Жилье от завода
Реорганизация промзон является одним из основных приоритетов градостроительной политики столичных властей на ближайшие годы. За счет комплексной застройки территорий и организации дополнительных рабочих мест они рассчитывают создать «точки роста», которые уменьшат маятниковую миграцию и хотя бы частично разгрузят улично-дорожную сеть. Девелоперы, занимающиеся промзонами, пока не собираются замораживать свои проекты, но утверждают, что без поддержки города в разгар кризиса им не обойтись.
За последние 2 года в промышленных зонах Москвы было построено около 3 млн кв. метров недвижимости различного назначения – это рекордный показатель за все время действия программы по реновации производственных территорий. «С каждым годом этот процесс набирает все большие обороты, – подчеркивает глава стройкомплекса Марат Хуснуллин. – Если в 2013 году в промзонах было построено 1,3 млн кв. метров недвижимости, то в 2014-м – уже около 1,7 млн кв. метров». В пересчете на единицы это более 90 объектов недвижимости. «Если в бывших промзонах рядом со спальными районами создаются новые рабочие места, то в результате сокращается маятниковая миграция из окраин в центр города, а значит, снижается транспортная нагрузка на дороги и метро», – отмечает господин Хуснуллин.
По его словам, на руках у девелоперов уже имеется градостроительная документация, позволяющая возвести в промзонах около 8,6 млн кв. метров недвижимости. При этом 2014 год стал рекордным не только числу построенных объектов, но и по количеству утвержденных проектов планировок. Их оказалось восемь. Еще шесть стоят в планах на 2015 год. «Планируется продолжить работу по исследованию возможности комплексной градостроительной реорганизации еще для 6 производственно-коммунальных территорий площадью около 1,8 тыс. га», – говорит глава департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин. Он напоминает, что основная сложность в случае с промзонами заключается в наличии большого числа собственников, интересы которых очень трудно учесть в рамках общего проекта реорганизации. На некоторых промышленных территориях их свыше 200», – уточняет господин Лёвкин.
Тем не менее в приоритетную для города программу уже вовлечены крупные игроки строительного рынка, в частности MR Group, ГК «Интеко», Группа ПСН, «Дон-Строй Инвест», ЛСР и др. Сегодня в активной стадии освоения находится около 20 проектов комплексного освоения территорий, в том числе, такие «гиганты», как ЗИЛ, Южный порт, Мневниковская пойма и другие. «В совокупности в рамках упомянутых площадок можно возвести порядка 30 млн кв. метров недвижимости», – отмечают эксперты. Большинство инвесторов, несмотря на кризисную ситуацию, не намерены отказываться от своих проектов.
По словам Евгении Старковой, директора по маркетингу компании MR Group, проекты редевелопмента продолжают развиваться: введены БЦ и ТЦ «Водный» (промзона «Братцево»), БЦ «Савеловский Сити» (Огородный проезд), ведется активное строительство первой очереди МФК «Фили Град» – первого проекта «Большого Сити» (промзона «Фили») – и второй очереди МФК «Водный» – одноименного комплекса апартаментов. Непосредственно в 2015 году началось строительство «Фили Град-2» и второй очереди «Савеловского Сити», включающих апартаменты, квартиры и офисные здания.
В Группе ПСН отмечают, что компания является собственником нескольких промышленных территорий и по-прежнему планирует их развивать.
В числе новых проектов там называют развитие территории площадью 19,4 га на Рязанском проспекте, где будет построено 586 тыс. кв. метров жилой и коммерческой недвижимости с развитой социальной и транспортной инфраструктурой.
В мэрии, в свою очередь, отмечают, что экономическая ситуация в стране не скажется на реализации проекта реновации промзоны бывшего завода им. Лихачева (ЗИЛ). «Несмотря на все сложности, мы будем продолжать проект «ЗИЛ». Уже в марте там откроется крупнейший Ледовый дворец «Парк легенд», это объект мирового уровня. Далее развитие территории продолжится в рамках заключенных с инвестором контрактов», – говорит Марат Хуснуллин. По словам гендиректора Группы ЛСР Александра Вахмистрова, разрешение на строительство компания планирует получить в августе, а выйти на площадку – в октябре 2015 года. Он уточнил, что застройка 65 га территории будет вестись в семь этапов. Всего ЛСР планирует возвести около 950 тыс. кв. метров недвижимости, в том числе 489 тыс. кв. метров жилья и апартаментов. Также компания должна за свой счет благоустроить набережную, прилегающую к застройке. В сумме проект планировки «ЗИЛа» предусматривает создание 4,5 млн кв. метров площадей различного назначения.
Однако многие планы столичных девелоперов так и остаются нереализованными – в частности, компания «Интеко» заявляла о своем желании участвовать в проекте развития промзон «Северное Очаково» и «Южное Очаково», однако никаких решений по этому поводу все еще не принято. В компании сетуют на множество собственников, в том числе таких инертных, как федеральные структуры. «Для конструктивного решения проблемы освоения промзон необходим закон, способный наладить механизм взаимодействия городских властей с резидентами, представляющими интересы собственников, в том числе и в лице Российской Федерации», – отмечают в Интеко. В настоящее время такой закон по концепции, предложенной Клубом инвесторов, разрабатывает Минстрой РФ.
Однако дело не только в юридических тонкостях, мешающих подвести резидентов промзон под общий знаменатель, но и в экономических трудностях. «С точки зрения финансирования мы сейчас рассматриваем различные источники – не только банки, но и возможное привлечение партнеров и инвесторов в проекты», – говорит вице-президент по управлению активами Группы ПСН Татьяна Тикова. Другой вопрос – помимо финансирования строительства – это наличие платежеспособного спроса для поглощения 16 млн кв. метров нового жилья, запланированного к строительству в рамках реновации промзон в течение ближайших 10 лет. «Субсидирование ипотеки для покупателей квартир и апартаментов позволит рынку недвижимости если не сохранить темпы развития, то не повторить печальную участь ряда застройщиков в кризис 2008 года», – отмечает Евгения Старкова. Подвижки на этом направлении уже есть. Недавно был обнародован проект постановления правительства РФ, подготовленный Минстроем, он предусматривает выделение на субсидирование ставок 20 млрд руб. из госбюджета. При этом стоимость недвижимости для получения льготной ипотеки в Москве, Подмосковье и Петербурге планируется ограничить 8 млн руб., а первоначальный взнос по кредиту установить на уровне не менее 20%.
Кроме того, девелоперы рассчитывают на поддержку в рамках антикризисного плана правительства Москвы: «В текущей ситуации нам просто необходимы понимание и отклик со стороны города», – подчеркивает госпожа Тикова. Город уже пошел на уступки, рассмотрев возможность применения рассрочки при оплате смены ВРИ (вида разрешенного использования) по всем земельным участкам в Москве. Условия предложены пока следующие: если сумма платежа составляет менее 100 млн руб., возможно применение рассрочки сроком на 1 год под ставку рефинансирования. Если сумма платежа составляет более 100 млн руб., возможно применение рассрочки сроком до 3 лет, также под ставку рефинансирования. По мнению инвесторов, это не единственные варианты поддержки, которые власти могут предложить рынку, чтобы форсировать освоение промплощадок. В качестве дополнительных мер стимулирования могут рассматриваться снижение тарифов подключения к городским инженерным сетям или предоставление рассрочки по оплате подключения. Что касается текущих издержек, то практически все игроки рынка признают необходимость продления льготного периода повышения ставки по налогу на имущество.
