Дешевое жилье возвращается
Рынок жилой недвижимости уже отреагировал на кризис: доля панельного домостроения, снижавшаяся после 2010 года, снова выросла, потеснив более дорогой и капризный монолит. С 1 января в Москве начал действовать запрет на воспроизводство типовых домов старых серий. Застройщики утверждают, что многоэтажки, пришедшие им на смену после двухлетней модернизации столичных ДСК, по качеству и внешнему виду ничуть не уступают индивидуальным проектам.
Панельное домостроение уверенно доминировало на рынке Московского региона в конце прошлого века. Однако по мере заимствования технологий и появления платежеспособного спроса начало быстро уступать свои позиции монолиту. Примерно до 2004 года соотношение панели и монолита составляло 50 на 50. Однако на пике развития рынка застройщики стали массово отказываться от типового жилья в пользу более качественных объектов. Жилье по индивидуальным проектам начало строиться не только в центре и на престижном западе, но и в других районах Москвы: высокий спрос покрывал издержки. Перед первой волной кризиса – в 2007–2008 годах – доля монолита в общем объеме строительства доходила до 80%. А панели строились в основном по горзаказу – для очередников и частично переселенцев из сносимого жилья.
Многие жители пятиэтажек, расположенных в «инвесторских» кварталах, также получали жилье в индивидуальных домах.
Однако в 2009 году все изменилось. «Половина вышедших объектов представляли собой панельные дома. В 2010 году доля таких корпусов увеличилась в полтора-два раза по сравнению с докризисным периодом», – отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Сейчас ситуация повторяется. Большинство экономистов сходятся во мнении, что кризис не закончился в 2010 году, как нам это по наивности казалось. Стабилизация финансового рынка оказалась временной, а падение цен на нефть и западные санкции только добавили неразрешимых проблем российской экономике. Неудивительно, что рынок жилья по-своему отреагировал на изменившиеся реалии. Если в 2014 году панель занимала чуть более 10% рынка новостроек, то в 2015 году, согласно подсчетам компании «Бест-Новострой», – почти 32%. Иными словами, за год кризиса доля панельных домов на рынке нового жилья утроилась. Эксперты объясняют политику застройщиков ликвидностью типового жилья. «Главным преимуществом панельного строительства перед монолитным является более короткий срок реализации, благодаря чему его часто используют в масштабных проектах, – отмечает госпожа Литинецкая. – В условиях падения платежеспособности населения бюджетные и быстровозводимые типовые дома пользуются большим спросом на рынке, чем монолитные новостройки». Кроме того, не стоит забывать, что значительная часть жилья в 2015 году была реализована по программе льготной ипотеки, запущенной правительством РФ.
По мнению участников рынка, в будущем эта тенденция сохранится и доля панели вырастет еще сильнее. Представители финансово-экономического блока правительства утверждают, что кризис будет носить затяжной характер, цены на энергоносители в течение длительного времени останутся на низком уровне, а значит, денежной подпитки рынку жилой недвижимости ждать неоткуда. На прошлой неделе Владимир Путин пообещал, что государство поможет строителям продать жилье, а гражданам его купить. Но можно не сомневаться, что эта помощь опять-таки будет распространяться на жилье эконом-класса.
Кроме того, на усиление позиций панели играет и градостроительная политика правительства Москвы. «Панели давно и успешно использует весь мир. Это единственный способ обеспечить строительство относительно доступного жилья в условиях столицы. По соотношению цена-качество панельное домостроение всегда будет вне конкуренции», – подчеркивает глава стройкомплекса Марат Хуснуллин. За счет средств горбюджета в Москве ежегодно строится около 500 тыс. кв. метров жилья – преимущественно в типовом исполнении. В планах 2016 года – 48 домов, или более 600 тыс. кв. метров новостроек. «Строительство жилья в рамках Адресной инвестиционной программы позволяет создать маневренный фонд для решения различных социальных задач. В частности, для переселения людей из ветхих и аварийных домов, домов, определенных под снос в рамках градостроительного развития города, решает проблемы получения жилья по программам социального найма. Квартиры в Москве ежегодно получают свыше 8 тыс. семей», – отмечает глава стройкомплекса. В этом году планируется завершить снос пятиэтажек и освободить площадки под реализацию новых проектов еще в четырех округах – Северном, Восточном, Юго-Западном и Северо-Западном. Еще одним ресурсом для комплексной застройки являются земли промышленных и коммунальных зон – мэрия хочет, чтобы они как можно быстрее вовлекались в хозяйственный оборот, в том числе через жилищное строительство. «Доля панельных корпусов в Москве может со временем увеличиться за счет освоения площадок на территориях бывших промзон, расположенных в основном между ТТК и МКАД. В этих районах наиболее вероятно появление новых жилых проектов комфорт-класса», – поясняют в компании «Бест-Новострой».
Как известно, с 2016 года столичные власти запретили застройщикам возводить в Москве типовые дома старых серий. Чтобы выполнить это распоряжение, компаниям пришлось инвестировать в реконструкцию ДСК от 1,5 до 3 млрд руб., и теперь они рассчитывают на востребованность своей продукции не только в коммерческих, но и в городских проектах. По словам главы департамента градостроительной политики Сергея Лёвкина, к выпуску более современных и эстетически привлекательных панельных новостроек в настоящее время приступили 9 из 10 московских ДСК (реконструкция ДСК-7 должна завершиться в этом году). Все они удовлетворяют новым стандартам массового жилья, утвержденным в мае 2015 года. Обновленные типовые серии отличаются разнообразными фасадами, переменной этажностью (от 6 до 17) и свободной планировкой квартир. Их можно размещать на участках любой конфигурации, обеспечивая квартальность застройки. На первых этажах жилых корпусов предусмотрены общественные пространства.
В Управлении гражданского строительства (отвечает за реализацию инвестиционной программы столицы по возведению жилья и социальных объектов) отмечают, что в рамках АИП в 2016 году будут строиться только панели новых серий. «Уже определены площадки для строительства, сейчас выходим на проведение тендеров, где будет определена подрядная организация по строительству крупнопанельных домов новых серий», – говорит директор управления Дамир Газизов.
Впрочем, некоторые компании уже успели вывести свою продукцию на рынок. В частности, ДСК-1 построил четыре пилотных дома в микрорайоне «Некрасовка»: серии «ДОМРИК» и «ДОМНАД» были спроектированы совместно с испанским архитектором Рикардо Боффилом. С новыми разработками ГВСУ «Центр» – системой панельного домостроения «ДОММОС» – можно ознакомиться на стройплощадке ЖК «Государев двор» (в 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе), скоро компания приступит к реализации аналогичного проекта в Митино совместно с Capital Group. ГК «Мортон» возводит инновационные новостройки в микрорайоне «Восточное Бутово» и в третьей очереди Мортонграда «Бутово», а также в новом микрорайоне «Жемчужина Зеленограда». Это серии «Град-1М» и «Блок Суприм», которые производит завод ДСК «Град», построенный «Мортон» совместно с «РОСНАНО». Кроме того, новые серии есть у «ЛСР. Строительство-М» (серия «ЛСР»), «ПИК-Индустрии» (серия «ПИК»), УКС ООО «Крост» (система «Каркасно-панельный дом»), компании «Главмосстрой» (серия «КУБ-2,5»), СУ-155 (новая серия на базе И-155М), «Нарострой» (серия «Нарострой-2015»). По словам Сергея Лёвкина, сегодня в Москве по новым типовым проектам возводится 48 домов, из них 11 за счет бюджета (серии «КУБ-2,5», И-155М, «ЛСР») и 37 инвестиционных (серии «ДОМНАД», «ДОМРИК», «ДСК-Град», «ДОММОС»). «К вводу в эксплуатацию в 2016 году запланированы два жилых дома новой серии «КУБ-2,5», построенных за счет городского бюджета компанией «Главмосстрой» в районе Выхино-Жулебино, на улице Хлобыстова», – уточняет глава департамента.
Сами застройщики хором уверяют, что современные панели по внешнему виду и по качеству ничуть не уступают монолитным проектам. Новые технологии позволили избавиться от большинства недостатков: в частности, межпанельные швы больше не выступают наружу, поскольку монтируются не сваркой, а болтовым соединением. Вместо внешней покраски стен во всех проектах используется либо облицовка плиткой или панелями, либо окрашивание бетона в массе. Дополнительную индивидуальность зданиям придают балконы – их теперь можно размещать в любых помещениях и сочетать с наружной отделкой, создавая на фасадах оригинальные «рисунки». Ну а самое главное – в панелях больше нет стандартного набора квартир. Большинство ДСК разработали 5–7 вариантов блок-секций и более десятка модификаций к ним. Срок эксплуатации большинства современных панельных домов составляет 100 лет.
Полную версию статьи см. на сайте www.mperspektiva.ru
