. Приобретая такой объект, мы имеем возможность оценить реальное положение дел объекта и риски. А также, что очень важно, портрет арендаторов.
- А почему нельзя оценить по таким же параметрам стройку? Ведь вы также видите конкурентное окружение, трафик вокруг объекта?
- Один из самых больших рисков в стройке — угроза заморозки проекта. Хоть доходность и будет выше, чем при арендном бизнесе, но риски от строительства высоки. А площадка заинтересована в том, чтобы пайщики получали стабильный доход, а вложения окупались быстрее. Возможно, в будущем мы будем работать не только с готовыми объектами исключительно торговой недвижимости, но и в других сегментах, рассматриваем строительство. Но только в тот момент, когда мы поймем, как закрыть риски.
- Влияет ли на дальнейшее развитие введение эскроу-счетов?
- Когда все стало меняться, мы эту тему изучали и поняли, что пока не готовы с ней работать, поскольку сфера не до конца проанализирована.
- Чем торговая недвижимость привлекательнее той же офисной?
- Офисная недвижимость больше подвержена кризисам. Колебания в экономике, крупные компании начинают сокращать свои расходы, в первую очередь офисы и штат, площади. Из офисов арендаторам проще съехать. Вот он сейчас есть, а завтра собрал вещи и уехал. Складская недвижимость еще более рискованная, потому что это специализированные объекты, чаще всего они строятся под кого-то, под конкретные крупные компании, арендаторов. Есть своя специфика с точки зрения складов: холодильные, пищевые и так далее. Если арендатор съезжает, найти нового сложно. А ритейл всегда найдется, потому что, как говорится, «люди ели и будут есть, какие бы колебания на рынке не были». Да, уменьшается потребительская корзина, меняется чек, но в любом случае люди будут приходить за продуктами. И основной критерий выбора — это продуктовик, оператор, который на долгосрочном договоре аренды. Какая-нибудь крупная сеть: «Перекресток», «Пятерочка», «Магнит», «Лента», Billa. И инвесторам понятен этот арендатор, понятно, из чего складывается доход. И да, такие арендаторы будут «сидеть», потому что у них большие затраты, чтобы сесть на эти места. Они тщательно выбирают места, поэтому для них съехать будет дороже, чем сидеть вначале в минусе, но потом динамика уйдет в плюс. Экономика стабилизируется, и происходит рост. Это ответ на вопрос, почему именно торговая недвижимость.
- За 6 млн рублей можно купить квартиру и сдавать ее. За 100 млн рублей -— объект коммерческой недвижимости. В чем преимущества инвестирования с краудфандинговой площадкой?
- Чтобы купить объект коммерческой недвижимости, нужна очень крупная сумма, от 200 млн рублей. Инвестор может купить объект, хороший и качественный, но не целиком. Ну, нет у него 200 млн рублей. Площадка дает такую возможность — владеть частью объекта и получать доход. Покупая жилую недвижимость, нужно искать арендатора. И сформировать лист ожидания в этой сфере маловероятно. Большая проблема: когда ты покупаешь квартиру, доход все равно ограничен — его «спускает» рынок. Дорогую квартиру придется сдать дешевле, потому что «вторичка» диктует свои условия. Что уж говорить, если квартира далеко от метро — цена падает. А ритейл никогда не теряет в цене, потому что продукты покупают и в тех районах, где метро рядом нет.
Управление объектом
- Управляющие от краудфандинговой площадки — это сотрудники компании или аутсорс?
- Лицензированная компания, которая входит в инфраструктуру фонда. Фонд не может существовать без управляющей компании, без всех остальных спецдепозитариев, регистраторов. Никак. То есть если пайщик хочет продать свою долю, то это делается через управляющую компанию. Кому ты продашь, имеет меньшее значение. Ты можешь продать своим же пайщикам-коллегам по проекту, либо это уйдет вовне и все равно продастся. И сейчас площадка выполняет функцию агентов с точки зрения вторичной продажи. Если пайщики решили продать свою долю, мы находим покупателя.
- Где находите кадры? Сами воспитываете?
- Мы не пользуемся HH, у нас есть внутренняя HR-служба, которая аккумулирует внутри себя рекомендации владельца, если мы ищем специалиста на высокую должность. Наш директор по продажам — бывший топ-менеджер финансового дома, очень квалифицированный. У него достаточно связей. Плюс мы еще используем такую нестандартную форму подбора как инвесторы и пайщики, потому что они из разных сфер. И если нам необходима топовая должность или должность для закрытия направления, нам помогают наши партнеры, но в основном рекомендации.
Бизнес довольно сложный, поэтому рядовых сотрудников у нас нет. У нас каждый специалист имеет отношение к застройке недвижимости, либо к финансовому направлению. Поэтому наша HR-служба только подводит итоги и согласовывает кандидатуры с руководством. Например, сейчас мы ищем две топовые позиции. Это рекомендации. У нас нет людей, которые пришли бы с улицы: своя специфика и большая ответственность.
- А если возникает спор между арендатором и пайщиком, платформа включается? Например, если пайщик хочет продать свою долю?
- Закрытый паевой фонд — это форма владения объектом. Создаются специальные правила в соответствии со структурой фонда, которая регулируется правилами ПДУ. Все прописывается изначально. Чтобы продать объект, нужно провести собрание пайщиков. С точки зрения продажи — это непростая процедура. Мы максимально стараемся, чтобы правила были логичными и корректными, и обычно объект не продается. Если только форс-мажорная ситуация. У фондов есть свой срок, до 15 лет, после которого все пайщики могут принять решение продать, либо продлить срок существования фонда. Если пайщиков много, то это немного проблематично. Для этого есть управляющая компания. Структура фонда состоит из управляющей компании, спецдепозитария, спецрегистратора, которые контролируются ЦБ. Поэтому здесь все прозрачно, очень жестко.
- То есть правила примерно одинаковые вне зависимости от типа объекта?
- Да.
- С какими объектами вы работаете?
- Районные торговый центры площадью 3 тыс. – 3,5 тыс. кв. м. Мы начинали с маленьких объектов по 600 кв. м. «Пятерочка» у нас есть. Потому что тоже хороший объект, проходное место. Сейчас мы понимаем, что нужно брать больше. Последний объект у нас – 3,2 тыс. кв. м. До этого было около 2,5 тыс. кв. м. Смотрим в сторону крупных объектов.
- Ваши объекты в основном в Москве?
- И области. Нам предлагают регионы, и мы их рассматриваем. Если объект будет шикарный, мы пойдем и в регионы. Перспективы развития там с зрения покупки объектов есть.
- Поговорим о вакантности. Допустим, освобождается объект недвижимости и инвестиционный пул вовремя создать не удалось. Что делать?
- У нас подбираются объекты один за другим. В инвестициях масса рисков. Но нужно их грамотно анализировать и управлять ими — этим мы и занимаемся. В компании отличнейший отдел продаж и свой пул арендаторов, которые сидят не в одном фонде. С появлением объекта сначала мы отрабатываем существующие контакты. У нас ни разу не было такого, чтобы инвестиционный фонд не образовался. Это не удача, а результат работы. В сентябре, например, мы «закрыли» объект по ускоренному плану.
- Рассматриваете ли торговую недвижимость с точки зрения креативной индустрии? Бывший завод с хорошей проходимостью?
- Понимаю, о чем вы. Да, нам предлагали рынки. Формат Даниловского или Центрального — стрит-фуд. Сейчас это популярно, всем интересно, все вкладываются, но это стоит космических денег. Но риски, что все схлопнется как пузырь, нас останавливают. Мы же должны дать надежность. Круто, но насколько стабильно? Наши преимущества — надежность и стабильность. Наши операторы, продуктовый ритейл — они более надежные. С самой территорией тоже неясно — понадобится нашему государству завтра она и все — заберут или снесут. И ничего не докажешь.
- А торговые объекты застрахованы?
- Объект страхуется от всех рисков. И прежде, чем его завести, проводится проверка на предмет его сноса, надобности места государству, транспортных развязок, потому что у нас сейчас все строится и увеличивается. Тоже есть риск. Помните, была волна сноса построек около метро? А сколько их продавалось и сейчас еще продается.
- Неужели настолько безнадежны самостоятельные инвестиции?
- Ты можешь стать пайщиком и купить объект. Но тогда ты бросаешь работу и занимаешься только этим объектом, а многие инвесторы не готовы к этому, независимо от суммы их вложений. Они хотят, чтобы этим занималась УК. На сегодняшний день Оскар сделал компанию, которая отвечает запросам именно со стороны инвесторов. Другие компании этого не делали. По незнанию масштаба проблемы, не просто зайти в УК. Они как швейцарский банк: УК очень долго принимает решение, взять тебя в свой фонд или не взять, и здесь уже работают связи, рекомендации и владелец, который это предлагает. На сегодняшний день Оскар обладает всеми теми функциями, которые помогают развивать компанию. Плюс два ведущих мастодонта, Mail и «Яндекс», обратили весь свой взор на недвижимость, это подтверждают «Юла» и «Яндекс.Недвижимость», которые сейчас развернули целую эпоху по инвестициям в недвижимость, и это нам тоже сыграло на руку.
- Стабильность и сервис — уникальное предложение на этом рынке?
- Да, с учетом того, что человек уже знает, что такое венчур, но стабильно путает термины. Это большая проблема — финансовая грамотность. Даже очень грамотные люди кидаются часто в крайности, не разобравшись, например, в криптовалюту, а лучше разобраться. С чего начинается работа с краудфандинговой платформой? С документооборота и с мануала, который есть в открытом виде, и желательно его изучить. К человеку прикрепляется менеджер, чтобы максимально быстро эти документы обработать.
Прогноз на будущее
- В недалеком будущем ТЦ будут расти по объему или наоборот - уменьшаться, становиться нишевыми?
- Районный формат становится все более популярным, важна доступность, близость к дому. Их недорого строить и легко заполнить. Большие масштабные площадки — это будет где-то за городом, подальше.
- А в регионах? К каким городам вы присматриваетесь?
- Города-миллионники: Казань, Санкт-Петербург, Екатеринбург. Уральское направление очень перспективное и развивается на сверхскоростях.
