«Мы продаем не квадратные метры, а стиль жизни»
Пожалуй, самым известным проектом компании «КОРТРОС» является район «Академический» в Екатеринбурге: целый город со школами, детскими садами, торговыми центрами и лесом вокруг. В других регионах России жилье, построенное компанией, тоже на самом высоком счету. Рецепт успеха в том, что организация занимается не просто строительством, а комплексным освоением территории, и продает не метры, а стиль жизни, утверждает президент ГК «КОРТРОС» Вениамин Голубицкий. О том, как он видит комплексное освоение территории и в чем смысл государственно-частного партнерства в строительстве, глава одной из крупнейших в стране компаний рассказал «Московской перспективе».
Ваша компания работает в области строительства уже много лет, за это время многие фирмы вышли на рынок, поработали и ушли. Вы остались. Расскажите, пожалуйста, что вас удерживает все эти годы в этой сфере, в чем секрет долголетия и успеха?
– Наша компания всегда попадает в топы разных рейтингов, но это не так и важно. Важно то, что в отличие от многих компаний мы работаем не в каком-то конкретном регионе, а по всей стране. Екатеринбург, Пермь, Москва, Московская область, Ярославль, Санкт- Петербург – это точки, где мы уже строим. И у нас есть еще планы экспансии. Второе, чем знаменита наша компания, – она вывела на рынок собственный продукт, который всем известен: теперь в области девелопмента и строительства только ленивый не говорит о комплексном освоении территории. А вот когда мы в 2005 году произнесли эти слова, никто не понимал, что такое проекты комплексного освоения территорий (КОТ), зачем они нужны и что это за зверь такой.
Мы реализуем первый в России и крупнейший в Европе проект комплексного освоения территории – район «Академический» в Екатеринбурге. Территория района – 1300 га, строится 9 млн кв. метров жилья. Проект инновационный по многим параметрам – и в части энергопотребления, и в части архитектурных решений, и во многом другом. Причем мы не просто познакомили рынок с возможностями КОТ, мы вместе с государством занимались структурным нормотворчеством, которое связано с такого рода продуктами, чтобы создать условия их продвижения по стране.
Третий момент, который отличает нашу компанию от многих, – она создана в партнерстве с крупной российской многопрофильной структурой – холдингом «Ренова». И это дает нам уверенность и стабильность на рынке, возможность выстраивать длительные проекты и достаточно спокойно относиться к кризисным явлениям. Понятно, что нас не радуют проблемы в макроэкономике, но мы к ним относимся легче, чем другие: мы застрахованы с трех сторон. С одной стороны – партнерством с государством, с другой – материнской структурой, с третьей – тем, что сам проект рассчитан на долгие годы, а это позволяет на два-три года переносить получение прибыли, при этом не гибнет ни проект, ни компания. У нас длинное кредитное плечо и длительные договорные отношения.
В своих проектах вы делаете особый упор на развитие территории, возведение нетиповых инфраструктурных объектов. Почему вы считаете это важным?
– Как бы банально это ни звучало, для крупной компании термин «социальная ответственность бизнеса» – не просто слова, это очень важно. Потому что для нас репутационные риски выше, чем для любой мелкой компании. Когда у вас проект на 15 лет, репутация финансово значима, она стоит больших денег. Если мы хотим продавать в «Академическом» по 200 тыс. кв. метров в год, то все должно быть безупречно. Как только пройдет слух, мол, «у вас тут невозможно подъехать, зимой холодно, а летом жарко, нет медицины, негде учить детей», – вы тут же потеряете темпы продаж, упустите конкурентное преимущество. Мы все время говорим, что продаем не квадратные метры, а условия жизни. В них входят, в частности, вопросы безопасности. Жизнь в районе организована так, что камеры при необходимости отслеживают передвижения, к примеру, пожилых людей, малолетних детей. Вы можете позвонить на пульт – и камера будет «вести» вашего ребенка от автобусной остановки до дома. Во всех подъездах есть системы наблюдения и сигнализация, которая позволяет вызвать оперативную группу поддержки в особых ситуациях. В нашем районе преступность в разы ниже, чем в самом Екатеринбурге. Мы работаем с 2006 года, и у нас преступлений по пальцам пересчитать, а нераскрытых вообще практически нет.
В рамках проекта мы смогли решить очень актуальный для Екатеринбурга вопрос воды. В городе это серьезная проблема – вода плохая. А у нас даже горячая вода в домах питьевого качества. Сначала в то, что это возможно, никто не верил, а теперь все убедились. Кроме того, дорожная сеть в районе спроектирована так, что дети, идя в школу, не переходят дорогу. И это тоже преимущество, которое можно учесть при комплексной застройке.
Вообще учеба детей – наша особая забота, ведь для многих родителей выбор школы является чуть ли не главным фактором, определяющим место жительства. Здесь же эта проблема не встает – школьные здания рядом. Более того, наши школы уже несколько раз признавались лучшими школами города. Плюс при них создан стадион, на котором всесезонное футбольное поле, есть бассейн. Все это определяет качество жизни, которое мы продаем, поддерживаем и стараемся сделать так, чтобы оно и дальше повышалось. Чтобы жить в «Академическом» было престижно, красиво, безопасно.
Громадное преимущество «Академического» – экология. Из 1300 гектаров района 400 занимает лес, который мы надолго брали в аренду. Хотя с точки зрения экономики это вроде бы необоснованные расходы, но они нам позволили сохранить лес – мы ничего не вырубили, строить в лесополосе ничего не дали, и район получается защищенным растительностью со всех сторон. Причем мы не только сберегли лес, но и добавили, по совету французских архитекторов, зеленые «клинья», входящие в жилые кварталы. В результате задали определенный стандарт жизни – и теперь тиражируем его на другие проекты.
Сегодня покупатель смотрит не только на то, сколько стоит квадратный метр, но и что входит в эту цену. Все, что мы сделали, – это наши конкурентные преимущества. И поэтому можем и дальше продавать жилье достаточно успешно. Конечно же, надо признать, что помимо прочего это коммерческий расчет. Но когда вы спросите повара, почему качество блюд у него не снижается, хотя ресторан работает уже десять лет, он объяснит: да потому, что если хоть один посетитель отравится, вся его прошлая слава ничего не будет стоить.
«Академический» – самый известный ваш проект, его опыт как-то используется на других объектах?
– «Академический» для нас – экспериментальная площадка, которая позволяет отрабатывать технологии и перемещать их на другие объекты. Например, в Екатеринбурге мы впервые стали использовать центральные тепловые пункты в домах. Это огромная экономия с точки зрения энерго-
сбережения и большой плюс для проживающих: из крана сразу идет горячая вода, и на сетях нет потерь. Такую же технологию мы перенесли и на другие проекты. К тому же из Екатеринбурга мы взяли принципы проектирования. Сейчас в Перми будем строить новый квартал в центре города в том месте, где раньше находилась старая больница. Это удивительное место – настоящий парк с очень красивыми старыми большими деревьями. Проектируют квартал французские архитекторы совместно с российскими, и перед ними поставлена задача сохранить всю зелень, одновременно «посадив» туда современную архитектуру. Для России это практически исключительный случай, дорогая и кропотливая работа. В Перми мы используем опыт Екатеринбурга, сохраняем зеленую зону. И это тоже часть комплексного освоения территории района, требующая особых решений проблем с транспортом, с инженерными сетями.
Еще один проект – «Яблоневый посад» в Ярославле. Задан очень высокий стандарт, потому что там в эконом-классе до нас такого никто не делал. Это тоже комплексная застройка со школами и детскими садами. Но главное – у нас высокая репутация среди покупателей. Нам верят, потому что мы соблюдаем сроки строительства и люди могут рассчитывать, что въедут в новое жилье тогда, когда указано в договоре, а не через год.
Вы были одним из инициаторов закона о государственно-частном партнерстве. Что нового происходит в этом направлении?
– Да, мы много лет работаем над этим очень нужным и актуальным законом, пытаемся продвинуть его в Госдуме. Он нужен для того, чтобы слова «договорились с администрацией» сменились на четкие правила работы, регламентирующие, что у государства есть определенные обязательства по отношению к застройщику, а у застройщика – по отношению к государству. Чтобы появилось понимание, что они партнеры. Не так, чтобы, как говорится, один пришел побольше схватить и отбежать, а другой – поймать, наказать или переложить на него расходы бюджета, а чтобы они вместе реализовали проект, причем роли были заранее четко определены. Я глубоко убежден в том, что задача частного бизнеса – это как раз роль проектного менеджера, руководителя проекта, о каком бы городе ни шла речь. При этом обязанность государства – установить правила, обозначить приоритеты, не более того.
Давно бродящая в умах идея о государстве как застройщике, строителе, я считаю, до добра никого не доведет. Нет у государства денег на что-то сверх нормы – построить нетиповую школу, сделать оригинальное озеленение. При постоянном дефиците бюджета такого никогда не осилить. Это касается и новых систем энергосбережения, и новых технологий: у государства нет денег на их внедрение. Поэтому рассчитывать, что у нас появится государственный мегазастройщик – не важно, о Москве речь идет или о других регионах, – я считаю вредной идеей. Это просто способ освоить государственные средства, которых потом, как обычно, не хватит. Почему олимпийское строительство оказалось эффективным с точки зрения сроков самого строительства и качества? Да потому, что там были частные инвесторы, которые с использованием государственных возможностей реализовали крупный проект. Мы участвовали в этом проекте, построили крупнейший отель в Европе на 3600 номеров, и я знаю, о чем говорю.
Мне представляется принципиально важным, чтобы отношения бизнес – государство были нормативно определены, а не каждый раз шли переговоры и решалось все в зависимости от авторитета инвестора, от настроения того или иного человека во власти, успешности того или иного переговорщика, чтобы был задан стандарт взаимоотношений. Что еще важно – такой закон дает долгосрочные гарантии для бизнеса. Наш проект двигается, потому что в свое время мы нашли поддержку и союзников в Росстрое, и еще потому, что появилось постановление правительства об экспериментальных проектах комплексного освоения территорий, в котором были намечены реперные точки, где и как строить, в чем роль государства и инвестора. Таких проектов было намечено 22, из них «живыми» оказались 12. И они были реализованы именно потому, что бизнес и власть «на берегу» договорились обо всем на нормативном уровне.
Убежден в том, что государство должно «проектно» мыслить. В качестве примера могу привести программу «Доступное жилье». Кто ее будет реализовывать? Мы должны осознать, что единицей этой программы является проект – в Барнауле, или в Перми, или на Дальнем Востоке, или еще где-то, что есть те, кто эти проекты готов осуществлять, и есть условия, на которых эти проекты могут воплотиться, причем единые для страны, есть бизнес-интерес. Вот тогда эта «телега» поедет. А если мы просто говорим, что нужно решить жилищную проблему в России, при этом издаем очередное постановление, и всем кажется, что оно очень хорошее, особенно тем, кто его принимает, – но только к постановлению не привлекаются те, кто готов его осуществлять, кто готов деньгами рискнуть в этих проектах, успеха не будет. Если этого нет, все остальное – иллюзии. Вот почему нужен обсуждаемый нами закон.
Вы рассказали о проектах, которые уже в работе, а какие – в перспективе?
– Есть очень перспективный проект в Ярославле – «Преображенский». Сейчас он находится на стадии обсуждения. Нас немного тормозит кризис и отсутствие общих правил. Двигается проект медленно, но администрация решительно настроена на его реализацию. Для нас он важен тем, что это малоэтажное строительство. Здесь должен наработаться опыт соединения комплексного освоения территории и малоэтажки. Для центральной полосы России это очень важная история, которая должна получить развитие в будущем.
Мы сейчас ждем, как наши коллеги решат вопрос с аэропортом в Ростове-на-Дону. Если все получится, то мы туда зайдем и будем реализовывать крупный проект с участием западных архитекторов, задающий в Ростове совершенно новые стандарты. Также начали и ведем крупные проекты в Подмосковье – в Щербинке и в Щелкове.
Вы много рассказываете о регионах и как-то обходите стороной Москву. Почему? Ведь для любого девелопера столица – самый интересный регион?
– В Москве, во-первых, очень высокий уровень конкуренции, и во-вторых, очень дорогие площадки, что приводит к тому, что проекты элит-класса реализуются успешно, задирая цены, а у проектов массовой застройки есть объективные ограничения на вход. Плюс непростые пути решения комплексного строительства, потому что город достаточно сложный, с большими монопольными вкраплениями, с непростой транспортной ситуацией и с существенной системой обременений. Мы обсуждаем крупные площадки столицы, хотим найти проект, сомасштабный «Академическому», – это наше давнее желание, я не раз об этом говорил. Не сомневаюсь, что оно реализуется, но в какой конкретно локации, пока говорить не буду.
Как вы оцениваете работу стройкомплекса Москвы сегодня?
– В чем-то сотрудничать стало лучше. Есть ощущение, что город определил приоритеты во многих отношениях. В правильном направлении развивается дорожное строительство, что важно для любого девелопера. Появляется также понимание перспектив отдельных площадок. С точки зрения определенности и конкурентности на этом рынке ситуация значительно улучшилась. Ни для кого не секрет, что был период, когда на рынке работали три-четыре компании, имеющие хорошие отношения с горадминистрацией. Сейчас все решается на основе конкуренции, а не на уровне договоренности. И все же пока столичный рынок остается очень дорогим, возникают ситуации, когда, переплачивая за площадку, инвестор потом начинает экономить на качестве, а это очень плохо. Очень важно и то, что в столице в последнее время успешно реализуются инфраструктурные проекты, но примеров комплексного освоения территорий по-прежнему явно недостаточно.
