Коворкинги: конец офисного рабства
Евгений — продакт-менеждер в небольшом IT-стартапе, который занимается разработкой мобильных приложений. Его задача — исследовать и анализировать рынок, формировать задачи для программистов, а также вести проект от старта до реализации. Офиса у компании нет, сотрудники работают в разных частях страны, так всем удобно и вполне эффективно.
«Сначала я думал, что удаленка — вообще не для меня. Первое время я работал дома, и бесконечно отвлекался на разные бытовые мелочи. Но потом попробовал поработать в коворикинге. Теперь я работаю только там», - рассказывает Евгений, один из резидентов коворкинга GrowUp.
Пик капитализма
Коворкинг, или «гибкий офис» - сравнительно молодой формат офисной недвижимости, который начал активно развиваться в России несколько лет назад. По данным Becar, 60% коворкингов, функционирующих в данный момент, были открыты в 2017-2019 гг.
Коворкинги делятся на классические, офисного типа и специализированные.
Как отмечают в Becar, среди специализированных коворкингов наиболее распространены мастерские различных направлений, например, столярные, стекольные, ювелирные и т.п. (28%), швейные коворкинги (19%) и объекты в сфере IT и инноваций (19%). Развита сеть коворкингов для работающих мам (13%). Встречаются объекты в сфере искусства, архитектуры, дизайна, образования, коворкинги для женщин.
В коворкинге могут арендовать рабочие места как одиночки-фрилансеры, так и крупные компании. Последние все чаще смотрят на «гибкие офисы» с самым пристальным вниманием — ведь гибкость тут означает возможность в короткие сроки оптимизировать арендуемые площади, а также сэкономить на организационных расходах и ремонте.
Заинтересованность в новом формате проявили такие гиганты как ПИК и Capital Group. Первый собирается осенью открыть коворкинг в районе Балчуга (по информации газеты «Коммерсантъ», это личный проект владельца ПИК Сергея Гордеева), что до «капиталистов», то они уже зашли в сегмент «гибких офисов» в районе «Москва-сити». Здесь компания Павла Тё недавно начала развивать бренд Business Club, открыв небольшой пилотный коворкинг на третьем этаже башни «Город столиц». В дальнейшем Capital Group запустит вторую площадку в БЦ «Око», где планируется оборудовать 820 рабочих мест на 4 тыс. кв. м - открытие запланировано на ноябрь этого года. Всего застройщик собирается создать коворкинги на 20 тыс. кв. м в разных частях города. Например, в ЖК «Лица» на Ходынском поле, по данным JLL, под Business Club отведено 8,7 тыс. кв. м.
Потенциал столичного рынка коворкингов в ближайшие 3 года, по оценке руководителя сети коворкингов GrowUp Константина Королева, достаточно высок – в структуре рынка коворкинги могут занять 1,7-2% от общего объема офисов, при том, что сегодня их доля не превышает одного процента. Как считает эксперт, заметен рост площадей коворкингов — сегодня они начинаются от 2 тыс. кв. м, тогда как еще 3-4 года назад средний размер нового коворкинга редко превышал 800-1000 кв. м. Одна из причин роста заключается в том, что объекты площадью менее 1,5 тыс. кв. м имеют слишком низкую рентабельность.
По словам руководителя отдела исследований консалтинговой компании JLL Олеси Дзюбы, для инвесторов открытие коворкингов – возможность зайти в интересный, бурно развивающийся сегмент и диверсифицировать портфель своих вложений. Для собственников зданий и девелоперов наличие гибкого пространства – это один из видов использования площадей, своего рода альтернатива классической сдаче в аренду: «В существующих зданиях наличие таких пространств позволит сохранять текущий пул арендаторов», - считает Олеся Дзюба.
Новые игроки вряд ли совершат революцию в плане ценобразования, во всяком случае стоимость аренды рабочего места в Business Club в Сити сейчас сопоставима с ценами у конкурентов. Она начинается с 500 рублей в день или 19,9 тыс. руб. в месяц и дает возможность работать без закрепленного места (при этом VIP-ставка — 35 тыс. руб. в месяц). Для сравнения, стоимость аренды места в коворкинге Sreda на 19 этаже башни «Восток» начинается от 24 тыс. руб. за месяц (тариф «Годовой» с закрепленным местом). При этом, по данным Capital Group, в их пилотном коворкинге уже занято 80% площади.
Параметры пиковского проекта пока не известны, а соответственно, не ясна и доля рынка, на которую претендует коворкинг на Балчуге, зато Business Club, очевидно, станет одним из значимых сетевых брендов в столице, отхватив ощутимый кусок «гибкого» пирога. Согласно данным CBRE, у лидера рынка — компании Regus, сегодня в активе 34 тыс. кв. м площадей, второе и третье место делят бренды Workki и Sok, у которых по 14 тыс. кв. м коворкингов.
Платить, чтобы работать
Евгений из IT-стартапа - опытный резидент коворкингов — за полтора года он сменил уже два рабочих места, сейчас работает в третьем: «Первый критерий для выбора коворкинга — близость к дому и удобство расположения, - я пользуюсь общественным транспортом, мне важно быстро добираться до работы. Не менее важна цена — потолок для меня - 40 тыс. в месяц. По рынку разброс цен — от 10 до 50 тыс, я искал что-то среднее, хотел уложиться в 15 - 20 тыс», - рассказывает Евгений.
Как правило, в коворкингах есть тестовые дни, когда можно прийти поработать бесплатно. Попав на один такой тест, Евгений остановился на коворкинге «Цех» на Кузнецком мосту. Там он проработал 4 месяца, затем решил развеяться и уехал в Португалию на неделю с намерением после приезда сменить место работы. Так вышло, что следующие полтора месяца он провел в Лиссабоне — он нашел коворкинг на месте и ему там настолько понравилось, что даже не хотелось возвращаться: «Большинство тех, кто там работает в коворкинге, - иностранцы, и всем интересно друг с другом познакомиться, пообщаться. Стоит там это дороже, чем в Москве, порядка 300 евро, но оно того стоило. Новые знакомства, практика разговорного английского, впечатления от нового места. Я живу в Москве с детства, Лиссабон был очень интересным опытом, приключением», - рассказывает Евгений.
По его словам, в мире существует целое коммьюнити, участники которого перемещаются по миру, на какое-то время останавливаясь то в одной, то в другой стране, пользуясь коворкингами, при этом они знакомятся, путешествуют группами, руководствуясь в выборе компании не связанностью общим делом, а исключительно личным выбором и приязнью: «Люди самые разные - кто-то просто наемный сотрудник на удаленке, кто-то свой бизнес делает, криптовалютой заниматся, одни ребята развивают сервис по передержке багажа (идея в том, что не обязательно оставлять багаж в гостинице или на вокзале — а там где тебе удобно) — они договариваются об этом, например, с владельцами кафе и магазинов».
Павел Доктор (это его настоящая фамилия), как и Евгений, сейчас работает в коворкинге GrowUP. Он занимается маркетингом, сотрудничая с рядом YouTube-каналов (из крупных заказчиков — каналы Сергея Косенко и университета «Синергия»): «YouTube сегодня востребован, трендовые видео набирают миллионы просмотров, но чтобы видео посмотрела вся его аудитория, надо грамотно организовать продвижение, этим я и занимаюсь», - объясняет Павел.
В коворкинге у него свой кабинет метров 6 — 7. Павел выбрал место с видом на опенспейс внизу. Здесь он не только настраивает таргетинг для рекламы, но и записывает собственный видеоблог — тут у него хранится съемочное и осветительное оборудование. Аренда офиса обходится ему в 14 тыс. в месяц: «Мне нравится, что на первом этаже офисного комплекса есть суши-бар, кафе, еще хорошо, что доступ круглосуточный — могу прийти в шесть утра, записать видеоблог. Важно, что нет проблем с паркингом», - рассказал Павел.
Гибкие офисы прогибают рынок
Востребованы «гибкие» офисы сегодня не только у фрилансеров, но и у крупных компаний. 12 июля МТС закрыл сделку по аренде у сети Workki целого коворкинга на 4,5 тыс. кв.м. (723 рабочих места) на Новорязанской улице в Басманном районе. А Почта банк сейчас рассматривает в качестве одного из вариантов размещения 600 сотрудников коворкинг «Ключ».
По данным компании JLL, за последние три месяца доля операторов гибких пространств в общем объеме сделок по офисной недвижимости увеличилась с 1,2 до 6%. «Они наращивают свою активность на офисном рынке в ответ на высокий спрос на готовые и гибкие решения со стороны крупных компаний», - отмечает Олеся Дзюба.
Согласно данным Becar Asset Management, в I кв. 2019 г. открылись 6 классических (офисных) объектов: Workki на Комсомольской, Рабочая станция Балчуг, Deworkacy Леонтьевский, RED Factory, Штерн Эстейт и Bearloga, при этом суммарная общая площадь новых объектов составила около 10 000 кв. м.
На сегодняшний день, по подсчетам аналитиков Becar Asset Management, почти половина (46%) коворкингов расположены в Центральном округе. 43% всех гибких офисов работают в бизнес-центрах, 25% - в торгово-офисных зданиях.
Кофе & коммьюнити
В коворкинге GrowUp работает кофейня Coffeeizm. Ее владелица — Елена Дубко, 13 лет занималась PR, но пару лет назад в Лондоне увидела необычную концепцию общепита — работавшую при коворкинге коммьюнити-кофейню. Елена загорелась идеей сделать такой проект в Москве. Она уволилась из PR-отдела, сделала презентацию, нашла инвестора и запустила Coffeeizm. Кофейня занимает 6 кв. м, продает качественный кофе и выпечку со средним чеком 200 рублей и обслуживает в день 50 — 60 человек, - этого хватает чтобы проект был прибыльным и окупаемым (инвестиции в открытие составили 250 тыс. рублей), и обладал потенциалом для тиражирования. Сейчас в планах Елены — создание сети кофеен в коворкингах и за их пределами, хотя упор делается все же на гибкие площадки, в силу концептуальной особенности своего проекта: «Я и барриста берем на себя обеспечение коммуникации между резидентами коворкинга — мы знаем, кто чем занимается, и помогаем тем, кто здесь работает, находить полезные связи», - объясняет Елена.
Мотивы резидента
По словам Константина Королева из GrowUp, плюс коворкинга - экономия на сопутствующих расходах. «Не нужно делать ремонт, докупать недостающую мебель и технику, заниматься инженерной и IT инфраструктурой – это все уже есть и готово к использованию, - объясняет Королев. - В случае классического офиса здесь требуется время, деньги из оборота компании и человеческий ресурс – сотрудник, который потратит от двух недель до полугода на организацию нового офиса».
Также коворкинги предоставляют больше гибкости в управлении расходами компании, связанные с арендой - резидент может хоть каждый месяц добирать или отказываться от части рабочих мест, что выгодно для компаний с проектным характером работы.
Кроме того, коворкинги упрощают администрирование офиса в целом, поскольку отпадает необходимость в секретарях, офис-менеджерах и т. д. По мнению эксперта из GrowUp, преимущество гибкого офиса перед традиционным еще и в возможности создания целого коммьюнити: если в обычном офисном центре арендаторы вообще не общаются друг с другом, и могут не догадываться, что через стенку от них сидит их потенциальный клиент или партнер, то в коворкингах может работать комьюнити менеджер, главная задача которого – сделать так, чтобы резиденты получали синергетический эффект друг от друга и всегда знали, чем еще площадка может быть полезна своим клиентам.
