Никакого жилья от них
Судьба апартаментов сегодня – самая обсуждаемая тема на столичном рынке недвижимости после ипотеки. Их доля в общем объеме жилищного строительства на конец 2014 года превысила 40%, притом что де-юре такие квартиры жильем не являются. Попытки вписать апартаменты в законодательство предпринимаются уже несколько месяцев, однако процесс никак не увенчается успехом, поскольку девелоперы, чиновники и покупатели преследуют разные цели. Тем не менее Минстрой обещает закончить дискуссии до конца текущего года.
В чем главная проблема апартаментов? Их юридически не существует. В российском законодательстве есть только термин «апарт-отель». Понятия «апартаменты» нет со всеми вытекающими отсюда последствиями. Главное, что нужно помнить покупателю, апартаменты – это не жилье, а коммерческая недвижимость. Соответственно на них не распространяются нормы Жилищного кодекса РФ, и если соседи вдруг будут слушать музыку по ночам или сверлить стены, пожаловаться на них невозможно, поскольку это нежилое помещение. Также невозможно запретить собственнику использовать свои квадратные метры под размещение офиса. Или сдавать их в аренду под цели, не соответствующие размеренному образу жизни вашей семьи. Впрочем, это тоже не самое главное. Владелец апартаментов должен четко представлять еще несколько вещей. Во-первых, в них нельзя прописаться постоянно, а временно – с большими трудностями. Во-вторых, они строились по другим нормам и могут иметь комнаты, куда никогда не заглядывает солнце. В-третьих, они будут облагаться налогом по ставкам коммерческой недвижимости (либо 2% – как офисы, либо 0,5% – как гостиницы, но в любом случае существенно выше жилья). И наконец, не надо удивляться, если счета за коммуналку в 2–3 раза превысят расценки за обслуживание аналогичной по площади квартиры. Простой пример: средняя стоимость отопления для жилого фонда составляет приблизительно 1570 руб./Гкал, для апартаментов – около 2000 руб. за ту же потребляемую единицу. Стоимость электроэнергии для жилья – примерно 3,15 руб. за киловатт-час, и она регулируется государством, а для апартаментов средняя рыночная цена колеблется в районе 5,50 руб., но может быть намного выше, поскольку с каждым объектом Мосэнерго подписывает отдельный договор.
Казалось бы, при таких раскладах апартаменты вообще не должны пользоваться спросом у покупателей. Однако последнее время их доля на рынке постоянно растет: с 2012 года она выросла в шесть (!) раз – со 100 000 руб. за кв. метр до 616 000 за кв. метр. К концу 2014 года совокупный объем предложения апартаментов в Москве, по данным NAI Becar, составил 68 зданий, из которых только восемь– апарт-отели в чистом виде, а остальные – нежилые помещения для постоянного проживания. Компания «Бест-новострой» насчитала всего 86 корпусов. Цены в таких объектах немного дешевле квартир в обычных жилых домах: например, апартаменты эконом-класса в среднем стоят 153 600 руб. за кв. метр, комфорт-класса – 176 800 руб., бизнес-класса – 336 000 руб., элитные – 491 700 руб. за кв. метр. По данным экспертов, наибольший всплеск покупательской активности, как и в других сегментах, пришелся на предкризисный октябрь прошлого года. Тогда купили 170 апартаментов – на 70% больше, чем в среднем за месяц с июня по сентябрь 2014 года. «Люди захотели обезопасить деньги», – объясняет Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar. Около 30% от общего числа сделок совершалось с инвестиционными целями.
Однако подавляющее большинство покупателей собираются использовать апартаменты для проживания. При этом далеко не все понимают, что именно они купили. После прецедентов с обманутыми дольщиками юридическая грамотность москвичей, конечно, повысилась, но по-прежнему оставляет желать много лучшего. Столичные адвокатские конторы уже начали сталкиваться с жалобами владельцев апартаментов, которым отказали в прописке или выставили умопомрачительные счета за коммунальные услуги. В 2015–2016 годах по мере заселения основной массы объектов количество таких обращений будет только расти, уверены эксперты, призывая к скорейшей амнистии.
В отличие от жителей, большинство из которых действительно заинтересованы в том, чтобы апартаменты поскорее нашли свое место в законодательстве и были официально объявлены жильем, девелоперы занимают не столь однозначную позицию. С одной стороны, более понятный статус может стимулировать спрос и повышение цен на готовые объекты в пределах 10–30%. С другой – при реализации новых проектов неизбежны дополнительные сложности. Если нежилая недвижимость, к которой сейчас относятся апартаменты, может строиться практически на любом участке с соблюдением минимального количества требований, то жилая застройка четко регулируется нормативами. В частности, ее плотность не должна превышать 25 000 кв. метров на 1 га, прилегающую территорию необходимо обеспечить зелеными насаждениями и детскими площадками, а будущих жителей – социальными объектами: детскими садами, школами и поликлиниками. «Для застройщика ужесточение законодательства по апартаментам грозит постепенным усложнением процесса получения разрешительной документации на строительство. Следовательно, сократятся темпы выхода новых объектов», – прогнозирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
Выход может быть в том, чтобы наряду с понятием апартамента прописать в законодательстве различные типы такой недвижимости. «Необходимо провести классификацию разных типов апартаментов, сформировать под них нормы и правила проектирования», – говорит депутат Мосгордумы Олег Сорока. Это поможет «снять нервозность» не только с покупателей, но и с девелоперов. Марат Хуснуллин также заявил «Московской перспективе», что под обещанную властями амнистию подпадут далеко не все объекты, построенные в Москве за последние годы. Часть из них ни по каким нормативом не может трансформироваться в обычное жилье, поэтому решение в каждом конкретном случае будет принимать Градостроительно-земельная комиссия при мэре Москвы. Что касается перспективы, то власти не меньше жителей заинтересованы в скорейшем законодательном урегулировании проблемы, поскольку апартаменты не только создают дополнительную нагрузку на инфраструктуру, но и не подпадают под целый ряд нормативов, обеспечивающих стабильное функционирование жилищного фонда.
Так, по мнению заместителя председателя Москомстройинвеста Александра Гончарова, непростая ситуация может возникнуть, если управляющая компания по какой-то причине вдруг откажется обслуживать здание с апартаментами. Обычный дом в таком случае чиновники сразу передадут ГБУ «Жилищник» и будут спокойно ждать, пока жители выберут новую УК. Однако собственники апартаментов в аналогичной ситуации не могут рассчитывать на вмешательство органов власти и рискуют на какое-то время остаться вообще без жилищно-коммунальных услуг. Представитель департамента градостроительной политики Андрей Валуй, в свою очередь, напоминает, что через 20–30 лет для любых зданий возникнет проблема капитального ремонта, о которой в момент госприемки никто не думает. Город принимает участие в финансировании реновации жилого фонда через региональные программы, но на апартаменты они не распространяются. Кроме того, их обитатели не будут с 1 июля отчислять по 15 руб. с каждого квадратного метра в фонд капремонта.
По этим и другим причинам столичные власти практически целый год вплотную занимаются вопросом легализации апартаментов и уже внесли свои предложения в Минстрой, который должен выступить инициатором законопроекта. Для Москвы апартаменты имеют большой потенциал и как арендное жилье, и как формат, идеально подходящий для реновации промзон.
КСТАТИ
По Жилищному кодексу
Сейчас в Минстрое обсуждается предложение Москомстройинвеста ввести апартаменты в структуру Жилищного кодекса как жилые помещения, которые могут размещаться в многофункциональных комплексах. Ведь понятие «жилой дом» предполагает возможность нахождения в нем нежилых помещений, а наоборот – нет. Между тем такие комплексы широко распространены за рубежом: на первых пяти этажах дома – нежилые помещения, на следующих пяти – гостиница, затем жилье, а на последнем этаже – фитнес-клуб. По словам экспертов, понятие апартаментов сегодня объединяет очень разные по своей природе проекты, и это также затрудняет их ввод в законодательное поле: одни изначально спроектированы под постоянное проживание, другие – практически гостиницы, третьи – реконструкция бывших промплощадок. Регулятору предстоит законодательно ранжировать эти объекты и прописать их в Жилищном кодексе наряду с понятием жилого дома. Глава Минстроя Михаил Мень уже пообещал, что судьба апартаментов решится до конца текущего года.
