Мы ни разу не останавливали стройку
Во второе воскресенье августа в нашей стране отмечается День строителя – профессиональный праздник всех, кто имеет отношение к появлению новых домов, новых квартир. Традиционно День строителя является и строительным «Новым годом» – праздником, когда принято подводить итоги, анализировать прошедшее, строить планы на будущее. В преддверии праздника «Московская перспектива» встретилась с президентом ГК «КОРТРОС» Вениамином Голубицким. Эта встреча вдвойне интересна, поскольку компании в этом году исполнилось 10 лет, а такой срок стабильной работы на рынке дает право говорить, что в ней знают, как добиться успеха.
Нынешний День строителя мы встречаем в довольно сложных экономических условиях. Но все же пессимизма конца прошлого года уже нет. С чем это связано?
– Если сравнивать с началом года, то позитивная динамика очевидна. Тогда еще не было решений по поддержке ипотеки, сейчас этот инструмент работает, а с учетом того, что ипотека дает от 50 до 70% сделок в эконом-классе, то ситуация значительно оптимистичнее. Это первое положительное изменение. Второе – в начале года участники рынка просто боялись входить в стройку и совершать сделки, а сегодня подписываются десятки новых соглашений. Это такой маркер, который показывает, что определенный оптимизм у людей, покупающих недвижимость, есть.
Поддержка ипотеки – это, разумеется, важно, но не боитесь ли вы, что ваши покупатели не смогут потом платить по кредитам и мы получим массу дефолтных заемщиков, а это усложнит дальнейшую судьбу жилых комплексов да и вашу, если банки начнут продавать такие квартиры с дисконтом?
– Не боюсь, потому что ипотечные кредиты выдаются у нас не первый год. С точки зрения рынка занятости никакого кошмарного падения нет, безработица в стране растет не катастрофически. С чего бы заемщикам банкротиться? Работники оборонной промышленности, военнослужащие, сотрудники, занятые в других поддерживаемых государством сферах, куда деньги несут? В первую очередь в продуктовые магазины, во вторую – в жилье. Поэтому все вполне оптимистично. По крайней мере в сегменте жилья эконом-класса. Сложнее на рынке офисной недвижимости, а в сегменте дешевого жилья есть на что рассчитывать. Я всегда говорю, что это сегмент, с которым власть, думающая о долгосрочности своего существования, расстанется в последний момент. Что она людям сегодня может дать? Зарплату существенно не повысит, пенсии тоже. Власть им может дать только шанс купить жилье. И вот для этого со стороны государства должно предприниматься все возможное.
Исходя из этого, государство помимо помощи заемщикам должно активно поддерживать и застройщиков, но этого пока нет. Ждете ли вы каких-то шагов в этом направлении?
– Хорошо, если государство будет думать, как вы. У нас долгое время не было мер, поддерживающих потребителя, а когда они появились, государство выделило средства на поддержку ипотеки, звучат заявления о дальнейшем снижении ставок, то решили, что больше ничего и не надо. Давайте поддерживать потребителя. Это правильно. В первую очередь нужно поддерживать покупателя. Но необходимо обращать внимание и на нужды девелоперов. Пока же мы работаем в условиях, когда нет нормальных кредитов и приоритетной поддержки государства. В решениях вневедомственной правительственной комиссии, касающихся поддержки системообразующих предприятий промышленности, нет ни одной резолюции по содействию строителям. Считается, что тут проблем нет. Внутренняя норма доходности за 10% – значит, все хорошо, а какие там кредиты и риски – никто не смотрит. По-
этому меры поддержки, конечно, нужны. И для этого есть вполне рыночные возможности. У государства есть такой институт, как АИЖК, и во всем мире опробованный инструментарий облигаций, которые могли бы быть и выпущены, и выкуплены государством под приоритетные проекты. Они могли бы стать дешевыми деньгами. А все, что нужно для запуска этого механизма, – структурировать инструментарий. Кадровые ресурсы есть – достаточно квалифицированные люди работают в том же АИЖК. И еще: я убежденный сторонник того, что если рынку нужны объемы, то нужно поддерживать крупных игроков, ничего другого тут не остается.
Недавно глава подмосковного стройкомплекса Герман Елянюшкин заявил, что вновь назревают серьезные предпосылки создания финансовых пирамид и появление новой волны обманутых дольщиков, и он призвал покупателей «не гоняться за дешевизной». Как вы считаете, насколько оправданны эти опасения?
– Правильно опасаются. Только что это предупреждение дает? Что делать населению? Не покупать? Какие ресурсы есть у обычного покупателя с этой точки зрения? Он может нанять дорогих юристов и исследовать финансовое положение такой-то компании, лидера рынка, к примеру? Как он должен
предугадать, что у этой компании есть плохие кредиты? Кто ему об этом сообщит? По радио об этом не объявят, по телевидению не покажут. Поэтому здесь мы вновь возвращаемся к мерам поддержки застройщиков, которым руководители сами верят, потому что у них нормальная кредитная история, нормальная рыночная история. Наша компания 10 лет на рынке. И ни разу мы никаких дефолтов не допускали. Не было у нас и обманутых дольщиков, за всю историю компании мы ни разу не останавливали стройку. Если государство определит критерии, в соответствии с которыми такие застройщики получат поддержку, начнет на них делать ставку и объявит об этом населению, вот тогда перспективы появления обманутых дольщиков снизятся. Предупреждение государства «будьте осторожны» ничего людям не говорит, а, сказав «мы видим на этом рынке вот такие абсолютно надежные компании», успокоим покупателя. Именно так было с ипотекой. Своевременная, грамотная, умная мера. Потому что в тот момент, когда рынок залихорадило и все занервничали, государство сказало, что поддержит ипотеку и даст нормальные ставки. И все успокоилось. Народ перестал думать, что раз никто не покупает, то цены сейчас упадут и завтра будет дешевле. В этом смысле люди в достаточной мере у нас доверяют государству.
Если опасения подмосковных властей подтвердятся и застройщики начнут банкротиться, что будет с рынком – он свернется до нескольких компаний?
– Он не свернется, он стабилизируется. Как только вы показываете, какой сегмент в экономике живой, в него тут же устремляются деньги. Если на рынке есть три компании, появится и четвертая. Как только бизнесмен видит, что сюда можно вкладывать деньги, здесь они дают наибольший результат, то сразу же обостряется конкуренция, а три компании превращаются в десять. Поэтому здесь риска нет. Если вы в данный момент определяете, что здесь надежно, это не означает, что на все времена больше никого надежного не будет. Придут люди с хорошей кредитной историей в других областях экономики. Что мы видим по последним сделкам – люди занимались элитным жильем, ушли в сегмент эконом-класса. Увидели, что там стабильнее рынок и спрос выше, вот пошли туда – ничего страшного. Большие деньги нельзя держать в кубышке. Человек, обладающий достаточным капиталом, ежедневно озабочен вложением средств, поиском привычной нормы прибыли, эффективностью своих вложений. Он всегда будет искать, куда инвестировать деньги. Если наш сегмент рынка будет надежным и понятным, то туда деньги и пойдут. Это локомотивная отрасль.
Если внимательно посмотреть на ленту профильных новостей, видно, что местные власти становятся лояльнее к застройщикам. Недавно даже заявлялось, что ранее неприкосновенные нормативы по машино-местам планируется перевести из обязательных в обсуждаемые и рассматривать по каждому объекту в ручном режиме. Говорит ли это о том, что становится проще работать?
– Молочных рек и кисельных берегов, конечно, не будет. Можно ждать ускорения процедур, связанных с выходом на стройку. Все власти сегодня в этом заинтересованы и находятся в конкурентных отношениях: кто лучшие условия предложит, тот скорее и заполучит застройщика. Это одна история. Вторая – некоторые вещи нуждаются в либерализации. Например, нужна легализация апартаментов и перевод их в статус жилья. Возможно, произойдут какие-то смягчения и с точки зрения аукционных условий, а значит, и цены снизятся. Это действительно важная история. Но то, что регионы будут в конкурентных условиях, – это очень хорошо. Я это только приветствую. Наконец, с точки зрения обременения застройщика, – тут тоже, наверное, власть станет лояльнее.
Не ухудшит ли это качество проектов?
– Вопросы качества жилья в России – это не вопросы кризиса. Кризис – это не значит, что нужно строить саманные домики, тем более мы их активно строим и не в кризис. Я убежден, что только критерием цены строительный комплекс не регулируется. Это неправильно, недальновидно и ничего не дает, потому что как только вы начинаете резко снижать качество строительства, фонд ЖКХ, который у вас выкупает это негодное жилье, получает работу на долгие годы вперед. Я убежден, что проблема качества строительства в стране давно перезрела. Поэтому мы занимаемся не отдельными проектами, а комплексным освоением территории и говорим, что продаем не квадратные метры, а образ жизни. Конечно, важны зеленые стандарты, экологичность, энергосбережение. Это красивые слова, которые мне приятно произносить, но это и мои затраты. Единственное, что меня к ним стимулирует, – понимание того, что внедренные инновации становятся конкурентными преимуществами нашей компании. Единожды на это потратившись, мы и в имиджевом отношении выигрываем, и бренд свой подкрепляем, и самому продукту даем более долгую жизнь. В «Академическом» (район в Екатеринбурге, который застраивает «КОРТРОС». – «МП») мы построили велосипедные дорожки, создали уникальную систему безопасности, организовали управляющую компанию, которая позволяет на 30–40% меньше платить за коммунальные услуги. И все это теперь наши конкурентные преимущества, но мы за них деньги заплатили. Мы сознательно урезали свою маржу, чтобы это получить. А самое главное, что такие проекты сами меняют рынок. Когда мы начинали в «Академическом», то никто вопросов о велосипедных дорожках в городе не задавал. Но мы поменяли менталитет покупателя, теперь у любого застройщика спрашивают, есть ли в районе велодорожки, что с безопасностью, качеством воды. Теперь, когда в городе есть на что равняться, рынок изменился. Конкурентные условия изменились. Так должно происходить и по всей России.
Принято считать, что кризис – время перспектив. Какие вы видите перспективы для своей компании в этой ситуации?
– Прежде всего в возможности что-то купить. Купить там, где кто-то до кризиса приобретал избыточные активы. Люди, для которых этот бизнес непрофильный, вошедшие в него на условиях некризисных, сегодня готовы расставаться с какими-то ресурсами. Государство всегда открывает в кризис новые возможности, поскольку оно активный игрок на этом рынке. У него есть социальные программы, где жилье следует за промышленной политикой, мы на это внимательно смотрим.
И как все это проецируется конкретно на Москву?
– Москва – непростой рынок. Еще никто не дал ответ на вопрос, насколько он перегрет. Понятно, что Москва – это точка на карте страны, в которой сконцентрировались кадровые и финансовые ресурсы. Однако этот пылесос в разное время работает с разной эффективностью, в кризис все же слабее. Но Москва отличается от всей страны, я повторюсь, потому что здесь перегретость рынка с трудом оценивается. Вы не можете точно сказать, сколько людей приедет, сколько жилья будет поглощено. Вывоз капитала, промышленное строительство, бюджетные возможности – все это влияет на ситуацию. Сейчас в городском руководстве весьма компетентные люди, но я им не завидую – нужно очень внимательно наблюдать за происходящими процессами, они крайне сложны.
Насколько сложнее управлять девелоперским бизнесом в кризис?
– Оперативное управление бизнесом в кризис не слишком отличается от работы в стабильной ситуации. Работают те же самые люди со своими взглядами и опытом. Конечно, более пристально и с большей периодичностью нужно отслеживать ликвидность. Надо очень осторожно относиться к кредитному плечу, ни в коем случае не влезать в кредиты не в той валюте, в которой ты работаешь. Естественно, надо проявлять осторожность при покупке проектов, хотя кризисное время и является для этих целей самым благоприятным – продавцы посговорчивее и цены получше. Нужно внимательно отнестись и к собственным структурам. Избыточные звенья в кризис надо ликвидировать. Но никаких особых откровений здесь произойти не может. Это не первый кризис. Поэтому те, кто работают на рынке давно, относятся к ситуации спокойно, понимая, что если процесс объясним, он не страшен.
