Эффект сжатия пространства
Последние исследования социологов показали: мегаполисы не пугают современного человека своими масштабами. При правильном планировании мегагорода становятся привлекательными для проживания, даже несмотря на их размеры и динамику жизни. Главным в выборе является комфортность и доступность инфраструктуры – транспорта, объектов культуры, образования и торговли. Исходя из этого, власти столицы и выстраивают политику развития, подчеркивалось на прошедшей неделе на конференции MREF по теме «Город шаговой доступности». Как показала практика, на территории, в которых предполагается создание комфортной среды, более охотно приходят инвесторы.
Если еще недавно в мировых рейтингах Москва занимала первые строчки по количеству ежедневных заторов на дорогах, то сейчас ее позиции существенно улучшились, снизившись на 13 пунктов. И это при том, что столица обогнала целый ряд крупных американских городов по росту автомобилизации. Если учесть, что увеличивается число не только автомобилей, но и жителей города, то бороться с пробками становится все сложнее.
Сейчас доступность рабочих мест, объектов инфраструктуры повышается благодаря развитию метро. Известно, что московское метро – третье по протяженности в мире. Однако и эта позиция скоро изменится: до 2025 года протяженность линий удвоится. Массированные темпы строительства уже показали верность выбранного курса – в местах шаговой доступности новой станции или ветки метрополитена объем инвестиций увеличивается втрое. Уже понятно, что аналогичный эффект вызовет и появление линий МЦД – пяти их первых маршрутов. А это, по сути, новая система городского метро. Комфортное передвижение повысится и за счет транспортно-пересадочных узлов (ТПУ): 35 проектов ТПУ сейчас находятся в стадии реализации, а уже в 2020 году пройдут торги на реализацию 3 млн кв. метров площадей пересадочных узлов.
Рассуждая о доступности для горожанина самых разных возможностей, что соответствует мировому тренду в развитии городов, власти не забывают и о пешеходной доступности городских объектов. Заместитель мэра в правительстве города по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на конференции MREF «Город шаговой доступности» подчеркнул, что формирование районов идет по смешанному принципу, а «миксовый» район – то есть обеспеченный всем необходимым для жизни, включая и рабочие места, – становится максимально привлекательным. Именно этим глава московского стройкомплекса объясняет то, что столичный рынок при всех внешних сложностях «не падает». Жилье продается, и качество его растет.
Сейчас власти намерены перейти к более технологичному управлению городом – не в ручном режиме, а за счет возможностей BIM-технологий. В ближайшее время число таких проектов, выполненных в BIM, будет увеличиваться. С 2021 года взаимодействовать с городом как с заказчиком строительства смогут только те, кто освоил работу с BIM-моделями.
Насыщение проектов зелеными территориями – парками, скверами и прочими прелестями живой среды – максимально приблизит к человеку природную составляющую. Сегодня стандарты благоустройства, которые внедряет город, хорошо видны на проектах реновации, того широкого комплекса возможностей, которые используются при ландшафтном оформлении районов. Столичные требования к энергосбережению для новостроек по некоторым позициям превышают европейские, отмечают в стройкомплексе Москвы. Но это и неплохо. Даже удорожание себестоимости строительства на 1–5% в связи с этими стандартами компенсируется за счет снижения расходов на эксплуатацию.
Очень важным для сегодняшнего состояния рынка – а он, несомненно, является рынком покупателя – остается доступность самой покупки жилья. Это определяется фактором цены. Когда цена квадратного метра лишь слегка превышает уровень инфляции, это нормально. Если рост цен существенно выше, то недвижимость становится инструментом спекуляций, зарабатывания денег. «Когда ситуация была именно такой, – говорит Хуснуллин, – 30% москвичей устремились за покупкой новостроек в Подмосковье, столичное жилье им стало не по карману. Сейчас ситуация выглядит иначе».
Эксперты, принимавшие участие в обсуждении, отметили результат развития ипотеки и снижения ключевой ставки Центробанка РФ, что уже привело к существенному понижению стоимости займов для покупателей. Сейчас минимальные ставки по ипотеке составляют 8,2%. По оценкам аналитиков, снижение этого показателя с прошлогодних 10,5 до нынешних 8% увеличивает число потенциальных ипотечных покупателей, способных отдавать половину своего дохода в погашение кредита, в два раза.
Подтверждает положительную динамику то, что уже 60% жилья бизнес-класса распродается за счет кредитования. Снижается и возраст покупателей новостроек. Если не так давно за квадратными метрами могли позволить себе прийти в основном люди старше 45 лет, то сейчас возраст покупателей начинается от 25. И эти люди предъявляют к жилью новые требования. Для них важнейшим фактором в пользу покупки становится среда проживания.
Растет интерес к готовому жилью, то есть квартирам с отделкой. Готовности покупать лишние метры молодое поколение не проявляет. Квартира меньшей площади, но с лучшими возможностями района – такое требование становится трендом, который девелоперам приходится учитывать, чтобы не остаться в проигрыше. Глава стройкомплекса подчеркивает, что в нынешней ситуации качественные проекты не встречают сложности с реализацией.
Максимальную приближенность, доступность городской среды эксперты определяют как «эффект сжатия пространства». Такое «сжатие» обеспечивается за счет развития транспортной инфраструктуры. 100 км дорог в год, включая развязки, мосты, эстакады и путепроводы, которые строит сейчас город для автомобилистов, – это новые возможности перемещения. Мобильность остается одним из главных аргументов в предпочтениях жителей.
