Немного солнца в окошке
Наряду с продлением госпрограммы субсидирования ипотеки столичные власти предпринимают собственные меры для стимулирования жилищного строительства в Москве. С этого года начала действовать новая методика расчета количества парковочных мест в новостройках, на очереди – пересмотр нормативов по инсоляции жилых домов.
Московское отделение Росреестра еще не отчиталось о февральских сделках на рынке недвижимости, но сами застройщики говорят о росте продаж в январе-феврале примерно на 20–30% относительно аналогичного периода прошлого года. «Продажи за первые два месяца у нас выросли примерно на 30% по сравнению с прошлым годом, – отмечают в компании MR Group. – В начале года ходили слухи, что правительство РФ решило не продлевать программу льготной ипотеки, поэтому те, кто сомневался, решились на покупку, опасаясь, что ставки вырастут». В компании Est-a-Tet ситуацию на рынке новостроек сравнивают с ажиотажем, зафиксированным в конце 2014 года: по сравнению с январем прошлого года спрос оказался выше почти в 3,5 раза. По мнению экспертов, на поведение клиентов повлияла не только информация об окончании программы ипотеки с господдержкой, но и разнообразные акции и дисконты со стороны девелоперских компаний.
Стоимость квартир в новостройках, расположенных между Третьим транспортным кольцом и МКАД, за год снизилась в среднем на 9,5%, свидетельствуют данные аналитического центра IRN.ru. Если в феврале 2015-го на первичном рынке массового сегмента Москвы экспонировалось 27 проектов, что соответствовало примерно 7,5 тыс. квартир, то в феврале этого года в продаже находились 40 проектов, или приблизительно 13,6 тыс. квартир, то есть почти вдвое больше прошлогоднего объема. «Это также повлияло на цены», – отмечают в компании «Метриум Групп». Естественно, эти проекты разрабатывались в предыдущие тучные годы, а теперь застройщики вынуждены выводить их на рынок, договариваясь об общих принципах ценовой политики и размере дисконтов. В горадминистрации отмечают, что такие низкие цены на первичном рынке, как сейчас, вряд ли будут в обозримом будущем. «Сейчас на окраинах Москвы в новостройках квартиры могут стоить 80 тыс. руб. за 1 кв. метр, еще три года назад цена составляла 150 тыс. руб. за 1 кв. метр. Так что у кризиса есть свои плюсы», – говорит заммэра, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин.
«Сегодня мы понимаем, что основная задача правительства Москвы – стимулировать строительную отрасль и все, что с этой отраслью связано. Особенно это касается строительства жилья. И наша задача – поддержать инвестиционную деятельность в Москве», – говорит глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его словам, Градостроительно-земельная комиссия, возглавляемая Сергеем Собяниным, приняла решение о пересмотре «бумажных» проектов: там, где это не противоречит градостроительной политике города, инвесторам разрешат вместо офисов строить жилье. Только в прошлом году было выдано разрешений на 15 млн кв. метров. Кроме того, власти серьезно продвинулись в части снижения административных барьеров. Большинство госуслуг, необходимых застройщику для того, чтобы оформить земельный участок под жилищное строительство или изменить вид разрешенного использования, переведены в электронную форму. «Это позволяет экономить время и деньги компаний», – подчеркивает господин Тимофеев.
В отдельное направление выделена работа по снижению себестоимости жилых объектов. «Этого можно достичь, например, с помощью пересмотра отдельных нормативов, что позволит увеличить объем полезных площадей и уменьшить финансовую нагрузку на девелоперов», – поясняет Константин Тимофеев. В конце декабря 2015 года вышло постановление правительства Москвы «О методике расчета парковок при строительстве объектов», согласно которому количество парковочных мест может быть снижено в зависимости от зон транспортной доступности. Это весомая поддержка для застройщиков, которые раньше были вынуждены проектировать для домов эконом-класса (до 30 кв. метров жилплощади на одного жителя) не менее одного машино-места на квартиру; для комфорт-класса (от 30 до 50 кв. метров на одного жителя) – не менее 1,7 машино-места на квартиру; для бизнес-класса (свыше 50 кв. метров на одного жителя) – не менее двух машино-мест на квартиру. При этом из-за дефицита земли парковки приходилось размещать в подземных уровнях, и цена машино-места даже в доме эконом-класса могла доходить почти до трети стоимости самой квартиры.
Кроме того, в горадминистрации продолжают обсуждать возможные поправки в нормы по инсоляции. С инициативой их изменения еще год назад выступили члены Клуба инвесторов. По мнению девелоперов, на участках, которые выделяются под застройку, трудно разместить дом с востребованным у покупателей набором квартир, отвечающий всем нормативам инсоляции. В результате застройщик вынужден проектировать трехкомнатные квартиры вместо «однушек», пользующихся наибольшим спросом. Строители утверждают, что в нашем климате и часовом поясе нормы по инсоляции не столь важны, поскольку значительную часть года москвичам в любом случае приходится включать искусственное освещение не только в ночные, но и в дневные часы.
Клуб инвесторов предлагает предусмотреть возможность для застройщиков самостоятельно принимать решение о снижении нормы инсоляции жилых помещений в новостройках. При этом они готовы взять на себя обязательство информировать покупателей (и получать их письменное согласие) о качестве инсоляции в жилых помещениях до совершения сделки. Если изменения будут приняты, на прилегающих к домам территориях предлагается организовывать хорошо освещаемые площадки для отдыха, бассейны, солярии. При этом в детских садах и школах – вне зависимости от их месторасположения – останутся существующие требования по инсоляции. В стройкомплексе в целом согласны с логикой инвесторов. «В настоящее время установленные нормативы идут вразрез с интересами застройщика и покупателя», – считает Константин Тимофеев. Поправки должны сказаться и на стоимости жилья: квартиры со сниженной инсоляцией будут стоить дешевле обычных, что для многих клиентов важнее, чем солнце в окошке.
Полную версию статьи см. на сайте www.mperspektiva.ru
