Застройщикам предложат инвестконтракт
На Коллегии стройкомплекса Москвы, состоявшейся на прошлой неделе, заммэра по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин озвучил меры поддержки строительной отрасли, которые подразделяются на пять направлений – горзаказ, развитие жилищного строительства, изменение градостроительных нормативов, финансовые и налоговые льготы, а также снижение административных барьеров. Ряд предложений, вошедших в перечень, уже знакомы девелоперам: в частности, городские власти не исключают возвращения к схеме инвестконтрактов, придуманной в 1992 году, когда столичный стройкомплекс находился на грани краха.
Городской заказ
Главным механизмом поддержки строительной отрасли в мэрии называют городской заказ. Чтобы уменьшить нагрузку на подрядчиков, власти готовы отказаться от требования банковских гарантий и сократить размер авансирования, одновременно создав центр финансового контроля на базе казначейства. «Сейчас стоимость банковской гарантии дошла до 10%, и нет уверенности, что по ней нам заплатят в случае форс-мажора, поэтому мы уходим от этого механизма», – заявил Марат Хуснуллин. Подрядчики, по его словам, смогут открывать счета в казначействе, на которые город будет переводить авансовые платежи небольшими порциями – например, 5% или 10% от суммы контракта, главное – чтобы стройка не останавливалась: «Это позволит избежать излишних банковских условий и в то же время сделает систему платежей вплоть до последнего винтика абсолютно прозрачной».
Кроме того, в рамках работы по горзаказу предусматривается изменение законодательства о контрактной системе на федеральном и городском уровне, чтобы иметь возможность скорректировать стоимость контрактов с импортной составляющей (она изменилась из-за курса валют) и учесть в условиях реальную инфляцию, которая существенно отличается от прогнозов. Стройкомплекс уже проработал со всеми подрядчиками такие контракты. «Мы четко понимаем, где у нас какая курсовая разница, сколько это в деньгах и где мы эти деньги возьмем, чтобы разницу закрыть», – сообщил заммэра.
Наконец, третье предложение в рамках этого блока заключается в корректировке инвестиционных программ сетевых компаний – МОЭК, МОЭСК, Мосгаза, Мосводоканала и др. Из них должны быть исключены затраты, закладывавшиеся на обеспечение объектов, сроки строительства которых в связи с кризисом переносятся. «Соответственно сократится нагрузка на сети и энергоносители, не будет лишних обременений в техусловиях на подключение к сетям», – поясняют в стройкомплексе.
Развитие жилищного строительства
Чиновники намерены заняться расширением механизмов ипотечного кредитования и ускорить рассмотрение проектов, предусматривающих строительство жилья. «Решение о выделении 20 млрд на компенсацию процентной ставки правительством РФ уже принято. Это даст порядка 400 миллиардов объема ипотечных кредитов. Наша с вами задача стратегическая – максимальный объем этих ипотечных кредитов оставить в Москве», – заявил на коллегии Марат Хуснуллин.
Сидящие в зале инвесторы предложили столичным властям сделать симметричный ход, добавив к 20 млрд федеральных рублей какое-то количество городских средств, чтобы выданные с их использованием кредиты гарантированно остались в столице. Кроме того, сказал гендиректор «МР Групп» Роман Тимохин, город мог бы давать молодым семьям госгарантию на 15% первоначального взноса – это дополнительно подстегнет спрос на ипотеку.
Еще одна антикризисная мера, озвученная господином Хуснуллиным, – это возвращение к схеме инвестконтрактов на жилые объекты. По его словам, город готов через своего оператора (казенное предприятие «Управление гражданского строительства») участвовать совместно с инвесторами в реализации проектов комплексной жилой застройки, которые им одним окажутся не по силам, а в некоторых случаях выкупать площадки и недострой. «Пока предварительно в качестве пилотных отобрали несколько площадок, в ближайшее время вынесем их на рассмотрение ГЗК. Если у нас эта схема получится и будет желание коллег, мы готовы с такими площадками совместно работать», – объявил заммэра.
Предполагается, что инвестор будет строить жилье за свой счет, а город обеспечит проект всей необходимой инфраструктурой. Взамен застройщик передаст городу часть квартир, которые будут либо использованы для расселения пятиэтажек или очередников, либо проданы. Впервые такая схема была опробована в 1992 году, когда московский стройкомплекс из-за потери бюджетного финансирования оказался на грани краха. Сейчас многие девелоперы активно ратуют за возвращение инвестконтрактов, считая, что они помогут с реализацией масштабных проектов в кризис. «Эта мера поможет уменьшить максимальную сумму вложений, необходимых для реализации проекта», – говорит генеральный директор «МИЦ – Девелопмент» Сергей Хорошков. По его словам, сейчас, когда кредиты баснословно дороги или их просто не представляется возможным получить, такой шаг станет серьезной помощью для владельцев земли, желающих осуществить девелоперский проект.
Кроме того, Марат Хуснуллин высказался за возможность ввода жилья в «черновой отделке». Это уменьшит затраты инвесторов на внутренние работы и сократит срок сдачи объекта, что, в свою очередь, позволит сэкономить на эксплуатации. «Чистовая отделка», по словам заммэра, должна сохраниться только в муниципальном жилье. Во всех остальных новостройках застройщики смогут ограничиться выделением мест общего пользования.
Наконец, еще один шаг – это перевод части апартаментов в жилье. «Это непопулярная мера, мы, конечно, не очень ей рады, но в исключительных случаях готовы посмотреть, где действительно апартаменты, а где жилье», – заявил Марат Хуснуллин. В рамках антикризисного плана также предусматривается распространение норм ФЗ-214 на ЖСК и апартаменты. Сейчас апартаменты преимущественно реализуются по предварительным договорам, что несет определенные риски для покупателей: договор купли-продажи стороны заключают позже.
Изменения в градостроительном законодательстве и нормативах
В этом направлении предусматривается изменение московских (и при необходимости федеральных) нормативов:
– по инсоляции жилых помещений,
– по обеспеченности парковочным пространством с учетом реальной транспортной ситуации,
– по требованиям к энергоэффективности и энергопотреблению, закладываемым при проектировании зданий,
– по порядку и условиям подключения объектов к инженерным сетям.
«Иными словами: планируется проработать все требования, которые ведут к подчас необоснованному увеличению затрат застройщиков и удорожанию стоимости строительства, тормозят инвестиционные процессы», – поясняют в стройкомплексе. Городские власти также намерены внести целый ряд поправок в Градкодекс РФ, в том числе в части отмены обязательности разработки на линейные объекты проектов планировки территории. По мнению столичных чиновников, для этого достаточно будет ГПЗУ.
Меры налогового и финансового характера
Главное практически для большинства инвесторов – это введение моратория на изменение действующих арендных ставок на городское имущество и рассрочка платежей за изменение разрешенного вида использования земельного участка. Эта рассрочка, как сказал Марат Хуснуллин, будет дифференцированной в зависимости от вида разрешенного использования земли, который хочет инвестор. Кроме того, столичные власти планируют выступить с инициативой освобождения инвесторов от налога на прибыль по построенным и переданным в собственность города объектам социальной сферы и, возможно, дорогам. Этот налог взимается по итогам финансовых результатов деятельности компании: если на балансе появляется детский сад или школа, они рассматриваются как актив, то есть прибыль. Передача этого объекта городу, в свою очередь, рассматривается как сделка, а значит, возникают основания для налога, который рассчитывается от стоимости строительства. «Строительство социальной инфраструктуры – это серьезная нагрузка для девелопера, – комментирует президент ГК «Мортон» Александр Ручьёв. – Себестоимость одного места в детском саду – около 1,2 млн рублей, то есть детский сад для 120 детей обходится в 150 млн рублей. Сейчас застройщик должен заплатить с него налог 30 млн рублей». В целом девелоперы позитивно отзываются об инициативе столичных властей и считают, что отмена налога позволит застройщикам избежать дополнительных затрат и позитивно скажется на стоимости жилья, которое возводится в рамках проектов комплексной застройки.
Дальнейшее снижение административных барьеров
В рамках очередного этапа административной реформы планирует внедрить упрощенную схему получения ГПЗУ без рассмотрения на ГЗК исходя из предельных технико-экономических показателей (на объекты до 10 тыс. кв. метров), кроме того, будет продолжена работа по переводу госуслуг в электронный вид и организации «одного окна» для инвестиционных проектов на базе Москомстройинвеста. «Мы у себя в стройкомплексе ввели гриф «Антикризисные меры», – проинформировал инвесторов Марат Хуснуллин. – Это означает, что все решения, которые под него попадают, рассматриваются в самом ускоренном порядке у нас на штабе или, если наших компетенций не хватает, выносятся на штаб к мэру. Пожалуйста, обращайтесь».
