Дорого и быстро: риелторы о росте цен и главных ошибках при продаже «вторички» - Московская перспектива

Дорого и быстро: риелторы о росте цен и главных ошибках при продаже «вторички»

Дорого и быстро: риелторы о росте цен и главных ошибках при продаже «вторички»
Дорого и быстро: риелторы о росте цен и главных ошибках при продаже «вторички» Фото: Агентство Москва
«МП» разобралась, чего ждать на рынке «вторички» и спросила у риелторов, что нужно сделать, чтобы быстро и выгодно продать свою квартиру
На рынке вторичного жилья цены достигли абсолютного максимума, но предложение - 13-летнего минимума, а спрос впервые за год начал падать. Такое соотношение говорит, что покупателей станет меньше и они начнут диктовать правила игры продавцам, которым придется вновь снижать ценник. 

Рынок покупателя

Ажиотаж, вернувшийся было на рынок вторичного жилья в прошлом году, стих, констатируют риелторы. Все самые лучшие и самые дешевые квартиры разобрали, оставив не расторопным покупателям выбирать между дорогим и не комфортным жильем. 

Александр Харыбин
Александр Харыбин
Риелтор
«Когда хрущевки возле метро стоят по 5-7 миллионов — это уже не нормально»
    

Почему же старое жилье так сильно подорожало?

Одна из причин - отложенный спрос, объясняет руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Киевской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская.

Светлана Вольская
Светлана Вольская
Руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Киевской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости»
«Три года рынок находился в стагнации, цены падали, и люди, которые планировали решить свой жилищный вопрос, ждали дальнейшего снижения»
 

Однако события в 2018 году послужили «спусковым крючком» для реализации отложенного спроса.

238248_1000x665_2052_fca1072f6732203c68ab2f872b1fbce3.jpg

Во-первых, были слухи о возможности попытки неадекватного обмена долларовых вкладов в связи с санкциями. Люди массово снимали свои долларовые накопления, реинвестируя эти средства в недвижимость. Во-вторых, повышение ставки рефинансирования, которое привело к удорожанию ипотеки на 1-1,5 пункта. Покупатели, кредиты которым были одобрены с более привлекательной процентной ставкой, старались успеть приобрести недвижимость именно на этих условиях».

Мария Литинецкая
Мария Литинецкая
Управляющий партнер «Метриум»
«Тогда по итогам октября количество зарегистрированных переходов прав собственности увеличилось относительно сентября на 40%.  Естественно, на это не могли не отреагировать продавцы, поднявшие цены»
    

К примеру, в августе 2018 года собственник выставил в реализацию квартиру площадью 65 кв. м в районе Нагатинский затон за 12,5 млн рублей, вспоминает Литинецкая. Буквально за неделю нашлись покупатели. Продавец решил, что продешевил, отказался от сделки и в итоге уже в декабре 2018 года реализовал квартиру за 13,6 млн рублей. «Рост – 9%», - добавила она.

238173_1000x666_2052_41eecb402b110a22ed1175f0bab83a2d.jpg

В среднесрочной перспективе собственники квартир в старом жилом фонде будут вынуждены вновь снижать цены, прогнозирует эксперт. «Многие годы даже на неликвидные с точки зрения планировки и ремонта варианты собственники могли держать высокую стоимость только из-за расположения, - говорит управляющий партнер «Метриум». - Это касается плотно застроенных районов города, в которых нет места для новостроек, но в то же время покупатели хотели бы здесь жить. Сегодня многие такие локации попали под программу реновации».А значит, появится возможность выбрать из куда более комфортабельного предложения, добавляет она.

Но уже по итогам января эксперты «Инком-Недвижимость» зафиксировали заметное сокращение спроса: по сравнению с первым месяцем 2018 года количество авансов сократилось на 16%. На смену ажиотажу и рынку продавца пришел паритет, который грозит перерасти в рынок покупателя.

0f65bbb1e442331bf9ca60a6caa7dc44.jpg

Какие же основные ошибки допускают продавцы квартиры и как их избежать? 

Москвичи неоправданно завышают стоимость своего жилья, уверен риелтор Ринат Мангушев. По его словам, так делают 90% людей, размещающих объявления, что, конечно, мешает его продать. Если после публикации объявления к вам приходит меньше 4-5 потенциальных покупателей в неделю, то стоит снизить цену, советует Литинецкая.

Часто москвичам не хватает профессиональный знаний, говорит Ринат Мангушев, в частности – многие не умеют пользуются фотоаппаратом. 

Ринат Мангушев
Ринат Мангушев
Риелтор
«Продавцы не фотографируют свой дом и подъезд, а фотографируют, например, шкаф, кровать и телевизор, как будто хотят продать не недвижимость, а мебель и технику. Нередко на фото встречаются неубранные кровати или сковорода с едой»
    

Это, полагает специалист, не передает потенциальному покупателю преимуществ квартиры: вида из окон, состояния и расположения комнат и т.д.

Следующая ошибка – это сопроводительный текст. Выкладывая объявления, продавцы часто пишут обращения к покупателям на страницу A4, говорит Мангушев: описывают, какая у них стиральная машина, какая печь, но не говорят о соседях, состоянии подъезда, материале окон (пластик или ПВХ) и даже не сообщают, есть ли детская площадка во дворе. В подавляющем большинстве объявлений нет информации о документах на квартиру, однако это первое, на что обращает внимание риелтор, подбирающий своему клиенту локацию, добавляет эксперт.

238250_1000x665_2052_cb866dbec2932aae33b9c25634955787.jpg

Продать «убитое» жилье в старой хрущевке за адекватную сумму можно, уверен соавтор книги «Как продать квартиру выгодно. Вложите минимум, получите максимум» Сергей Тихоненко. Чтобы сделать это наверняка, необходимо соблюсти несколько правил. 

Во-первых, до визита покупателей необходимо выкинуть из нее всю старую мебель и вещи, включая ковры. Если выкинуть жалко, то эти предметы следует увезти или спрятать, говорит Тихоненко. Во-вторых, в объявлении должны быть только «продающие» фото, которые показывают все плюсы недвижимости. В-третьих, надо позаботиться о хорошем освещении при показах. Наконец, говорит Тихоненко, нужно заняться чистотой перед приходом потенциальных покупателей: сделать уборку и хорошо проветрить помещение.

238249_1000x665_2052_f25bb4bb70c90179adf1c15924a4a541.jpg

Другие действия зависят уже от ситуации. Например, если в квартире есть запахи – их надо убрать. При необходимости следует сделать косметический ремонт, дает последнюю рекомендацию специалист.

С другой стороны, можно не торопиться. В «Миэль» недавно успешно реализовали 4-комнатную квартиру в Митино. Из-за завышенной цены квартира была в экспозиции около двух лет. Благодаря «буму» прошлого года сделка была совершена по цене, которую поставил изначально продавец. В результате вымывания наиболее ликвидного предложения жилье оказалось интересно для покупателя.


Алексей Пастушин, Алексей Синяков