ЗИЛ подъезжает к стройплощадке
До конца мая на торги будет выставлен южный участок ЗИЛа: право на застройку 110 га бывшей промзоны оценили в 32 млрд руб. Победителю предстоит полностью очистить площадку от бывших производственных корпусов и объектов гражданской обороны, после чего возвести на ней порядка 2 млн кв. метров недвижимости – поровну общественного и жилого назначения. Для осуществления этих планов чиновникам придется вносить изменения в проект планировки ЗИЛа: документ, утвержденный в 2013 году, предусматривал, что в южной части промзоны будет развиваться производство.
Московские власти продолжают предъявлять доказательства того, что кризис пока обходит столицу стороной. На прошлой неделе департамент по конкурентной политике провел road-show, на котором официально было объявлено о планах города в ближайшее время выставить на торги очередной участок ЗИЛа и названы предварительные параметры и условия его застройки. Казалось бы, стагнация экономики и высокие кредитные ставки формируют неблагоприятный фон для такого рода сделок. Однако, по данным чиновников, мероприятие посетили представители 20 девелоперских компаний, многие из которых проявили к предложению ведомства отнюдь не праздный интерес.
«ЗИЛ нуждается в новых собственниках, более эффективных с точки зрения девелопмента», – подбадривал участников гендиректор завода Игорь Захаров. Он уточнил, что на торги планируется выставить 100% акций ООО «ЗИЛ-Юг» – компании, в собственности которой находится участок площадью 109,9 га в южной части промзоны со всеми расположенными на нем корпусами и сооружениями. Все земельно-правовые отношения уже оформлены. Оценка произведена: начальная цена актива – 32 млрд руб.
По словам партнера консалтинговой компании Strategy Partner Group Александра Ованесова, победитель торгов сможет возвести на участке чуть более 2 млн кв. метров недвижимости, которые «пропорционально поделены между жильем и объектами общественно-производственного назначения». Поскольку застройка будет комплексная, предусматривается также сооружение детских садов на 1400 детей, школ на 3300 учеников, поликлиник на 440 посещений в смену и гаражей на 15,8 тыс. машино-мест. Кроме того, инвестору предстоит демонтировать 188 объектов площадью 663 тыс. кв. метров, которые находятся на участке, перенести магистральные сети, ликвидировать объекты гражданской обороны и провести рекультивацию почв. Все работы, включая сдачу готовых объектов в эксплуатацию, необходимо завершить до 31 декабря 2025 года, однако уже к 2017 году застройщик должен оформить, освободить и передать Москве 15 га земли, которая не предназначена под коммерческую застройку. Эту территорию предполагается использовать для строительства сетей, транспортной инфраструктуры и озеленения. Вообще в связи с близостью Москвы-реки озеленению и благоустройству в этом проекте отводится особая роль. «Проект входит в концепцию развития Москвы-реки, – напомнил присутствовавший на road-show главный архитектор города Сергей Кузнецов. – Поэтому появляются требования к обустройству набережных: жилые кварталы должны тяготеть к реке, а объекты общественного назначения располагаться ближе к железной дороге». Господин Кузнецов также обратил внимание на излучину Москвы-реки. Власти хотят, чтобы объект, который будет там построен, стал своеобразной эмблемой обновленного ЗИЛа. «Потенциальные участники должны обратить на это внимание и внести свои предложения», – предупредил главный архитектор. (Ранее предполагалось, что это будет общественно-деловой комплекс «Планета ЗИЛ».)
Уже по озвученному набору требований можно сделать вывод, что южный участок ЗИЛа является проектом непростым и очень затратным: 32 млрд руб. – это только стартовая цена торгов. Инвестору также предстоит оплатить смену вида разрешенного использования: сейчас вся земля на ЗИЛе относится к категории промышленного назначения, по предварительным оценкам, перевод будет стоить порядка 18 млрд руб. В итоге затраты на реализацию самого проекта эксперты оценивают в 160 млрд руб. Итого – 210 млрд руб., или более 40 млрд долларов. Это внушительная сумма даже для «тучных времен». Однако представители горадминистрации уверяют, что победитель внакладе не останется, по их оценкам, рентабельность проекта составляет более 20%. Кроме того, расплачиваться с городом можно будет в рассрочку, правда, не за весь срок реализации, а за 5 лет. Кстати, изначально на южном участке ЗИЛа вообще не предусматривалось строительство жилья. По проекту планировки, утвержденному в 2013 году, здесь должны были размещаться объекты производственного и общественного назначения. В ответ на вопрос одного из девелоперов, как будет урегулирован этот казус, глава департамента по конкурентной политики Геннадий Дёгтев признал, что придется вносить изменения в существующую граддокументацию.
Напомним, что согласно проекту планировки общая площадь застройки ЗИЛа составляет 4,5 млн кв. метров, жилья – около 1 млн кв. метров. Всю «квоту» по жилой недвижимости уже выбрал победитель торгов (они состоялись ровно год назад) на застройку северного участка промзоны – это Группа ЛСР. Компания собирается построить 585 тыс. кв. метров жилых домов и 365 тыс. кв. метров апартаментов. «Действительно, чтобы «добавить» еще 1 млн кв. метров жилья, необходима корректировка проекта планировки, – признает собеседник «МП» из Москомархитектуры. – Изменения предполагается внести и утвердить до конца текущего года, но уже к торгам будут подготовлены градпланы земельных участков с новыми параметрами и функционалом». По его словам, без жилой функции южный участок ЗИЛа в нынешней ситуации имел мало шансов привлечь внимание инвесторов, поэтому чиновники поменяли свое решение. «Жилье здесь будет пользоваться спросом, так как для строительства домов отводится относительно обособленная территория. Это позволит создать особую среду для будущих резидентов», – считает источник.
Управляющий директор Группы ЛСР Иван Романов, участвовавший в road-show в качестве первопроходца, заявил, что не жалеет о сделке, несмотря на непростые времена. Вся подготовленная городом документация оказалась в идеальном состоянии. Практически сразу после торгов компания смогла выйти на свою площадку и приступить к редевелопменту: за это время от заводских корпусов и других сооружений были расчищены 42 га из 65 га, проведены инженерно-геологические изыскания, ведутся работы по рекультивации загрязненных почв, которые господин Романов оценил в 1 млрд руб. К строительству первой очереди ЛСР планирует приступить в третьем квартале 2015 года. Тогда же стартуют продажи жилья.
Помимо ЛСР работы на ЗИЛе ведет группа компаний «ТЭН»: за 1,5 года инвестор построил Ледовый дворец площадью 69 тыс. кв. метров, включающий три ледовые арены: большую (12 тыс. мест), среднюю (3,5 тыс.) и тренировочную (500 мест). Спортивный комплекс подходит для проведения практически любых соревнований (в том числе по баскетболу, боксу, большому теннису), а также для крупных выставок и концертов. До конца 2015 года ГК «ТЭН» обещает закончить здание музея хоккея и дальше сосредоточиться на центре синхронного плавания и других объектах (конгресс-центре, гостинице и т.д.), запланированных к строительству на выделенном ей участке.
