От финансового центра остался обычный квартал - Московская перспектива

От финансового центра остался обычный квартал

От финансового центра остался обычный квартал
От финансового центра остался обычный квартал
Утверждены параметры застройки Рублево-Архангельского

Градостроительно-земельная комиссия на прошлой неделе утвердила параметры застройки Рублево-Архангельского, которое с 2012 года входит в состав Москвы. Вместо «города миллионеров» и Международного финансового центра в западном анклаве столицы к 2034 году появится современный квартал, в котором из 4,1 млн кв. метров недвижимости две трети приходится на жилье. Эксперты говорят, что изменение концепции вполне оправданно: в нынешних внешнеполитических условиях создание МФЦ надолго потеряло свою актуальность. Вместе с тем они опасаются, что очередная зеленая территория в пойме Москвы-реки рискует превратиться в нагромождение многоэтажек.

Впервые о Рублево-Архангельском заговорили в 2005 году, когда бизнесмен Сулейман Керимов решил построить здесь «город миллионеров» на 30 тысяч новых русских. «Центр этого города напомнит дореволюционную Москву с узкими улицами и каналами, которые протянутся вдоль крепости. Более просторные окраины будут выглядеть как западноевропейские пригороды – с таунхаусами, виллами, офисами, тренажерными залами и пристанью для яхт на берегу Москвы-реки», – так описывали свой проект британские архитекторы из компании John Thompson and Partners.

Однако до воплощения красивого замысла дело не дошло. В 2008 году, непосредственно перед началом экономического кризиса, Сулейман Керимов продал все свои активы, Рублево-Архангельское сначала досталось владельцу Бинбанка Михаилу Шишханову, а потом в качестве платы за долги пополнило девелоперский портфель Сбербанка. Его руководитель Герман Греф категорически открестился от «города миллионеров». А Дмитрий Медведев, в то время президент РФ, предложил создать на этом месте Международный финансовый центр (МФЦ). В частности, здесь должны были разместиться бэк-офисы банков и регулирующих финансовый рынок госорганов, например Минфина. В 2009 году приняли план действий, а в апреле 2013-го специальная рабочая группа при правительстве утвердила решение о локализации МФЦ в Рублево-Архангельском. На тот момент проект предусматривал строительство 4 млн кв. метров недвижимости, практически поровну офисов и жилья (по 1,8 млн кв. метров), а оставшаяся площадь должна была достаться отелям, торговым центрам и социальной инфраструктуре.

Однако Дмитрию Медведеву катастрофически не везет с его градостроительными инициативами. Идея создания правительственного квартала в новой Москве фактически сошла на нет, такая же участь постигла МФЦ. После присоединения Крыма и последовавших за ним санкций, которые в первую очередь затронули крупные российские госбанки, создание МФЦ потеряло свою актуальность.

В конце прошлой недели Градостроительно-земельная комиссия при мэре Москвы утвердила новый проект планировки территории Рублево-Архангельского для проведения публичных слушаний. Новая версия предусматривает, что на земельном участке площадью 460 га, расположенном в пойме Москвы-реки, будет построено 4,1 млн кв. метров недвижимости. На сайте Москомстройинвеста уточняется, что площадь жилой застройки (многоэтажные дома и таунхаусы) составит 2,6 млн кв. метров, офисно-деловых объектов – 806,6 тыс. кв. метров, торгово-развлекательного центра – 132 тыс. кв. метров, гостиниц – 64,8 тыс. кв. метров, объектов культуры – 10,9 тыс. кв. метров. Для жителей нового района будут построены 15 детских садов на 3,5 тыс. мест, 10 школ на 8,2 тыс. учащихся, две поликлиники (детская и взрослая). Кроме того, проект планировки предполагает строительство пожарного депо и отделения полиции. По плотности застройки участок планируется разделить на семь зон – от Красногорска до набережной Москвы-реки. В зонах с минимальной плотностью (6900 кв. метров на 1 га) будут преобладать гостиницы, а максимальная застройка (23 тыс. кв. метров на единицу площади) сосредоточится в деловом центре района.

Нетрудно заметить, в какую сторону изменились параметры и функционал застройки по сравнению с концепцией МФЦ. Доля жилья выросла почти в 1,5 раза – с 1,8 млн кв. метров до 2,6 млн кв. метров, причем преимущественно это будут дома эконом-класса. Площадь офисных помещений, напротив, сократилась на 1 млн кв. метров – до 0,8 млн кв. метров. Впрочем, эксперты считают, что и это много. По мнению Валентина Гаврилова, директора отдела исследований рынка CBRE, офисная недвижимость в таких объемах с учетом текущей вакансии в границах старой Москвы не будет нужна рынку. «Инвестиции в реализацию проекта в полном объеме могут составить 4–4,5 млрд долларов. На сегодняшний день в старой Москве уже существует порядка 3 млн кв. метров свободных офисных площадей, а в последующие годы на рынок выйдет еще целый ряд масштабных проектов. Поэтому крайне важно работать с коммерческой составляющей этой территории поэтапно», – уверен господин Гаврилов. Доля гостиниц в проекте планировки Рублево-Архангельского снизилась со 155 тыс. кв. метров до 64,8 тыс. кв. метров (то есть более чем в два раза), а торговых объектов, напротив, выросла до 132 тыс. кв. метров.

Столичные власти посчитали, что реализация данного проекта планировки позволит создать 76,3 тыс. рабочих мест и даст возможность для проживания 66,5 тыс. человек. Ранее предполагалось, что жителей будет меньше – 33,8 тыс., а рабочих мест, напротив, больше – 100 тыс. В общем, вывод очевиден: вместо второго ММДЦ «Москва-Сити» в Рублево-Архангельском будет строиться обычный городской район.

«В связи с новыми экономическими условиями мы, конечно, могли предположить некоторые изменения концепции, но столь кардинального поворота не ожидал никто, – говорит Оксана Дивеева, руководитель блока элитной недвижимости «БЕСТ-Новострой». – Очень жаль, что такой прекрасный участок может стать очередным нагромождением многоэтажек».

По данным компании, на сегодняшний день в Красногорском районе в радиусе 5 км от МКАД уже идет строительство не менее 19 крупных жилых комплексов – от комфорт-класса до элитного. Цена 1 кв. метра жилья эконом-класса в Рублево-Архангельском (с учетом удачного местоположения) на старте продаж может составить 85–95 тыс. руб., прогнозируют эксперты.

После окончательного утверждения проекта Сбербанк начнет искать девелоперов для его реализации. Один инвестор такой крупный проект не потянет (предполагается, что его разделят на этапы и участки), но российским компаниям предложение Сбербанка должно быть очень интересно, считает Алексей Могила, глава представительства в России швейцарской инвестиционной компании Rossmils investments. По его мнению, основными интересантами являются застройщики жилья эконом-класса: Группа ПИК, Концерн «КРОСТ», «Главмосстрой» и т.д.

Ранее мэрия сообщала, что город сформировал «транспортный каркас» данной территории и обязался профинансировать часть дорог и метро. «Мы уже включили строительство моста в Адресно-инвестиционную программу Москвы, – сообщил глава стройкомплекса Марат Хуснуллин, – а новая станция метро «Хорошевская» строится с таким расчетом, чтобы была возможность продлить линию до Рублево-Архангельского».