Дольщиков вооружили
Закон, принятый и одобренный палатами Федерального собрания в декабре, вносит поправки в несколько актов, в том числе в 214-ФЗ – «Об участии в долевом строительстве». По некоторым данным, сегодня в России порядка тысячи проблемных объектов и около ста тысяч обманутых дольщиков. 214-й закон пока не смог в должной мере защитить интересы граждан, инвестирующих свои деньги в строительство. Так, в первые дни января дольщики из Томска распространили видеообращение к президенту с просьбой о справедливости – их застройщик банкротится, о полноценной компенсации соинвесторам речи не идет.
Закон «Об участии в долевом строительстве» предусматривает несколько систем защиты интересов граждан. Среди них поручительство банка, залог земельного участка, находящегося в собственности или в аренде у застройщика, а также обязательство саморегулирулируемой организации, в которой состоит застройщик, довести работы до конца. Однако этих мер оказалось недостаточно. Например, в Москве, по данным Москомстройинвеста, по итогам инвентаризации в 2012 году было выявлено 11 проблемных объектов. Из них шесть адресов в перечне на сайте комитета обозначены как «связанные с уголовно наказуемыми деяниями должностных лиц компаний застройщика». «По этим объектам насчитывалось 2417 обманутых дольщиков, – рассказал руководитель ведомства Константин Тимофеев. – Сначала дольщиков в границах старой Москвы было 1843. Когда было объявлено о закрытии реестра (обманутых дольщиков. – «МП»), их количество резко увеличилось». Кроме проблемных в Москве на начало 2012 года было выявлено 20 объектов долгостроя, которые профинансированы 3278 соинвесторами.
По итогам 2012 года удалось обеспечить жильем порядка 700 дольщиков. Достройкой проблемных объектов фактически занимается город.
Поправки в 214-ФЗ обязывают застройщика предоставить соинвесторам дополнительные гарантии. Банковское поручительство будет считаться допустимым только в том случае, если банк действует на рынке не менее пяти лет, его уставной капитал достигает 200 млн рублей, а собственный капитал – миллиарда рублей. Если такого поручительства нет, можно застраховать каждый договор долевого участия. Компания может заключать договор со страховой фирмой либо войти в общество взаимного страхования, насчитывающее не менее 30 членов. (Таких объединений пока не существует, видимо, они могут возникнуть на базе СРО.) Минимальная страховая сумма рассчитывается исходя из цены договора, но не может быть менее суммы, которая получится, если умножить метраж квартиры на среднюю по региону рыночную стоимость квадратного метра на момент заключения договора.
Каким должен быть размер страхового взноса и, следовательно, как новое требование скажется на стоимости будущих квартир, предстоит рассчитывать страховщикам. Вообще-то рынок услуг по страхованию договоров долевого участия уже существует в России, правда, он развит слабо. Специалисты связывают это с опасениями страховщиков, которые не уверены, что могут адекватно оценить финансовую устойчивость строительных компаний, чтобы рассчитать приемлемый размер страхового взноса.
На конференции «Рынок недвижимости: итоги года, влияние кризиса, прогнозы, кто и как поделит рынок в 2013», организованной Московским бизнес-клубом, были представлены данные о том, что некоторые страховые компании предлагают частным лицам застраховать риски неполучения квартиры по ставкам от 0,5 до 4,5% от стоимости квартиры.
Чрезмерная жесткость прописанных в 214-м законе норм привела к тому, что застройщики ищут иные формы привлечения средств граждан, например, через жилищно-строительные кооперативы. «Наше государство многие годы боролось, чтобы перевести продажи новостроек на договор о долевом участии, – заметил Юрий Гольдберг, управляющий партнер НСКА. – И в 2010 и 2011 годах наблюдался переход на продажи квартир по этому договору. Объем продаж по нему практически с нуля вырос до 40–50 процентов. Но в 2012-м наметилась тенденция перехода на ЖСК. Возможно, это связано с проблемами с дольщиками, которые возникают при переносе сроков строительства».
В среде экспертов все чаще звучат предложения вовсе запретить долевое строительство, которое родилось как вынужденная мера: в отсутствие доступных кредитов застройщикам приходится «занимать» деньги у владельцев будущих квартир, на ранних этапах строительства продавая им воздух.
