Многовато собственников будет
Промышленно-коммунальные территории (ПКТ) составляют порядка 17% (18,8 тыс. га) всей Москвы. И хотя только в 2014 году в границах промзон введено в эксплуатацию 90 объектов недвижимости, большая часть ПКТ представляет собой бесхозную застройку. Препятствием для их развития становится большое количество собственников недвижимости, интересы которых далеко не всегда совпадают с городскими. Столичные власти продолжают активно искать инструменты для реорганизации промышленных территорий.
В 2014 году в границах производственно-коммунальных территорий введено в эксплуатацию 90 объектов недвижимости общей площадью около 1,76 млн кв. метров, что превышает аналогичный показатель 2013 года на 35%. Несмотря на положительную динамику, проблем в этой сфере достаточно. Как сказал руководитель столичного департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин, каждая производственно-коммунальная территория по-своему уникальна: и по функциональному назначению, и по количеству собственников, и по сложившейся застройке. Поэтому к развитию ПКТ город подходит дифференцированно, в индивидуальном порядке оценивая градостроительный потенциал и выбирая лучший способ ее комплексной реорганизации.
Ситуация усугубляется тем, что довольно большое количество территорий представляют собой «лоскутное одеяло», где количество собственников доходит до двух сотен, при этом у каждого свои интересы. По мнению заместителя руководителя департамента градостроительной политики Олега Рындина, это создает серьезные сложности в градостроительном планировании. Выступая на «круглом столе» по вопросам реорганизации ПКТ в рамках IV Российского инве-стиционно-строительного форума, он заметил, что каждый проект планировки должен иметь план реализации, предполагающий, какой тип недвижимости будет построен, кем и за какие деньги. Необходимо создать механизмы взаимодействия власти с промышленниками по отчуждению территорий.
Напомним, в рамках действующего законодательства применяется два основных подхода к градостроительной реорганизации ПКТ. Первый – на основе разработки проектов планировки территории, второй – когда градостроительные планы земельных участков выдаются по заявкам отдельных правообладателей.
Между тем действующее законодательство не содержит норм, обязывающих частных владельцев вовлекать их недвижимость в процесс реорганизации. В связи с этим столичный департамент градостроительной политики совместно с Клубом инвесторов Москвы вышли с инициативой принятия нового федерального закона. Документ призван найти баланс между интересами жителей, проживающими на данной территории, промышленниками, осуществляющими здесь свою деятельность, и девелоперами. «Я считаю, в этом отношении пока никаких успехов не достигнуто. Сейчас экономическая ситуация меняется, на первый план выходит модернизация производственных мощностей как во всей стране, так и в Москве в частности, где всегда был серьезный промышленный потенциал. Поэтому необходимо принятие стратегических решений», – пояснил господин Рындин. Он выразил надежду на то, что в Москве будет создан пилотный проект реорганизации промышленной территории, где все интересы будут соблюдены.
Чиновник также посетовал на деградацию столичных промзон. «Мы провели исследование девяти из них. Эффективность территорий с точки зрения экономики очень низка. Промышленные предприятия либо угасают, либо изменили свою функцию», – считает он. В свою очередь, представитель компании «Интеко» Константин Эдель пояснил, что в новом законе должны присутствовать на выбор несколько различных способов организации процесса реструктуризации промзоны.
Работа над проектом федерального закона ведется под патронатом Минстроя РФ при участии правительства Москвы и крупнейших инвесторов. Концепция закона предусматривает вовлечение государственной и частной недвижимости в процесс реорганизации структуры ПКТ, а также соблюдение баланса публичных и частных интересов. При этом основное назначение документа градостроители видят в том, чтобы обеспечить одновременное и комплексное развитие ПКТ.
«Например, территория промзоны «Южный порт» составляет примерно 650 га, но ни один девелопер за свои собственные деньги не может освоить больше 20 га. Поэтому должны появиться определенные механизмы, которые побуждают нескольких девелоперов заниматься этим процессом одновременно», – отметил господин Эдель.
По его словам, если собственник откажется от всех предложенных способов, то принадлежащий ему участок смогут попросту изъять. Хотя, по его мнению, это крайняя мера: «Я думаю, таких случаев будет не так много, обычно люди стараются договориться».
Более того, власти Москвы рассматривают возможность повышения ставки налога на землю для тех собственников, которые отказываются участвовать в проектах комплексной реорганизации промышленных территорий.
«Предполагается, что решение о ставке налога на землю останется в рамках региональных полномочий», – уточнил Сергей Лёвкин. По его словам, такой механизм может применяться, если проект реорганизации промзоны одобрен как властями, так и жителями в рамках публичных слушаний. Большинство же инвесторов тоже должны быть готовы принять участие в реновации.
