Квартирный ответ
Вслед за столичными властями администрация Подмосковья объявила, что не собирается кардинально снижать запланированные на 2015 год объемы строительства и уступать первенство по вводу недвижимости, которое Московская область прочно удерживает в течение последних нескольких лет. Главгосстройнадзор ожидает, что в эксплуатацию сдадут не менее 12 млн кв. метров, из них 7,5 млн кв. метров – жилья. Это более чем в два раза превышает заявку столичного стройкомплекса.
В прошлом году власти Подмосковья отчитались в рекордных объемах строительства недвижимости. Хотя точные данные Росстата появятся только в марте, в обладминистрации уверены, что получится почти 15 млн кв. метров. Из них жилья – 8,2 млн кв. метров и коммерческих площадей – 6,5 млн кв. метров. Из 359 муниципалитетов в строительных программах участвовали 111. В первую очередь города и населенные пункты, расположенные в ближнем поясе к МКАД, где спрос на квартиры поддерживают не только жители области, но и москвичи. В многоквартирных домах было построено 6,6 млн кв. метров, в индивидуальном секторе еще 1,6 млн кв. метров. Будущее ИЖС не вызывает особого опасения у чиновников. «Даже при самой критической ситуации граждане меньше 1,5 млн кв. метров не строят», – утверждает заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин.
В Подмосковье на сегодняшний день утверждено проектов планировок на строительство 150 млн кв. метров недвижимости. По сути, область обеспечена квадратными метрами на 40 лет вперед. На 20 млн кв. метров уже выданы разрешения на строительство. «Но эти миллионы метров не обеспечены спросом. Практика показывает, что на момент сдачи дома в Подмосковье в среднем раскуплено 65% квартир», – признают в обладминистрации. Значительная часть этого спроса обеспечивалась за счет ипотечных кредитов. Их доля на рынке жилья Московского региона в последнее время составляла 500–800 млрд рублей. Но сейчас этот источник фактически перекрыт, поскольку предложения банков являются недоговоропригодными – ставки превышают разумные пределы. Большая часть продавцов либо переходит на 100%-ную оплату, либо вводит рассрочки для покупателей. Причем чем выше первоначальный взнос, тем больше шансов договориться о беспроцентных выплатах. «Для нас важно любыми путями сохранить не объемы строительства, а объем спроса. Критично падение размера денежных средств в отрасли. Если это произойдет, последуют банкротства застройщиков, появятся обманутые дольщики, безработица», – говорит господин Елянюшкин. Он добавляет, что кредитные линии по факту уже закрыты: девелоперы не готовы финансировать стройки за 27–30% годовых, которые просят банки.
Как и в Москве, строительство в области является локомотивом экономики. Каждый рубль, вложенный в стройку, привлекает 5 рублей в развитие смежных отраслей, соответственно обвал спроса на рынке недвижимости потянет за собой энергетику, производство инженерных систем, металлопроката, сыпучих смесей и т.д. Произойдет лавинообразная цепная реакция. Поэтому губернатор Московской области Андрей Воробьёв обратился к президенту РФ с просьбой поддержать платежеспособный спрос. Не отрасль – это делалось в кризис 2008–2009 годов, а именно спрос. Владимир Путин в ответ дал поручение правительству РФ удержать ставку по ипотеке на уровне 13%. На ее субсидирование государство решило выделить 20 млрд рублей, которых хватит на 400 тыс. кредитов.
Условия их выдачи появятся в марте, сообщил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. На этой неделе в правительство будет внесено соответствующее постановление, после чего банки смогут начать выдавать займы по ставке 13% вместо среднерыночных 18,5–20%. В правительстве Москвы уже объявили о намерении по максимуму оставить ипотечные деньги в столице. Но скажем прямо – шансы Подмосковья в этой битве выглядят предпочтительнее. Во-первых, здесь ниже цены на недвижимость, во-вторых, существенно больше выбор. Так, по итогам 2014 года в Московской области на продажу были выставлены 982 новостройки, а в столице между ТТК и МКАД – 152. При этом, по данным аналитического центра «ИРН-Консалтинг», средняя стоимость 1 кв. метра в Подмосковье установилась на уровне 78 200 рублей, квартиры – 4,73 млн рублей, тогда как в Москве цены стартуют от 150 тыс. рублей за кв. метр в Южном округе до 320 тыс. рублей за «квадрат» по западному направлению.
Власти обещают, что в 2015 году объемы строительства в Подмосковье снизятся незначительно. «Строительная отрасль является достаточно инерционным сегментом экономики, а если падение объемов все же будет происходить, то это случится только в 2016 году», – говорит Герман Елянюшкин. По данным Главгосстройнадзора, в Подмосковье до конца декабря 2015 года планируется ввести в эксплуатацию около 12 млн кв. метров недвижимости, 7,5 млн кв. метров из которых придется на жилье. «Кризис в отрасли пока не ощущается. Те дома, которые сейчас в работе, должны быть возведены», – говорит глава ведомства Валентин Николаев. По его словам, наибольший объем жилой недвижимости в области возводят такие компании, как ГК «Мортон», ГК ПИК и СУ-155. Когда в прошлом году областные власти объявили об ужесточении требований к застройщикам (по снижению этажности, отказу от старых серий и т.д.), эксперты поспешили спрогнозировать, что некоторым компаниям придется покинуть регион. «Но никто никуда не разбежался, – уверяет господин Елянюшкин. – Более того, мы попросили застройщиков зарегистрироваться в регионе, чтобы платить налоги там, где они работают. Все согласились зарегистрировать на нашей территории обособленные подразделения, никакого сопротивления мы не встретили. Также решаются и вопросы с этажностью».
По словам господина Николаева, власти Московской области в 2015 году рассчитывают сохранить лидерство региона по вводу жилья и соцобъектов, однако к некоторым подрядчикам есть претензии по качеству строительства и срокам: сумма штрафов за прошлый год превысила 230 млн рублей. Не снят с повестки дня и конфликт с СУ-155, о котором сообщала «Московская перспектива». «Несмотря на увещевания и многомиллионные штрафы, компания работает за рамками законодательства, продолжая продавать квартиры по серым схемам, – говорит Герман Елянюшкин. – Нас пугает ситуация: пока все строительные компании наращивают обороты, СУ-155 с одних объектов сняла бригады, на других изображает стройку. И к тому же, как всегда, зафиксировали большое количество объектов, строящихся с нарушениями».
В условиях кризиса такие «звоночки» чреваты появлением новых обманутых дольщиков, а область только-только начала разбираться со старыми. На сегодняшний день в Подмосковье остается в общей сложности 5,5 тысячи проблемных квартир. В 2015 году власти планировали обеспечить жильем около 3 тысяч вкладчиков, а полностью решить проблему до конца 2018 года. Если же застройщики перестанут справляться с обязательствами, социального взрыва не избежать. В нынешние стройки дольщики вложили 1,3 млрд рублей. Из них 778 млрд защищены законом о долевом участии в строительстве жилья. Количество проданных, но пока не переданных покупателям квартир, по словам Германа Елянюшкина, в пересчете на деньги в 3 раза превышает бюджет Московской области.
