ЗИЛ едет на юг
Столичные власти продлили конкурс по выбору инвестора для застройки южной части ЗИЛа, заявочная кампания закончится на две недели позже, чем планировалось, а победителя объявят к Новому году. Условия аукциона также стали более щадящими по сравнению с первоначальными: стартовая стоимость снизилась почти в два раза, появилась возможность выкупить актив по частям, увеличились сроки реализации проекта. В горадминистрации рассчитывают, что даже в нынешних непростых условиях в торгах примут участие не меньше 3–4 компаний.
Первое роуд-шоу по южному участку ЗИЛа департамент по конкурентной политике провел еще весной 2015 года. Тогда инвесторам было объявлено, что город изменил свои планы: вместо производственной функции в этой части промзоны, так же как и на северной стороне, будет развиваться жилая и общественная застройка, под которую отводится почти 110 га. Весь участок, а также находящиеся на нем производственные корпуса, объекты ГО и другие сооружения были внесены в ООО «ЗИЛ-Юг», покупка 100% акций которого станет основанием для реализации проекта реновации. «ЗИЛ нуждается в новых собственниках, более эффективных с точки зрения девелопмента», – подбадривали потенциальных инвесторов чиновники. На тот момент предполагалось, что победитель торгов сможет построить на южном участке 2 млн кв. метров недвижимости различного назначения. Стартовая цена актива, по заключению независимого оценщика, составляла 32 млрд руб.
Однако выдвинутые городом условия оказались неподъемными для строительных компаний. В кризис кадастровая стоимость земли, на основании которой проводится предаукционная оценка, должна была снизиться, однако оценщики пользовались старыми данными, полученными в так называемые тучные годы. Кроме того, департамент городского имущества рассчитывал взять с победителя единовременный платеж за смену разрешенного вида использования площадки. Сейчас вся территория ЗИЛа относится к землям производственного назначения, стоимость перевода весной 2015 года оценивалась примерно в 18 млрд руб. К тому же инвестору приходилось учитывать затраты за демонтаж бывших цехов и рекультивацию почв. Поскольку ЗИЛ был, что называется «грязным» производством, эти расходы получались весьма существенными.
Когда стало ясно, что на выдвинутых условиях никто на торги не придет, чиновники были вынуждены смягчить свои требования. На экспертном совете, состоявшемся на прошлой неделе, департамент по конкурентной политике озвучил новые параметры проекта. Общая площадь застройки снизилась с 2 млн кв. метров до 1,5 млн кв. метров, из которых почти 75%, или 1,1 млн кв. метров, приходится на жилье. Увеличилась доля социальных объектов и участков, отводимых под создание дорожно-транспортной инфраструктуры. По первоначальными планам в южной части ЗИЛа планировалось построить детские сады на 1400 детей и школы на 3300 учеников, сейчас эти показатели выросли до 3500 и 11 000 мест соответственно. Вместо 15 га под транспортную и коммунальную инфраструктуру город просит у потенциального инвестора в 2–2,5 раза больше земли. «Это позволит обеспечить транспортную доступность всех объектов будущей застройки и связать местные проезды с городской УДС», – отмечают в Москомархитектуре.
Финансовые условия конкурса тоже стали более выгодными. Снижение параметров застройки повлияло на стартовую стоимость участка – теперь он оценивается в 14,3 млрд руб. При этом инвестор может выкупать пакет акций ООО «ЗИЛ-Юг» поэтапно. В этом случае актив обойдется уже в 25,9 млрд руб., но есть возможность снизить финансовую нагрузку. «Покупатель имеет право досрочно приобрести долю в размере 100% уставного капитала общества или часть доли, в результате приобретения которой доля покупателя составит 100% уставного капитала общества», – пояснили в Тендерном комитете. Ориентировочный объем инвестиций в развитие южного участка ЗИЛа в ведомстве оценивают в сумме 230 млрд руб. Там также сообщили, что плановый срок реализации проекта продлен еще на год – до декабря 2026 года.
Заявочная кампания должна была закончиться 12 ноября. Однако после экспертного совета власти решили продлить ее еще на две недели, чтобы компании могли ознакомиться с новыми условиями торгов и еще раз взвесить все за и против. «Это уникальный шанс. Другого такого не будет», – уверен глава департамента по конкурентной политике Геннадий Дёгтев. По его мнению, инвестиционная привлекательность актива заключается в его близости к центру, наличии на площадке городских коммунальных мощностей, а также в соседстве с метро, МКЖД и крупными дорожными артериями. «Все желающие принять участие в конкурсе должны до 30 ноября перечислить задаток в сумме 1,5 млрд руб. Вскрытие конвертов состоится 1 декабря, а победитель будет объявлен до конца 2015 года», – сообщили в Тендерном комитете. По словам господина Дёгтева, в мэрии рассчитывают, что на застройку ЗИЛа будут претендовать не меньше 3–4 компаний, интересанты уже есть, однако их данные не разглашаются. Публично о возможном участии в торгах заявил только президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. Впрочем, и он не сказал ничего конкретного, отметив лишь, что промзона в ЮВАО входит в перечень 30–40 площадок, рассматриваемых компанией, но ее перспективы пока не совсем ясны. «Мы всегда крайне аккуратно подходим к реализации крупных проектов, внимательно смотрим на их экономику», – пояснил господин Воронин.
Москомархитектура, в свою очередь, рассчитывает до конца декабря провести публичные слушания по проекту планировки южного участка ЗИЛа, учитывающего все последние изменения. «В проект планировки входят все разделы, включая транспортные и инженерные, которые будут реализовываться за счет средств Адресной инвестиционной программы. Если нас поддержат жители и никаких форс-мажорных обстоятельств не случится, мы планируем утвердить этот документ к первому кварталу 2016 года», – говорит начальник управления Генплана Москвы Москомархитектуры Александр Ильин.
Напомним, что в целом реновация территории завода им. Лихачёва охватывает площадь около 470 га. Конкурс на развитие северной части промзоны площадью 65 га – от Третьего транспортного кольца и Симоновской набережной до железной дороги – в апреле 2014 года выиграло ЗАО «ЛСР Недвижимость-М». Недавно стало известно, что проект компании будет носить название «ЗИЛАРТ». Помимо жилья проект предусматривает строительство московского филиала Эрмитажа, театра, который возглавит Константин Богомолов, и других объектов культурного и общественного назначения.
