Промзонам закон писан
Перед уходом на каникулы Госдума одобрила в первом чтении проект федерального закона о реорганизации промышленных зон, подготовленный совместными усилиями Минстроя, мэрии Москвы и столичных девелоперов, входящих в Клуб инвесторов. Документ устанавливает правила и этапы реорганизации производственной территории и будет содействовать вовлечению в процесс ее комплексного развития всех собственников, имеющих имущество или земельные участки.
Промзоны являются крупнейшими точками роста в границах старой Москвы. Они занимают 18,8 тыс. га, из которых как минимум 4,7 тыс. га могут быть реорганизованы. Активное освоение этих территорий началось в 2012 году, за последние два года в них было построено около 3 млн кв. метров недвижимости различного назначения – это рекордный показатель за все время действия программы по реновации производственных территорий. «С каждым годом этот процесс набирает все большие обороты, – подчеркивает глава стройкомплекса Марат Хуснуллин. – Если в 2013 году в промзонах было построено 1,3 млн кв. метров недвижимости, то в 2014-м – уже около 1,7 млн кв. метров».
В первом полугодии 2015 года строители отчитались о строительстве 3,6 млн кв. метров площадей: почти 25% из них – или около 860 тыс. кв. метров – выросли в производственных зонах. «Наша основная задача превратить промзоны в новые «точки роста», чтобы в результате создать полицентричный город. Если рядом со спальными районами создаются новые рабочие места, то в результате сокращается маятниковая миграция из окраин в центр города, а значит, снижается транспортная нагрузка на дороги и метро», – отмечает Марат Хуснуллин. В настоящее время в разработке Москомархитектуры находятся около 30 проектов планировки реновации промзон. Уже ведется строительство на десяти площадках. Наиболее значимые – завод имени Лихачева (ЗИЛ), промзоны «Ленино», «Перово», «Верхние Котлы». В приоритете реновация таких территорий, как «Нагатинский Затон», «Соколиная Гора», «Серп и Молот».
Однако некоторые планы столичных девелоперов в течение многих лет остаются нереализованными – в частности, компания «ИНТЕКО» заявляла о своем желании участвовать в проекте развития промзон «Северное Очаково» и «Южное Очаково», однако никаких решений по этому поводу пока не принято. В компании сетуют на множество собственников, в том числе таких инертных, как федеральные структуры. Эту проблему признают и в столичной мэрии. «Наличие нескольких собственников земли и имущества на территории промзон, планируемых к реорганизации, является основным тормозом процесса реновации», – говорит глава департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин. По его словам, на 100 га порой приходится 50 и более собственников. Один свое здание сдает, получает определенную прибыль и ни в какой модернизации не заинтересован, в то время как другой считает, что преобразования необходимы, и готов развиваться. Лучший вариант в этой ситуации – привлечение мощного девелопера, который аккумулирует активы всех собственников через взаимные договоренности или выкуп и начнет реорганизацию промзоны как один участник. Но это единичные случаи. Другой вариант, когда ГПЗУ выдаются точечно, каждому правообладателю в отдельности. «Но в этом случае реорганизация затрагивает не все 100 га, а часть промзоны. Построить магистральную улицу или возвести социальные объекты при таком подходе невозможно», – сетует Сергей Лёвкин.
Еще одной проблемой, тормозящей процесс реновации промзон, является неурегулированность отношений между собственниками и городскими властями. «Нет ни юридического, ни финансового механизма гарантий освоения территорий. Ни для инвестора, ни для города», – отмечает Марат Хуснуллин. И приводит пример: допустим, город нашел возможность построить транспортную инфраструктуру под офисные центры, которые инвестор планирует возвести на месте реорганизуемой промзоны. Но пока он строил, планы девелопера изменились. Застройщик уже не хочет вкладываться в офисы, ссылаясь на плохую экономику. И что же: выходит деньги налогоплательщиков были потрачены зря? «Чтобы говорить о комплексном освоении территорий, надо все-таки на законодательном уровне принять обязательность исполнения обязательств как со стороны города, так и со стороны инвестора. Юридическую обязательность», – подчеркивает глава стройкомплекса.
Сейчас все крупные проекты с застройщиками строятся на основе устных джентльменских договоренностей. «Это несет за собой риски для обеих сторон», – признает глава стройкомплекса. Адресная инвестиционная программа мэрии, в которую закладываются деньги на инфраструктурные стройки, формируется на трехлетний период. На данный момент все обязательства расписаны вплоть до 2017 года включительно, поэтому при утверждении проекта планировки любой перспективной территории чиновники могут только устно обещать, что обеспечат ее дорогами и инженерными коммуникациями. Такое положение вещей, по мнению Марата Хуснуллина, в корне неправильно: «Мы не можем строить развитие мегаполиса на устных договоренностях, нужны юридические механизмы».
Разработкой этих механизмов, которые должны войти в комплексный закон о реорганизации промышленных территорий, столичные власти занимаются с 2011 года. Сначала к работе присоединились крупные девелоперы, входящие в Клуб инвесторов, созданный по инициативе Сергея Собянина. А на последнем этапе – Минстрой РФ. Итоговая версия законопроекта «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон, и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» была подготовлена к началу 2015 года и внесена в Госдуму РФ. Депутаты успели рассмотреть и принять документ в первом чтении на последнем перед каникулами заседании парламента.
По словам заместителя директора департамента жилищной политики Минстроя Николая Сарокваши, законопроект дает четкое определение промзоны и устанавливает правила, согласно которым может быть принято решение о ее комплексном развитии. «В документе прописаны все этапы развития производственной территории – от обследования до определения форм взаимодействия со всеми собственниками земель и объектов недвижимости, которые находятся в промзоне, и утверждения проектов планировки. Задача – максимально открыто показывать планы города, уведомлять каждого собственника и тем самым пытаться заинтересовать его в развитии конкретной территории», – говорит Николай Сарокваша. Главной новацией документа его авторы называют разработку механизмов, позволяющих вовлечь всех собственников участков и недвижимости в процесс реорганизации. «Собственникам предлагаются различные варианты участия в комплексном развитии территории. Это может быть участие в форме акционерного инвестиционного фонда, паевого инвестиционного фонда, инвестиционного товарищества или хозяйственного партнерства», – поясняют в Минстрое. В то же время в отношении тех, кто уклоняется от участия в редевелопменте, документом предусматривается механизм изъятия земельных участков «для муниципальных нужд».
Столичные власти, в свою очередь, утверждают, что не собираются злоупотреблять этим правом. Соответствующий пункт нужен лишь для того, чтобы стимулировать собственников использовать площади по их целевому назначению. Если этого не произойдет, тогда владельцам будет предложено самостоятельно участвовать в проекте реорганизации. И только в крайнем случае будет задействоваться механизм изъятия, «причем не для госнужд, а для выставления на торги».
Владельцы активов в промзонах против такой схемы не возражают. Вице-президент по стратегии и управлению активами «Группы ПСН» Татьяна Тикова напоминает, что инициатором закона выступал Клуб инвесторов Москвы, поэтому основные пожелания девелоперов в нем учтены. «Промзоны в нынешнем виде препятствуют развитию современных городов, а законопроект включит рыночные механизмы и даст инструменты для коллективного участия собственников в девелоперских проектах», – говорит госпожа Тикова. Вместе с тем эксперты не исключают, что у мелких собственников могут возникнуть проблемы: им трудно будет отстоять свои интересы и сохранить бизнес.
