«Риски строительных компаний сегодня велики»

«Риски строительных компаний сегодня велики»

«Риски строительных компаний сегодня велики»
«Риски строительных компаний сегодня велики»
Михаил Мень о мерах поддержки строительной отрасли в условиях кризиса, льготной ипотеке и полисах страхования для дольщиков

В прошлом году на рынке ипотечных кредитов был настоящий бум – выдано кредитов на 1 трлн 760 млрд рублей, что помогло оживить рынок строящегося жилья. Нынче власти предполагают выйти на 1 трлн рублей. Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень считает, что программу льготной ипотеки на рынке новостроек нужно продолжить. Об этом и многом другом глава Минстроя рассказал в интервью обозревателю «Московской перспективы».

Триллион в ипотеку

Михаил Александрович, я только что слушала ваше выступление на Московском форуме лидеров рынка недвижимости MREF-2015, где вы говорили о новых форматах взаимодействия власти и бизнеса. По вашему мнению, что надо сделать в первую очередь, чтобы оживить рынок строительства «в условиях неопределенности», вызванной кризисом экономики?

– Напомню, что прошлый год был рекордным по объемам ввода жилья: было построено более 83 млн кв. метров, но сейчас мы не можем сказать, что в стране все хорошо с объемом предложения жилья, а одна из самых действенных мер оживления рынка – поддержка спроса на покупку недвижимости через ипотеку. Государственные субсидии ипотечных ставок позволили добиться динамичного развития рынка первичного жилья в непростой экономической ситуации. А ведь строительная отрасль – очень важная в экономике, она формирует большое количество рабочих мест, ее надо поддерживать и помогать как застройщикам, так и гражданам, которые планируют приобрести квартиры. Пока динамика по вводу жилья неплохая, но это происходит за счет заделов прошлых лет. С января по октябрь этого года было введено 51,7 млн кв. метров против 48,2 млн за аналогичный период 2014 года.

 Насколько субсидированная ипотека повлияла на спрос жилья в новостройках?
– Программа государственного субсидирования ипотеки позволила не допустить четырехкратного падения объемов выдачи ипотеки, которое прогнозировали некоторые эксперты. В прошлом году был поставлен своеобразный рекорд – люди взяли ипотечных кредитов на сумму, превышающую 1,7 трлн рублей при средней ставке 12,5%. Было предоставлено кредитов по ипотеке на 30% больше, чем в 2013 году.
Программа реально сработала, дала мощный результат: каждая четвертая квартира была приобретена в кредит именно в рамках субсидированной ипотеки, хотя запущена она была только с апреля 2015 года.

Сколько ипотечных кредитов, по вашим прогнозам, будет выдано в этом году?
– Я думаю, в этом году на 1 трлн рублей выйдем. Вот последние цифры: по состоянию на 1 октября в Российской Федерации выдано 461,1 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 759,1 млрд рублей. Из них 100,3 тыс. ипотечных кредитов – в рамках госпрограммы. И еще важно, что после того как программа заработала, банки сами начали конкурировать между собой за возможность предоставления ипотечного кредита. Это хороший тренд.

Программа льготного ипотечного кредитования может быть продолжена?
– Принято решение вернуться к вопросу продления госпрограммы субсидирования процентной ставки по ипотеке в начале 2016 года, когда будут подведены хотя бы первые итоги программы. Мое мнение – программу надо продлевать, но взвешенно, после всестороннего обсуждения. В январе-феврале станет ясно, что с ней будет.

 Распространится ли госпрограмма по субсидированию ипотеки и на вторичный рынок?
– Пока это только обсуждается. Мы были в Татарстане, там прозвучала такая идея. Мы предложили ее банковскому сообществу. Но как администрировать этот вопрос, должны решить сами банки.

КАСКО для дольщиков

Изменения в законодательстве назрели, о чем говорят как сами строители, так и чиновники. Как проходит реформирование закона «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ)?
– Безусловно, надо в первую очередь внести корректировки в 214-ФЗ в плане усиления ответственности застройщиков перед гражданами, защитить людей в этот сложный период, так как мы понимаем, что риски строительных компаний сегодня велики. Про некоторых застройщиков говорят так: копнул ковшом экскаватора – и пошел собирать средства, а у всех потом головная боль. Но уже с 1 октября вступили в силу изменения, которые, во-первых, не позволяют жилищно-строительным кооперативам строить больше одного дома. Таким образом, одна из «лазеек» недобросовестных застройщиков, где возникали проблемы, устранена. Во-вторых, вступили в силу поправки, касающиеся увеличения объема уставного капитала страховой компании, которая работает с договорами долевого участия. Это была совместная большая работа с депутатами Госдумы. Теперь уставный фонд должен быть не меньше 1 млрд рублей. Это позволит уже сегодня оставить на рынке страхования ДДУ только серьезных игроков, плюс Общество взаимного страхования, специально созданное для решения таких вопросов (подробнее см. материал на стр. 6). На втором этапе – с 1 января – предлагается ввести усиление информационной открытости застройщиков, применять к ним более высокие требования. Необходимо создавать рейтинг строительных компаний. Мы все равно должны были пройти сквозь это горнило, это очищение. Также рассматривается предложение о создании единого реестра застройщиков, привлекающих денежные средства соинвесторов, который в свободном доступе будет размещен на сайте министерства. А вот третий этап рассчитан на перспективу. Он предполагает обязательное страхование непосредственно каждого дольщика – по типу полиса автострахования, но здесь решение будет зависеть от экономической ситуации в стране.

Московские власти говорят о том, что 214-ФЗ надо распространить также на апартаменты. Как вы к этому относитесь?
– Считаю, что это обязательно надо делать. Федеральный закон должен распространяться и на апартаменты, и на жилищно-строительные кооперативы. Сегодня мы вместе с правительством Москвы работаем над законопроектом, который упорядочит участие в строительстве апартаментов. Концепция касается как уже существующих зданий, так и новых проектов. В настоящее время апартаменты можно строить без парковок, без садиков, без школ. Поэтому разрабатываются соответствующие сегодняшнему дню правила и требования к застройщикам. Этот закон уже на выходе. Пока там есть несколько «развилок», которые еще обсуждаются. Мы ждем окончательную точку зрения правительства города, чтобы уже с единым пониманием выходить в парламент.

 Совместно с правительством Москвы вы также вырабатываете алгоритм еще одного нового законопроекта – об освоении промышленных зон. В каком он состоянии и что предлагается?
– Законопроект о развитии промышленных территорий, разработанный министерством, уже в достаточно высокой степени готовности, сейчас он проходит публичное обсуждение перед рассмотрением во втором чтении.

Мы действительно работаем над документом вместе с Москвой. Именно ее опыт был взят за основу при разработке законопроекта. Промышленные территории – а они занимают порядка 17% территории Москвы – с огромными, но зачастую далеко не эффективно используемыми площадями, являются существенным резервом для развития городов. На базе промзон необходимо развивать новые современные производства, жилую застройку, социальную инфраструктуру. И Москва безусловный лидер в решении этих задач. В портфеле города уже есть 26 готовых проектов планировок промышленных территорий.
Особенно важно, что в развитии промзон правительство Москвы учитывает количество рабочих мест. Планируем заложить этот аспект в проект закона, который позволит региональным и местным властям вовлечь всех собственников недвижимости на таких территориях в процесс реорганизации. Основная идея в том, чтобы разработать механизм, как эти земли будут вовлекаться в оборот, сколько они будут стоить и какой должна быть система оценки. Ни о каком принудительном изъятии никто не говорит ни в коем случае. Речь о том, как будет сформирована сама процедура договора, чтобы люди в первую очередь остались довольны тем размером компенсации, который будет им предложен.

 Раскройте секрет – планируется ли дополнительная государственной поддержка государством программы «Жилье для российской семьи»?
– Да, мы на будущий год планируем еще один пакет государственной поддержки программы «Жилье для российской семьи». Министерство обратилось в правительство России с просьбой выделить дополнительные средства в 2016 году на реализацию программы, которые будут направлены на строительство социальной, внутриквартальной транспортной и инженерной инфраструктуры.
Если предложение Минстроя России о выделении дополнительных средств будет поддержано, губернаторы должны будут защищать свои проекты комплексной застройки на комиссии в ведомстве, обосновывать необходимость строительства всех видов инфраструктуры, при этом гарантировать ввод запланированных квадратных метров жилья. Изменение цены квадратного метра в рамках реализации этой программы в 2016 году не планируется. Сегодня она составляет 35 тыс. рублей.

Единая тарифная формула

Что вы считаете своим главным успехом на министерском посту?
– Думаю, главное то, что удалось создать само министерство, что оно заработало и на всех уровнях достойно отстаивает интересы отрасли. Это факт, который признает экспертное и профессиональное сообщество. Безусловно, успехом ведомства является то, что за достаточно короткий период удалось разработать серьезную нормативную базу в целом ряде сегментов.

Так, за последние год-полтора мы полностью изменили законодательство в части жилищно-коммунального хозяйства. Во-первых, это возможность привлечения частных инвестиций в ЖКХ, речь в том числе идет и о концессионных соглашениях. С 2016 года будут устанавливаться только долгосрочные тарифные решения: в начале на три года, потом на пять лет. Концессионные соглашения могут быть на 20–30 лет, все это время будет действовать единая тарифная формула, в которую закладывается инфляция, а в случае с водоотведением и водоснабжением – отдельно прописывается прибыль инвестора. Как раз этого ждали инвесторы – того, чтобы у них просто был понятный механизм работы на длительный период, а иначе риски оказываются слишком высокими. Во всем мире ЖКХ – это бизнес, и тех средств, которые люди платят за коммунальные услуги, вполне хватает для ведения этого бизнеса. Конечно, он не суперрентабельный, но очень стабильный. Сегодня введение таких механизмов, как долгосрочное тарифное регулирование, новые подходы к договорам концессии, зафиксированная прибыль внутри тарифа в таких отраслях, как водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение, – это те вещи, которые создали предпосылки для привлечения негосударственных инвестиций. И мы видим, что на конкурсных процедурах по привлечению концессионеров, к примеру, в водоснабжении, уже есть абсолютно реальная конкуренция между достаточно крупными компаниями. И это, безусловно, хорошо.


 Вы также обсуждали привлечение к этой сфере крупного иностранного бизнеса на выставке «Экспо Реал» в Мюнхене?
– Да, мы говорили об этом на форуме, и ряд крупных компаний заинтересовались, так как 5-процентная предпринимательская прибыль, заложенная в тарифы, для них нечто новое и многообещающее. И еще очень важно в концессионном соглашении участие третьей стороны – региональной власти. Данные решения уже заработали в субъектах РФ. Мы видим, что инвестиции в отрасль пошли.

Долгое время капитальный ремонт оставался ахиллесовой пятой в ЖКХ. Сейчас механизм, по которому затраты по капремонту берут на себя сами граждане, уже заработал, в том числе и в Москве. Вы считаете это одним из прорывных решений?
– Знаете, принятый механизм по капитальному ремонту я бы не стал записывать в достижения, это вынужденная мера, здесь никакого другого решения просто не могло быть. Хотя, безусловно, сдвинули дело с мертвой точки. Но расходы, которые регионы планируют потратить на капремонт, мы проверим. Я сейчас дал поручение нашим специалистам, в том числе Федеральному центру ценообразования, чтобы они проанализировали ситуацию. Но вообще здесь очень важна ответственность региональных руководителей, ответственность руководителей жилищных инспекций регионов. Мы специально наделили их большим объемом полномочий. Плюс, конечно, контроль со стороны общественных организаций.

Как вы расцениваете тот факт, что Россия поднялась на 37 позиций в рейтинге Doing Business 2016 по направлению «Получение разрешения на строительство?
– Действительно, Всемирный банк опубликовал рейтинг Doing Business 2016, согласно которому Российская Федерация по сравнению с рейтингом прошлого года в целом поднялась на 11 позиций – до 51-го места. А по направлению «Получение разрешения на строительство» – на 37 позиций: со 156-го на 119-е место. Проведенные нашим министерством преобразования и реформы в сфере строительства были положительно оценены экспертами Всемирного банка и в целом помогли улучшить инвестиционную привлекательность России в сфере строительства.

 Насколько меньше согласований теперь у застройщиков?
– Всего было выявлено 220 процедур для застройщика (работа по анализу каждого требования в России была проведена впервые) – теперь их 134. Для каждого конкретного объекта это будет индивидуальный набор необходимых процедур, меньший по количеству. К примеру, для строительства многоквартирного дома (от получения прав на земельный участок до регистрации прав на объект недвижимости) количество процедур достигало 130, теперь же в соответствии с новым перечнем – не более 65. Минстроем сейчас готовится еще порядка 40 процедур, которые предлагается исключить. Общий реестр разрешительных процедур опубликован на сайте Минстроя России с описанием каждой процедуры, сроком ее прохождения и стоимостью.

Поначалу застройщики думали, что выйдет документ, но можно на него не сильно обращать внимание, как бывает. Но мы так серьезно взялись за это, что с помощью предписаний Генеральной прокуратуры все гайки закрутили. И не зря боролись! Разрешение на строительство действительно стало выдаваться быстрее – это факт.

 Москва здорово помогает вам в этом плане?

– Да, Москва очень много помогает, участвует во всех наших обсуждениях. Мы очень плотно работаем со столицей.

Конечно, Москва – особый субъект Российской Федерации, поэтому нам часто говорят, что нельзя брать столицу за основу для других регионов. Но мы отвечаем, что Москва с точки зрения градостроительного развития – на шаг впереди других крупных российских городов. Поэтому с точки зрения развития городской среды столица является безусловным примером, по которой нужно равняться.
ПОЗДРАВЛЯЕМ!
12 ноября Михаил Мень отмечает 55-летие. Редакция газеты «Московская перспектива» присоединяется к поздравлениям юбиляру и желает Михаилу Александровичу неистощимой энергии и новых достижений.

О ЛИЧНОМ

 Вы – москвич. Что вам нравится в Москве сегодняшней?
– Я действительно москвич в третьем поколении, моя бабушка здесь жила на Большой Серпуховской улице. Точнее, я житель Московского региона, периодически жил и в Московской области. Потом у меня был период, когда я работал в регионе 8 лет (губернатором Ивановской области. – «МП»). Для любого руководителя это тоже очень полезный опыт. Работал в правительстве Москвы. Абсолютно честно могу сказать, я вижу, что Москва – это, безусловно, работающая модель развития. Нельзя не заметить, что системная работа правительства города приводит к конкретному результату. То есть ставится задача – и она выполняется, это очень хорошо. Столица, конечно, преображается.

А что вы считаете главным достижением в личной жизни?
– Шестеро моих детей, безусловно, главное мое достижение. У меня три дочери и три сына, младшему Александру – два года. С моей работой сложно проводить много времени с ними, но один выходной в неделе я обязательно посвящаю им полностью.

Теги: #