«Чтобы строились доходные дома, «однушка» должна сдаваться не за 30 тыс. в месяц, а за 60» - Московская перспектива

«Чтобы строились доходные дома, «однушка» должна сдаваться не за 30 тыс. в месяц, а за 60»

«Чтобы строились доходные дома, «однушка» должна сдаваться не за 30 тыс. в месяц, а за 60»

– Как я понимаю из названия, «некоммерческий наем» – это когда сдающий жилье не получает от этого прибыли. Как так?

– Мы предлагаем создать новый институт на рынке аренды жилья, которого у нас в стране пока нет. Люди с высокими доходами могут квартиру купить. С низкими – получить в соцнайм. Но есть еще большая группа населения между этими полюсами. Им мы и хотим помочь решить квартирный вопрос, создав специальный жилищный фонд некоммерческого использования.

– Но кто будет строить такие бездоходные дома? Государство?

– Во-первых, государство. Столица может строить такие дома для врачей, учителей, других бюджетников. Во-вторых, заинтересованные организации. К примеру, предприятие хочет привлечь специалистов из регионов, у которых нет жилья. Ему не нужно прибыль с этого дома получать – главное, сотрудников расселить, но выйти после строительства дома «по нулям», а не в минус, как при строительстве общежитий.

– И сколько может стоить снять квартиры в таком доме?

– Примерно 8–10 тысяч в месяц за двухкомнатную квартиру площадью 42 кв. метра.

– Коммунальные услуги в эту сумму входят?

– Да, входят. Но ставка в 8–10 тысяч возможна только при условии максимального субсидирования застройщика. Когда ему и земельный участок дают бесплатно, и бесплатное подключение к инфраструктуре, и налоговые льготы предоставляют, и обеспечивают возможность получить кредит на 20 лет, а главное, предоставляют безвозвратную субсидию на строительство в размере 40% от затрат – тогда можно выйти на 8–10 тысяч. Без субсидий на строительство, но при иных указанных льготах ставка выйдет не меньше 15–20 тысяч.

– И где же найти в Москве бесплатную землю?

– Конечно, в центре столицы таких домов не будет. Но в пригороде, на присоединенных территориях – вполне.

– Это будут договоры найма на какой-то определенный срок? Или пожизненные, как в советское время?

– Как написано в законопроекте, который сейчас находится в Государственной Думе, от трех до десяти лет – то есть долгосрочные, но не бессрочные.

– Значит, после окончания договора наниматель этого жилья может оказаться на улице?

– Нет. Если его доходы за это время не изменились, он имеет первоочередное право заключить договор некоммерческого найма на новый срок.

– Получается, у него нет стимула богатеть?

– Я бы так не сказала. Жилье некоммерческого найма – все-таки скромное. С малыми метражами, в отдаленных районах, стандартной архитектуры – иначе как его сделать доступным по ставкам найма? Если вы стали зарабатывать больше, зачем вам продолжать жить в скромном да еще арендуемом жилье? Лучше взять ипотеку и купить собственную квартиру.

– Как быстро можно построить такие дома?

– Как любой стандартный дом. Но если таким проектам дать зеленую улицу для прохода по всяким административным коридорам, использовать типовые проекты, по которым не нужна экспертиза, – можно очень быстро строить. Для Москвы, как для любого крупного мегаполиса, наличие арендного жилья – вещь абсолютно необходимая. В большинстве мегаполисов мира доля арендного жилья составляет от 50 до 80%. Жилье в собственности – скорее исключение. У нас – все наоборот. Порядка 85% жилья в Москве находится в собственности граждан и процентов 10% сдается гражданами внаем.

– Только 10? Мне казалось, минимум 50.

– К сожалению, точных данных нет. Но, по экспертным оценкам, порядка 300 тысяч квартир в Москве сдаются внаем. Это примерно 9–10% жилищного фонда. Проблема в том, что это «серый» полулегальный рынок, на котором не платят налоги, – и это не только в столице, по всей стране так. Москва сейчас поставила задачу легализовать этот рынок, сделать его прозрачным.

– А некоммерческий наем сможет в будущем как-то повлиять на рынок коммерческой аренды жилья в Москве? Снизить на нем ставки? Вывести из тени?

– Конечно, чем больше будет возможности снять жилье, тем цены будут ниже. Но я не думаю, что некоммерческий наем в ближайшие годы станет конкурентом для частного сектора. Что касается необходимости вывести арендный рынок из тени, то это выгодно всем. И государству, которое получит налоги, и нанимателям, и тем, кто сдает жилье, – легальный договор найма защитит их права. Сейчас же все друг друга боятся. Пока вы находитесь в теневой зоне, на вас не распространяются законодательные гарантии, которые у нас, к слову сказать, пока очень слабо развиты. Поэтому кроме законопроекта о некоммерческом найме мы предлагаем принять отдельный закон о регулировании прав и обязанностей нанимателей и наимодателей. И тогда этот легализованный сектор может стать очень серьезным элементом наемного фонда в городе.

– Перед Новым годом квартирным рантье уже пообещали облавы и проверки с помощью участковых и управдомов. Вы верите в эффективность таких полицейских мер по выводу рынка из тени?

– Мне это не очень нравится. Я экономист и считаю, что лучше использовать экономические, а не репрессивные методы. С 1 января тем, кто сдает квартиры, предложено воспользоваться патентной системой налогообложения. Она исходит из некоего вмененного дохода. Предположим, вы получаете годовой доход в миллион рублей (так говорит московский закон) – тогда заплатите в бюджет не 13% подоходного налога, а всего 6%.

– То есть 60 тысяч рублей. Но много ли народа зарабатывает на сдаче квартиры больше миллиона в год?

– Да, это выгодно лишь тем, кто сдает в аренду дорогие квартиры. Наше предложение – установить низкую ставку подоходного налога (скажем, те же самые 6%) для всех сдающих жилье. При этом оставить и патентную систему. Пока ваш доход ниже миллиона, вам выгодно платить 6% подоходного налога, выше – использовать патентную систему налогообложения.

– Сегодня наймодатели вообще ничего не платят и прекрасно себя чувствуют.

– Ну, не так уже и прекрасно. Как я уже говорила, легальный договор должен также защищать права тех, кто сдает квартиры, и тех, кто их снимает. Думаю, на таких условиях большая часть граждан все-таки выйдет из тени.

– Знаете, как рассуждают наши люди. Вот сейчас я выйду из тени, заплачу 6% с дохода, а через год-два всех нас, вышедших из тени, прижмут к стенке: а платите-ка вы уже 13%, денег в казне не хватает.

– Знаете, почему люди не платят налоги? Потому что они не видят эффективного расходования своих средств. Это гораздо более серьезная проблема, чем налогообложение арендного фонда. Это тема ответственности власти перед налогоплательщиками.

– А почему у нас, в отличие от тех же развитых стран, не строят доходные дома? Были в Москве одна-две попытки, но дальше дело не пошло.

– Сейчас, к сожалению, это просто нерентабельно для инвесторов.

– Почему? При таких высоких ценах на аренду в столице? Да у нас «однушка» в Бибиреве стоит минимум 30 тысяч в месяц.

– Вы удивитесь и не поверите, но те ставки найма, которые сложились на московском рынке, примерно в два раза ниже тех, что нужны инвестору, чтобы проект был рентабельным. Если бы «однушка» в Бибиреве сдавалась не за 30 тысяч, а за 60, доходные дома строились бы полным ходом.

– Да, вы меня удивили.

– Дело в том, что подавляющее число граждан, которые сдают квартиры, не несли инвестиционных затрат на их строительство или приобретение. Они сдают или бесплатно приватизированные квартиры, или жилье в социальном найме, которое у нас разрешено сдавать в поднаем. Ну и, конечно, свою роль играет ограниченный платежеспособный спрос. В результате цена получилась такой, что коммерческие проекты наемного жилья пока нерентабельны.

– Получается, что сегодня гораздо выгоднее построить дом под продажу?

– Средний возврат инвестиций в недвижимость, на которую готовы инвесторы, – 7–8 лет, не больше. А чтобы окупить затраты на строительство доходного дома при существующих на рынке ставках аренды, понадобиться минимум на 20–30 лет вложиться. При этом при строительстве многоквартирных домов застройщики в основном привлекают средства самих граждан – будущих собственников квартир.

– Стоит ли сегодня покупать квартиру в Москве в надежде использовать ее как прибавку к пенсии лет через 10–20–30?

– Если у вас есть 10–20 лет, чтобы вернуть кредит за квартиру, – это совсем неплохая инвестиция.

– Думаете, за эти годы цены на аренду жилья в Москве не упадут?

– К сожалению, в Москве цены на жилье никогда не упадут. Столица любого государства – это специфический рынок жилья, на который всегда будет большой спрос.


Индекс доступности жилья в России и Москве

По данным международного агентства недвижимости EVANS, чтобы купить среднестатистическую квартиру, российская семья должна откладывать на эту цель все свои доходы почти 21 год. Московская еще больше – 26 лет. Для сравнения, голландцам достаточно копить деньги шесть с половиной лет, шведам – четыре года и три месяца, американцам (лидерам в рейтинге доступности жилья) – примерно два года восемь месяцев.

По расчетам «Института экономики города», с использованием методики, которая применяется в других странах, получаются другие цифры. Давайте посчитаем вместе.

1. По данным Росстата, средняя цена 1 кв. метра жилья в России в 2011 году составляла 44 815,6 руб., в Москве – 145 257,5 рубля. Если использовать данные Росстата об индексах цен, то средняя цена 1 кв. метра в России в 2011 году составляла 56 802,5 руб., в Москве – 163 548,5 рубля.

2. Средняя обеспеченность общей площадью жилых помещений, по данным Росстата, в России в 2011 году составляла 23 кв. метра на человека, а в Москве – 18,8 кв. метра на человека. Таким образом, на семью из трех человек в среднем в России приходится жилое помещение размером 69 кв. метров, в Москве – 56,4 кв. метра.

3. Исходя из средней цены квадратного метра, которая указана в пункте 1, получаем стоимость средней жилой единицы в России – 3 092,3 тыс. руб., в Москве – 8 192,5 тыс. рублей. Исходя из средней цены, рассчитанной на основании индексов цен на жилье, рассчитываемых Росстатом, стоимость средней жилой единицы в России в 2011 году составила 3 919,4 тыс. руб., в Москве – 9 224,1 тыс. рублей.

4. Теперь о доходах. По данным Росстата, средний душевой доход в России в 2011 году составил 20 754,9 руб. в месяц, а в Москве – 47 318,9 руб. в месяц. То есть средний доход семьи из трех человек составил в России 62 264,7 руб. в месяц, или 747,2 тыс. руб. в год, а в Москве – 141 956,7 руб. в месяц, или 1 703,5 тыс. руб. в год.

5. Теперь посчитаем соотношение средней цены такой жилой единицы (см. пункт 3) и среднего дохода семьи из трех человек в год (см. пункт 4). Это соотношение для России равно 4,1 (или 5,2 по индексам цен), а для Москвы 4,8 (или 5,4 по индексам цен). Иными словами, в России цена среднестатистической жилой единицы равна 4,1–5,2 средним годовым доходам семьи из трех человек, а в Москве – 4,8–5,4 (в зависимости от расчета по средним ценам или по индексам цен).