Территории для комфортной жизни, работы и отдыха
– Дмитрий Владимирович, компания «Мортон» за последние годы стала одним из лидеров по объемам возводимого в Подмосковье жилья. Причем кризис вы пережили как-то незаметно. С чем это связано?
– Наша компания сумела совершить рывок во время кризиса, когда многие застройщики сдали свои позиции. Причин здесь несколько. Во-первых, крупные компании, вполне успешно работавшие до этого на рынке, вошли в кризис с большой кредитной нагрузкой, существенное падение выручки не позволило им обслуживать свой долг. У Мортона же не было большой кредитной нагрузки, не было собственных производственных мощностей, требующих вне зависимости от объемов реализации постоянных существенных расходов.
Во-вторых, с самого начала менедж-мент компании выработал четкую стратегию бизнеса, которой мы следуем вот уже почти пять лет: наши проекты расположены не далее 15 км от МКАД, и деятельность компании сфокусирована в одном сегменте – комплексная микрорайонная многоэтажная застройка с полным набором инфраструктуры.
Большим подспорьем в период кризиса стал для нас также госконтракт с Министерством обороны на строительство крупного микрорайона на полмиллиона квадратных метров жилья в Балашихе.
– 15-километровая зона – это так называемый «первый пояс», куда стремятся все девелоперы. Ощущаете ли давление со стороны конкурентов?
– В Московской агломерации ситуация уникальная, когда спрос существенно превышает предложение, поэтому всем участникам рынка хватает работы. Более того, скажу, что на наших площадках на партнерских условиях ведут строительство наши «конкуренты». Если объект «в рынке», без явных изъянов в части месторасположения, качества, сроков, планировочных решений и цен, – он всегда будет продан. Второй аспект – структура строительной индустрии такова, что комплексную застройку можно вести, опираясь лишь на панельное домостроение. В регионе нет компаний, готовых строить, например, монолитное жилье в объемах более 150–200 тыс. кв. метров в год. Так что домостроительные комбинаты, как и 50 лет назад, являются локомотивами массового строительства жилья. Поэтому волей-неволей возникают самые причудливые альянсы землепользователей – девелоперов – домостроительных комбинатов.
– По объемам с комбинатами, конечно, мало что сравнится, но не устаревает ли их продукция? Все же монолит, по мнению многих, более современная технология и дает больше возможностей застройщикам и с точки зрения планировок, и с точки зрения внешнего вида. Ваших покупателей устраивает панельное качество?
– Необходимо понятие «качество» разделить на две составляющие: качество как соответствие стандартам строительства и качество – как некая эстетическая характеристика. Что касается первого свойства, то в сегменте доступного жилья качество панельного домостроения гораздо выше, чем в монолитном исполнении. В индустриальном домостроении сведено к минимуму влияние «человеческого фактора» на снижение качества строительства. Если говорить о монолите как о более качественном жилье, то мы сразу переходим в другой сегмент рынка – бизнес-класс, где стоимость строительства будет уже выше. А вот если говорить об эстетике, то панель не обладает всеми теми возможностями, которые есть у монолитных домов. Но опять же в сегменте доступного жилья монолит также ограничен в области фасадных решений – это не могут быть красивые навесные фасады, здесь используется кирпич или штукатурка. Кроме того, скажу еще несколько слов в защиту панели. На существующих комбинатах ведется большая работа: они стараются «подтянуть» фасадные решения до современных требований, а в итоге используются разные цветовые решения, фактура, внешний облик домов приобретает индивидуальность.
– Но вы ведь не будете спорить с тем, что в части планировочных решений панель – негибкий вариант?
– По большому счету современное оборудование позволяет воплощать в жизнь любые решения. Но дело даже не в этом. Мы в первую очередь смотрим на тот спрос, который существует сегодня. А спрос, это не секрет, таков: 50% – это однокомнатные квартиры, 40% – двухкомнатные и только максимум 10% приходится на трехкомнатные квартиры. Спроса же на четырехкомнатные квартиры, как и на двухэтажные, в сегменте доступного жилья вообще не существует. И если мы говорим об однокомнатной квартире, ну какая там гибкость планировочных решений? Есть кухня, комната, совмещенный санузел и небольшой холл. Ничего другого здесь не придумаешь, а первое, в чем заинтересован покупатель, – получить квартиру в максимальной степени готовности. Именно панельное домостроение это позволяет в полной мере. То же самое касается и двухкомнатных квартир – там ведь стены по-другому не поставишь! Вся прелесть монолита возникает там, где идет разговор о площади квартир от 100 кв. метров – вот в таких масштабах действительно можно играть с планировкой.
– В одном из своих выступлений на MIPIM глава столичного департамента развития новых территорий Владимир Жидкин заявил, что в новой Москве будут пересмотрены старые и запрещены новые проекты, в которых не решены вопросы создания социальной инфраструктуры, не созданы места приложения труда и т.д. Вы согласны с таким подходом к комплексному освоению территорий?
– Это абсолютно правильное и единственно верное направление развития и градостроительства в Московской агломерации и рынка недвижимости. Когда вы застраиваете целый микрорайон, то все показатели «отнормированы». Сколько и какой вместимости вы должны построить детских садов и школ; поликлиника, почта, полиция, сбербанк – все это задается нормативами, здесь ничего нового не придумаешь. Но этого явно недостаточно, чтобы создать новую культурную среду. В советские времена Москва развивалась планово, дороги и жилье строились одновременно, параллельно создавались все социальные, культурные и спортивные объекты. А сейчас получается, что большинство девелоперов, к сожалению, ориентируется исключительно на тот минимум, который задан нормативами.
Но этот минимум не создает культурной среды и нормального жизненного пространства. Именно поэтому мы в прошлом году запустили собственную новаторскую градостроительную концепцию развития территорий под условным названием «Мортонград». Концепция направлена на формирование комфортных условий для жизни, работы и отдыха и максимально отвечает потребностям современного человека. Здесь мы уже выходим за рамки стандартных норм: разбиваем на прилегающих территориях парки, создаем рабочие места, заботимся также о нематериальных потребностях. Так, концепция включает такой важный компонент, как создание культурных центров. Для примера возьмем центр, который мы начинаем строить в Мортонграде «Бутово». Мы постарались в одном здании разместить различные по функционалу помещения. Здесь есть универсальный спортзал, где будут работать спортивные секции, есть многофункциональный зал на 300 мест, где можно проводить концерты и спектакли, демонстрировать кинофильмы, устраивать различные встречи и праздники. Есть выставочный зал, классы для занятий художественных и музыкальных кружков. Есть музей, библиотека, магазин, кафе и даже домовый храм. Словом, мы совместили в одном месте множество «функционалов», причем благодаря новым объемно-планировочным решениям все вышеперечисленное уместилось в здании площадью всего 3000 кв. метров. Отмечу, что аналогичные объекты мы будем строить во всех наших микрорайонах – как обязательную составляющую Мортонградов. Сейчас мы работаем над тем, как вдохнуть жизнь в эти наши центры – консультируемся с различными организациями, стремимся понять, кто будет преподавать, какие там будут работать кружки, по каким программам и т.д.
– Кто будет финансировать строительство и дальнейшую работу центров?
– Строиться центры будут на деньги компании. Но в дальнейшем, при эксплуатации, мы планируем выйти на самоокупаемость. Управлять центрами мы тоже собираемся сами – в составе Группы Компаний «Мортон» есть организация, которая уже занимается подобной управленческой деятельностью. Речь идет об управлении сетью небольших детских центров «Возрождение», которые в наших микрорайонах занимают площади на первых этажах жилых домов. Это, кстати, еще один наш социальный проект, направленный на гармоничное развитие подрастающего поколения. Открыто уже три таких центра, к концу года доведем их число до шести. Мы предполагаем, что в дальнейшем детские центры «Возрождение» вместе с культурными центрами будут объединены в единую сеть под общим управлением.
