Земля уходит из-под торгов
Поправки в Земельный кодекс, разрешающие передачу земель под строительство без торгов, в кризис могут оказаться неплохим подспорьем для девелоперов, испытывающих дефицит собственных и кредитных ресурсов. Механизм распространяется на крупные инвестиционные проекты, реализуемые в рамках городских или федеральных программ, в частности «Жилище», «Градостроительная политика», «Развитие транспортной системы» и других. В первую очередь на бесконкурсное выделение земли могут рассчитывать строители ТПУ – власти надеются, что это повысит интерес к инфраструктурным проектам.
Возможность предоставлять застройщикам землю без торгов у властей появилась в связи с изменением Земельного кодекса. 1 марта 2015 года вступили в силу поправки, вводящие механизм бесконкурсного предоставления земельных участков для реализации «масштабных инвестиционных проектов». Само понятие в законе не раскрывается, оговариваются лишь общие критерии: объекты должны быть включены в федеральные или городские программы, содействовать созданию рабочих мест или увеличению налоговых поступлений. Более детальные требования к проектам, претендующим на бесконкурсное выделение земли, должны были сформировать региональные власти. Москва внесла соответствующие поправки в городской закон о землепользовании 1 апреля 2015 года. Кроме того, в июне было выпущено распоряжение мэра «О порядке подтверждения соответствия размещаемых объектов и реализуемых инвестиционных проектов критериям объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов». Конкретные критерии в нем также не оговариваются. Принятие решения о предоставлении земельных участков без торгов отнесено к компетенции Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) под руководством Сергея Собянина.
«ГЗК принимает решение, соответствует ли предлагаемый к строительству объект, указанный в заявке инвестора, статусу масштабного, а также о целесообразности внеконкурсного предоставления соответствующего земельного участка», – уточняет начальник Управления формирования и реализации инвестиционных проектов Москомстройинвеста Наталия Лисюкова.
По ее словам, масштабные инвестиционные проекты должны быть направлены на развитие городских программ. К примеру, таких как «Жилище», «Градостроительная политика», «Развитие транспортной системы» и других.
«К таким проектам относится программа строительства транспортно-переса-дочных узлов, одна из приоритетных в столице. ТПУ – это не только объекты транспорта. Это масштабные проекты, включающие в себя строительство жилья, социальных объектов, объектов торговли», – подчеркивает госпожа Лисюкова. В случае положительного решения ГЗК департамент имущества осуществляет процедуру предоставления земли: кадастрирование, постановку на учет, подписание договора аренды.
По схеме масштабных инвестиционных проектов предлагается построить четыре ТПУ – это «Мичуринский проспект», «Нагатинский затон», «Некрасовка» и «Рязанская». Все они занимают значительные площади и помимо технологической части имеют большую сопутствующую застройку.
В частности, на 5,5 га ТПУ «Мичуринский проспект» планируется возвести жилье с нежилыми помещениями на первых этажах. Проект планировки территории «Нагатинского затона» (14,6 га) предполагает строительство терминала, служебных помещений и перронов, а также торгово-развлекательного центра с паркингом, офисно-делового комплекса с паркингом и апартаментов с подземной парковкой. ТПУ «Некрасовка» займет территорию площадью 31,2 га – там будет несколько капитальных сооружений с подземными паркингами. В проект планировки ТПУ «Рязанская» (30,1 га) входит терминал Малого кольца Московской железной дороги, а коммерческая часть будет представлена многофункциональным центром и офисным комплексом с парковочным пространством. Создание каждого ТПУ оценивается в десятки миллионов долларов, при этом отдача не будет быстрой. Предоставление земли без торгов существенно снижает затраты на первоначальном этапе – это, по мнению чиновников, повысит интерес к приоритетной для города программе. «Передать часть ТПУ инвесторам без конкурса в текущей экономической ситуации – неплохое решение», – согласен партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. Кроме того, при предлагаемой схеме Москва имеет возможность не тратиться на технологическую часть.
На получение земельных участков без торгов также могут претендовать инвесторы, которые строят социальные объекты. «Такие обращения уже есть. Это в том числе «старые» инвестиционные контракты, которые не были реализованы раньше ввиду не оформленных своевременно земельно-правовых отношений. Не так давно было принято решение по земельному участку на проспекте Мира, вл. 8. Это Фонд Святослава Федорова, которому будет предоставлен земельный участок для строительства медицинского центра», – рассказывает Наталия Лисюкова. Еще один пример – инженерный центр с физкультурно-оздоровительным комплексом (ФОК) в 1-м Нагатинском проезде, вл. 10. Инвестор обратился к городским властям с просьбой предоставить под его строительство два участка, прилегающих к технопарку «ИТЭЛМА». «Поскольку развитие технопарка, специализирующегося на выпуске электроники и других автокомпонентов, является масштабным инвестиционным проектом, участки были предоставлены в аренду сроком на 6 лет без проведения торгов», – сообщили «МП» в горадминистрации.
Вместе с тем в мэрии отмечают, что основным механизмом предоставления земельных участков под застройку по-прежнему остаются торги. Однако и в этой процедуре появились определенные новшества. По словам представителя Москомстройинвеста, теперь любое физическое или юридическое лицо может подать заявку на выставление приглянувшегося земельного участка на торги. «Для этого инвестор за свой счет должен подготовить необходимый пакет документов и обратиться в департамент городского имущества для дальнейшего принятия решения о пригодности земельного участка для строительства и выставления его на торги», – уточнила Наталия Лисюкова. Заявительный порядок будет способствовать более активному вовлечению пустующих городских земель в хозяйственный оборот.
