«Жилье эконом-класса поможет оживить рынок»
Сегодня рынок недвижимости переживает трудные времена, его игроки пытаются найти хоть какой-то выход из сложившейся ситуации. Генеральный директор компании «Инекс» Андрей Бакуничев в интервью «Московской перспективе» рассказал, когда ожидать позитивных изменений, уменьшатся ли объемы ввода жилья и почему у москвичей стали так популярны квартиры-студии.
Вы посетили международную выставку недвижимости в Каннах MIPIM-2015. Чем вызван интерес к этому мероприятию со стороны девелоперов?
– MIPIM – это площадка, где все могут пообщаться и обменяться мнениями. В нашей работе данный фактор занимает не последнее место. Кстати, в этом году все прошло достаточно скромно. Если на прошлой выставке Россию представляли 45 компаний, то в этом году – 17. Московского стенда как такового вообще не было.
На выставке я пообщался с директором MIPIM-2015 и узнал, что сейчас ведутся переговоры о проведении этой выставки в Москве. Кстати, в этом году, в мае, MIPIM впервые пройдет в Японии в формате «круглых столов» и конференций.
В Москве разве не хватает площадок для проведения подобных мероприятий? Взять, например, выставку «Недвижимость», которая проходит в Доме художника на Крымском Валу.
– Изначально это мероприятие задумывалось как ярмарка жилья, она полезна для людей, которые хотят приобрести недвижимость. Чтобы сделать ее интересной именно для девелоперов, нужно менять формат. Но зачем? «Недвижимость» на Крымском Валу прекрасно справляется с поставленной задачей и прочно занимает свою нишу.
Я бы хотел уточнить, что необходимо разделять такие понятия, как инвестор, девелопер и риелтор, – это три разных направления деятельности. Первый – тот, кто вкладывает средства, второй – управляет проектом, а третий – продает. Выставка на Крымском Валу как раз больше интересна для риелторов.
Каким был основной посыл на выставке недвижимости в Каннах?
– В воздухе витал вопрос, на который все пытались найти ответ: когда же мы достигнем «дна» кризиса? Этот момент станет точкой отсчета – спрос на недвижимость пойдет вверх и увеличится активность девелоперов, которая сейчас очень низка. Банки неохотно идут на контакт, выданные кредиты не рефинансируют, а новые попросту не выдают.
Похожая ситуация сложилась в сфере ипотечного кредитования. Если раньше 25–30% жилья приобреталось посредством кредита, то сейчас эти цифры намного меньше. Как следствие, проекты, которые уже начаты, остаются на стадии бумажной работы, а новые не начинаются.
Логично предположить, что в следующем году мы столкнемся с дефицитом жилья, а значит, строительный рынок вновь будет стремительно развиваться. Я думаю, цены на недвижимость будут скорректированы к сентябрю этого года, и тогда же мы увидим новые, интересные проекты.
По вашим прогнозам, когда кризис достигнет так называемого «дна»?
– Прогнозы – дело неблагодарное. На MIPIM называли разные сроки, кто-то утверждает, что этот момент наступит через два месяца, кто-то – через полгода, в сентябре. Я считаю, это гадание на кофейной гуще. Ясно одно – «раскачиваться» рынок начнет в 2016 году.
Проявляли ли интерес к российским проектам зарубежные инвесторы?
– В Каннах велись активные переговоры, но в основном интерес был проявлен со стороны турецких и китайских компаний. Если раньше представители этих стран работали у нас в качестве подрядчиков, то теперь они всерьез интересуются инвестированием. И это позитивный момент. Когда на рынке появляются новые финансовые инструменты – будь то кредитование или частные инвестиции, – это всегда хорошо. Есть предпосылки для развития здоровой конкуренции и возможность уйти от навязанных процентных ставок. Сейчас банки предлагают кредиты под 20%, а у инвесторов встречаются предложения 4–7%.
На выставке «Недвижимость» на Крымском Валу было озвучено, что кризис заставит застройщиков адаптироваться к новым реалиям. Что под этим стоит понимать?
– Прежде всего понадобятся «длинные деньги», то есть долгосрочные заимствования и кредиты. Если раньше мы вкладывали 15–20% собственных средств, а остальные привлекались за счет инвестиций, то теперь эта цифра составит 40–50%.
Не секрет, что динамика продаж сейчас очень вялая, так что необходимо предлагать продукцию за ту цену, которую покупатель в состоянии заплатить. Сейчас основной спрос приходится на квартиры небольшой площади, так называемое жилье эконом-класса. В целом, я думаю, ввод жилья в эксплуатацию в ближайшее время упадет на 40% как по Москве, так и по Подмосковью.
Получается, что строительство жилья эконом-класса – это выход из сложившийся ситуации?
– Я думаю, это так, а жилье категории «бизнес» вообще уйдет с рынка. Сейчас многие фирмы делают скидки на и без того недорогое жилье. Например, в нашей компании мы предлагаем рассрочку под небольшой процент либо беспроцентную рассрочку на год.
В числе наших сегодняшних объектов – два жилых комплекса, а также строительство новых учебных зданий Академии ФСБ. В новые учебные корпуса уже завозится мебель, а в сентябре здесь начнут проходить полноценные занятия.
На улице Озерной мы строим жилой дом с подземной двухуровневой автостоянкой. Архитектурный образ здания представлен в современном стиле, который соответствует окружающей застройке. На придомовой территории будут расположены сквер, детские площадки и цветники.
На западе Москвы, неподалеку от Воробьевых гор, возводится жилой комплекс бизнес-класса «Мосфильмовский». В рамках первой очереди проектом предусмотрено строительство четырех монолитных корпусов общей площадью свыше 102 тыс. кв. метров и паркинга, а также трех корпусов и паркинга (почти 78 тыс. кв. метров) – во второй очереди. В 2016 году поблизости откроется станция метро «Раменки». Комплекс строится по авторскому проекту, рядом с домами будут расположены два детских сада и школа, а также вся необходимая инфраструктура.
У нас немало социальных проектов. В частности, наша компания в настоящее время оказывает финансовую помощь в строительстве храма в честь Иверской иконы Божией Матери – одной из самых почитаемых в Москве святынь. Храм, рассчитанный на 1000 человек, также возводится на территории Академии ФСБ. Он строится по индивидуальному проекту в традициях русской архитектуры. Проектом предусмотрено создание всей инфраструктуры: дома причта, автопарковки, административно-хозяйственных по-
мещений.
Мы тщательно работаем над планировкой квартир. Сейчас у молодежи очень популярны квартиры-студии. Многие приобретают такое жилье в качестве старта, с дальнейшей перспективой купить более просторную квартиру в Москве. У нас есть соответствующий проект в Химках, такая квартира стоит от 3,6 до 4,5 млн рублей.
Правительство РФ утвердило снижение субсидируемой ставки по ипотеке с 13 до 12%. Такие меры помогут в кризис?
– Я думаю, что это будут единичные случаи, когда банки выдадут кредиты под 12%. Сейчас финансовые организации стараются совсем не работать с недвижимостью, так как пытаются оптимизировать риски.
Вы осваивали разные сферы деятельности, не всегда связанные с инвестированием и девелопментом. Например, занимали должность заместителя директора по строительству ВДНХ с 2003 по 2006 год. Скучаете по тем временам?
– Было потрачено очень много сил на создание новых проектов на территории ВДНХ. Но тогда наблюдался процесс противостояния между городской властью и федеральной. Более того, на выставке присутствовало четыре собственника, так что порой договориться было просто невозможно. В итоге кроме одного павильона нам больше ничего не удалось сделать. Хотя было много идей, и мы активно сотрудничали с архитекторами из Германии и Австрии.
Конечно, иногда просыпается ностальгия по тем временам. Мы планировали сделать ВДНХ парком советского периода, хотели стилизовать его под СССР: улицы бы патрулировали милиционеры в форме советских времен, а повсюду стояли аппараты с газированной водой.
Были ли у вас еще проекты, так сказать, для души?
– Да, строительство храма в Тучкове, в Подмосковье. У этого храма интересная история. Помните стихотворение «Вызываю огонь на себя»? Прототипом героя послужил лейтенант Александр Захаров, который с колокольни этого храма давал наводку нашим артиллеристам. Окруженный фашистами, он вызвал огонь на себя.
После Великой Отечественной войны церковь фактически представляла собой руины: отсутствовали купол и завершение колокольни, не было ни крыши, ни окон.
Мы его восстановили, установив купола и кресты, а в 2001 году – колокола. Храм полностью отреставрирован.
