Баррель жилья

Баррель жилья

Баррель жилья
Баррель жилья
Новостройки могут подешеветь на 20%, если стоимость нефти упадет до 40 долларов

В результате ажиотажного спроса на жилье в конце прошлого года (объемы продаж тогда выросли на 30–50%) столичные застройщики сумели создать для себя «подушку безопасности», поэтому теперь смогут без проблем продержаться на плаву как минимум до конца первого квартала. В дальнейшем, если ситуация существенным образом не улучшится, рынок может просесть не только за счет сокращения объемов строительства, но и за счет снижения продажной стоимости жилья. Эксперты подсчитали, что при стоимости нефти 40 долларов за баррель новостройки подешевеют как минимум на 20%.

В 2014 году в столице сдали в эксплуатацию 8,8 млн кв. метров недвижимости, в том числе 3,2 млн кв. метров – жилья. Это больше, чем по итогам 2013 года, однако прирост обеспечили территории новой Москвы. За МКАД, по данным департамента развития новых территорий, было построено 50% всего объема новостроек. Получается, что доля старой Москвы упала до 1,6 млн кв. метров – это самый низкий показатель с 1990 года. Впрочем, в стройкомплексе не согласны с такими оценками. Часть жилья в прежних границах города строится под видом апартаментов и де-юре является коммерческой недвижимостью. Заммэра Марат Хуснуллин оценивал объемы ввода апартаментов на уровне 500 тыс. кв. метров до конца года. Таким образом, всего в старой Москве было построено более 2 млн кв. метров помещений, пригодных для проживания.

Эксперты считают, что девелоперы сами заинтересованы в ограничении объемов строительства. «В условиях стагнации доходов населения, наблюдавшейся в последние годы, ограниченный объем предложения – чуть ли не единственный фактор, удерживавший от падения цены на жилье в Москве. Поэтому в случае существенного увеличения объемов строительства девелоперам пришлось бы снижать стоимость недвижимости. Делать это они, естественно, не хотят, причем не только из-за жадности, но и по причине высокой себестоимости строительства в старой Москве», – отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Тем не менее, несмотря на самоограничения и прочие факторы, цены на новостройки в 2014 году существенным образом не выросли. А в эконом-классе даже немного снизились из-за того, что во втором и третьем кварталах на продажу поступили большие объемы жилья на ранних стадиях строительства. На руку застройщикам сыграл ажиотажный спрос, случившийся в конце года из-за резких скачков валютного курса. «В декабре стали поступать запросы на целые этажи, квартиры скупали блоками», – говорит гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По словам коммерческого директора корпорации «Баркли» Екатерины Фонарёвой, за декабрь 2014 года компания заключила на 46% больше сделок, чем за тот же период 2013 года. В результате по итогам года в столице был поставлен рекорд по количеству сделок на первичном рынке. Только договоров долевого участия (ДДУ) было заключено 24 тыс., из них более 3 тыс. – в декабре.

По мнению экспертов, благодаря ажиотажным предновогодним продажам девелоперы уже создали «подушку безопасности», которой у них не было в 2008 году. «Это поможет им более или менее ровно продержаться как минимум один квартал», – считает госпожа Литинецкая. В мэрии предполагают, что в 2015 году объемы ввода жилья останутся на уровне 2014 года. Эти дома уже находятся в активной стадии строительства, заработанные деньги девелоперы будут вкладывать в них, а не в новые проекты. Тем не менее некоторые компании уже заявили о корректировке планов.

В частности, ГК «Мортон» собирается вывести на рынок на 35% меньше жилья, чем рассчитывала до кризиса. «В 2015 году столицу ожидает снижение показателей ввода недвижимости в связи с завершением проектов, запущенных в период активизации рынка в 2011–2012 годах», – прогнозирует Олег Репченко. Он напоминает, что цикл строительства дома занимает не менее двух лет, поэтому свежая статистика по вводу жилья отражает инвестиционную ситуацию двухлетней давности. Исходя из этой формулы, можно предположить, что в 2016–2017 годах рынок ожидает серьезный спад, поскольку в текущей ситуации вероятность того, что застройщики приступят к реализации новых проектов даже при наличии необходимой градостроительной документации, невелика. Тем не менее руководство стройкомплекса пока не испытывает беспокойства относительно снижения инвестиционного потенциала отрасли. «Снижение инвестиционного рейтинга Москвы агентством Standard & Poor's до «мусорного» уровня не скажется на работе столичного стройкомплекса, – считает Марат Хуснуллин. – Даже если банки начнут ограничивать финансирование строительных организаций, это будет все-таки незначительным влиянием и мало скажется на вводе той же недвижимости». По его словам, только в декабре 2014 года на ГЗК был утвержден ряд крупных проектов, которые будут реализовываться в промышленных зонах и в новой Москве. «Поэтому если даже сейчас инвестиционный потенциал немного упал, он все равно по-прежнему большой, провала не будет», – отмечает заммэра.

По мнению экспертов, тяжелое положение застройщиков усугубляет политика Центробанка, поднявшего в декабре ключевую ставку до 17% годовых. Такой шаг регулятора фактически отрезал девелоперов от банковского кредитования как через ипотеку, на которую в некоторых строительных проектах Московского региона приходилось 70% и более продаж, так и напрямую – через проектное финансирование. «Даже без учета ситуации со спросом начинать новые проекты сейчас смогут лишь застройщики, располагающие солидным запасом собственных свободных средств, поскольку привлекать деньги соинвесторов законопослушный девелопер, работающий по 214-ФЗ, может лишь после разработки проекта, оформления прав на земельный участок и так далее», – напоминает Олег Репченко. В конце прошлой недели ЦБ снизил ключевую ставку до 15%, однако эта мера вряд ли поспособствует повышению доступности ипотеки и проектного кредитования. По мнению господина Репченко, показатели ввода жилья в старой Москве в ближайшем будущем, вероятно, будут снижаться и составят примерно 1,5 млн кв. метров в год, около 1 млн из которых придется на официальное жилье, а остальное – на апартаменты. «Даже при самом благоприятном сценарии развития событий 2016 год, по всей видимости, станет провальным по объемам сдачи недвижимости, потому что задел для ввода через два года надо создавать сейчас», – полагает эксперт.

Если неблагоприятная экономическая обстановка будет сохраняться, уже во втором квартале 2015 года участники рынка прогнозируют снижение спроса и цен. «Новые проекты будут выходить с дисконтом к рынку до 15%, – уверена Мария Литинецкая, – а по старым проектам, которые уже находятся в реализации, можно ожидать различных акций от застройщиков. При этом если традиционные сезонные акции в более благополучные времена предусматривали снижение на 5–10%, то сейчас можно ждать акций со скидками до 15–20%». Марат Хуснуллин также рекомендует воздержаться от покупки жилья как минимум до марта. «Если банки начнут выдавать ипотеку и продажи возобновятся, выйдя хотя бы на уровень 50% от докризисного, вот тогда и можно покупать. Если же рынок будет стоять и дальше, нужно будет еще подождать», – мотивирует свой совет глава стройкомплекса. По его словам, плюс приобретения недвижимости в Москве заключается в том, что вложения в столичную недвижимость, если они сделаны не на пике цены, не теряются. «Мы анализировали кризисы 1998-го, 2003–2004 годов, 2008-го. Синусоида везде практически одна и та же. Цены то опускаются, то поднимаются, но в итоге всегда отыгрываются», – говорит господин Хуснуллин.

Не стоит сбрасывать со счетов и зависимость цены квадратного метра от стоимости нефтяного барреля. «При изменении средней цены нефти марки Brent на 1 доллар средняя цена жилья в Москве меняется на 40 долларов за 1 квадратный метр», – говорит управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин. По его словам, об этом свидетельствуют статистические данные за последние 10 лет. При среднесрочном снижении мировых цен на нефть до уровня 40 долларов за баррель сроком более 6 месяцев цены на новостройки в массовом сегменте могут снизиться на 20–30% при сокращении числа самих сделок на 40–60%. Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов полагает, что при фиксации цены на нефть в районе 40 долларов в течение полугода негативные тенденции на рынке труда приведут к сокращению платежеспособного спроса и падению цен на массовое жилье до 30%. Впрочем, большинство экспертов на данном этапе надеются на лучшее и считают такой сценарий маловероятным.

Теги: #