Гарантию дали эскроу
Переход на новую модель финансирования прошел безболезненно для строительной отрасли Москвы. До данным горадминистрации, ни один системный застройщик с рынка не ушел, а доля объектов, строящихся с использованием эскроу-счетов, постепенно увеличивается. Сейчас на них приходится около 30% продаж. Статистика спроса свидетельствует, что покупатели жилья больше доверяют проектам с эскроу-счетами, так как они гарантируют возврат средств без судебных разбирательств и длительного ожидания решения.
Поправки к 214-ФЗ, обязавшие девелоперов перейти на новую схему продажи жилья в новостройках с использованием эскроу-счетов, вступили в силу с 1 июля 2019 года. Однако власти разрешили регионам самостоятельно определить проекты, которые при соблюдении утвержденных Минстроем критериев могут быть достроены по старым правилам. По данным Москомстройинвеста, в Москве таких оказалось 348 общей площадью 22 млн кв. метров. Это примерно 63% от общего числа разрешений, которые застройщики получили до принятия поправок. С покупателями они заключили 112 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). На эскроу-счета по решению властей должны были перейти 108 объектов общей площадью 6,1 млн кв. метров. На конец года они составляли 20% от общего объема. Однако следует учитывать, что все проекты, разрешения на строительство которых были выданы после 1 июля 2019-го, могут быть реализованы только с применением проектного финансирования. Таким образом, сейчас количество новостроек, продающихся по счетам эскроу, приближается к 30%.
В столичной администрации подчеркивают, что ни один системный застройщик из-за реформы не ушел из Москвы. Такие опасения высказывались в 2018 году, однако благодаря своевременно проведенной работе и оказанной компаниям поддержке пессимистический сценарий не был реализован. В 2019 году Москомстройинвест совместно с Мосгосстройнадзором и Росреестром провели более 350 заседаний, на которых были разобраны практически все действующие инвестиционные проекты. «Случаев банкротства системных застройщиков, связанных с переходом на проектное финансирование, на территории Москвы не зафиксировано», – отмечают в стройкомплексе. По данным Москомстройинвеста, сейчас в столице работают порядка 270 девелоперов, которые привлекают средства населения.
В будущем их число может измениться, но это связано с новым законодательным принципом «один застройщик – один проект», в соответствии с которым для каждого нового проекта девелопер должен утвердить новое юридическое лицо. По словам заместителя председателя правительства РФ по вопросам строительства и регионального развития Марата Хуснуллина, московский стройкомплекс безболезненно перешел на новые правила, тогда как в других регионах ситуация похуже: порядка 10% застройщиков еще не начали использовать проектное финансирование.
Хотя пока новостроек, где покупателям открывают эскроу-счета, на рынке Москвы меньшинство, они продаются не хуже, а зачастую даже более успешно, чем объекты, продажи в которых идут по старым правилам. Покупателей, как свидетельствуют эксперты, не напугали ни процедура оформления сделки, ни цены. Напротив: эскроу-счета вызывают больше доверия, поскольку гарантируют возврат средств дольщиков. Процедура покупки квартиры по новым правилам проходит в несколько этапов. Сначала заключается ДДУ между застройщиком и дольщиком и регистрируется в Росреестре. Затем дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета, на это уходит примерно три рабочих дня. Следующий шаг – внесение средств на открытый счет. В общей сложности на оформление уходит примерно две недели.
Покупка квартир через эскроу возможна с использованием ипотечного кредита, причем ипотеку можно взять в любом банке, необязательно в том, который кредитует застройщика. А недавно правительство РФ внесло изменения в порядок направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, позволившие использовать эти средства на покупку жилья при помощи эскроу-счетов.
Что касается цен, то мнения участников московского рынка расходятся: одни указывают, что квадратный метр в квартире, продающейся по новым правилам, стоит на 10–20 тыс. руб. дороже, чем в объектах того же класса, реализуемых по старой схеме. И прогнозируют, что разрыв со временем будет составлять 50–100 тыс. руб. Другие не видят никакой разницы. Чиновники, в свою очередь, называют возможный рост цен номинальным. «При любом «обелении» отрасли растет себестоимость, это нормально», – считает замглавы Минстроя Никита Стасишин. В горадминистрации отмечают, что поскольку большинство проектов продолжают достраивать по старым правилам, небольшой рост стоимости квадратного метра происходит из-за рыночных условий.
