Инвесторов попросили не тормозить
Больших инвестиций потребуют также программы строительства 255 транспортно-пересадочных узлов, 6,7 млн кв. метров гостиничных площадей и 7,3 тыс. кв. метров спортивных сооружений.
Ревизия заканчивается
В 2011–2012 годах новые столичные власти и инвесторы присматривались друг к другу. Правительство Москвы, пытаясь разобраться с оставшимся от прежней администрации наследством, приступило к полномасштабной ревизии инвестиционных контрактов. По ее результатам девелоперы лишились 11,5 млн кв. метров недвижимости и миллионов долларов прибыли, однако, по мнению Сергея Собянина, «эти инвестиции Москве бы счастья не принесли». «По сути, речь шла о точечной застройке или объектах, искажающих городскую среду, не обеспеченных инфраструктурой и усугубляющих транспортную ситуацию», – заявил мэр, выступая на коллегии стройкомплекса.
Запретительные меры, по его словам, не означали, что власти ставят крест на градостроительном развитии. Главная цель ревизии – перенаправить инвестиции «на разумные решения, приносящие пользу в первую очередь городу и уже во вторую – застройщикам, девелоперам и так далее, при всем к ним уважении». Те, кто согласился играть по новым правилам, сумели сохранить свои проекты или получить компенсации за разорванные контракты.
Отказавшись от 11,5 млн кв. метров уплотнительной застройки, горадминистрация одновременно подтвердила инвестконтракты на 30 млн кв. метров, и за два года выдала разрешений на новое строительство 1 тыс. объектов. На конец 2012 года в строительстве находилось 5715 объектов с потенциалом ввода площадей 46,6 млн кв. метров. Было выдано 554 разрешения на строительство 8,17 млн кв. метров новой недвижимости и 442 разрешения на сооружение более 8 млн кв. метров было продлено.
Кроме того, на 151 объект сократился перечень долгостроев, составленный чиновниками в начале 2011 года. Служебное здание МИД России на Смоленской-Сенной площади, вл. 32/34, уже введено в эксплуатацию.
Компания Capital Group возобновила строительство гостиницы на Большой Якиманке, 15/20, стр. 1, 2, а ЗАО «Траст-ойл» приступило к сооружению торгово-делового комплекса и малой сцены Театра им. Вахтангова. Всего в списке долгостроев значатся 320 проектов. Решения по оставшимся 169 планируется принять до конца текущего года. Всего, по словам Марата Хуснуллина, на «неработающих» территориях под этими объектами можно построить около 1,5 млн кв. метров недвижимости.
Господин Хуснуллин подчеркивает, что город меньше всего заинтересован в остановке стройкомплекса, поскольку строительство – это «локомотив развития других отраслей и серьезный источник поступлений платежей в городской бюджет». Строительство 30 млн кв. метров новой недвижимости, по оценкам заммэра, в ближайшие семь лет обеспечит приток 4,7 трлн руб. инвестиций (это три годовых бюджета Москвы) и около 50 млрд руб. налоговых доходов ежегодно.
Сами инвесторы жалуются, что инвестиции в строительство тормозит высокая маржа кредитных учреждений. «Проекты недооцениваются на рынке, за них платят маленькую цену, так как финансирование стоит фактически до 15%. Город, девелоперы и жители теряют в пользу финансистов около 15%», – посетовал на коллегии председатель совета директоров «АФИ Девелопмент» Лев Леваев. В Нью-Йорке, по его словам, кредит под строительные проекты можно получить под 1,5% годовых на срок до 30 лет.
Устранение барьеров
Для снижения непроизводительных издержек в строительстве в 2012 году были утверждены семь административных регламентов структур стройкомплекса и оптимизирована работа Градостроительно-зе-мельной комиссии (ГЗК), напомнил Сергей Собянин. С февраля 2013 года введены в эксплуатацию новые интерактивные сервисы: важнейшие разрешительные процедуры, такие как заключение договоров аренды земельных участков, государственная экспертиза проектной документации и выдача разрешений на строительство, переведены в электронный вид. «Это сделает более прозрачным принятие всех решений и, конечно, не может не сказаться на инвестиционной активности, поэтому ближайший приоритет города – дальнейшая работа над устранением административных барьеров и упрощение процедур, в первую очередь по подключению к инженерным сетям», – заявил господин Собянин, отметив, что подключение – «одна из самых проблемных точек для строителей».
Руководитель комплекса имущест-венно-земельных отношений, заммэра Наталья Сергунина, в свою очередь, рассказала о планах по оптимизации механизма оформления земельно-правовых отношений для целей строительства. По ее словам, власти планируют изменить методику оценки дополнительного платежа в бюджет, который в течение первого года после изменения цели предоставления земельного участка вносят инвесторы административно-деловых центров, объектов торгового назначения, жилых домов, складских помещений и многофункциональных комплексов. Сейчас повышенная ставка арендной платы составляет 30% от рыночной стоимости земельного участка. «Мы понимаем, что есть целый ряд недостатков, связанных с этим методом оценки дополнительного платежа в бюджет, – признает госпожа Сергунина. – Например, размер платы не может быть точно предсказан заранее и использован при планировании инвестором своих расходов».
Чиновники хотят уйти от привязки к рыночной цене земли и перейти на расчет арендной платы в процентах от кадастровой стоимости, обновленной в конце прошлого года. Это позволит инвесторам самостоятельно рассчитывать размер земельных платежей и планировать свои расходы.
Частно-государственное партнерство
В 2012 году рабочая группа стройкомплекса рассмотрела 6281 вопрос, связанный с реализацией бюджетных и инвестиционных проектов. Это в два раза больше показателей 2011 года. На заседание ГЗК было вынесено 3718 вопросов, из них более 3000 – подготовленных стройкомплексом. На 2013 год в повестке ГЗК уже стоят 5000 проектов. Планируется завершить все работы по инвестиционным контрактам в рамках сноса кварталов ветхого пятиэтажного фонда и организовать работу с инвесторами по участию в инфраструктурных стройках в рамках Дорожного фонда. «Уже принято решение, и в ближайшее время мы внесем поправки в Адресную инвестиционную программу, в соответствии с которыми 9 дорожно-транспортных проектов будут реализовываться на условиях частно-государственного партнерства», – рассказал господин Хуснуллин. Он уточнил, что за счет бюджета будет сделана вся необходимая проектная документация, а инвесторы возьмут на себя финансирование строительных работ. (Подробнее см. материал на этой полосе). Всего, по расчетам Марата Хуснуллина, благодаря участию девелоперов город может сэкономить не менее 40 млрд руб. бюджетных средств, не считая инвестиций в социальную инфраструктуру. За рамками госзаказа окажется строительство 36 детских садов, 20 школ и поликлиник в новой Москве.
Внутри старых границ столицы девелоперы могут приступать к реализации гостиничных и спортивных проектов. «Отраслевые схемы размещения этих объектов были утверждены в 2012 году», – напомнил господин Хуснуллин. Всего до 2025 года в Москве планируется ввести в эксплуатацию 6,7 млн кв. метров гостиничных площадей и 7,3 млн кв. метров спортивных сооружений. Строительство жилья тоже вырастет – до 3 млн кв. метров в 2013 году, из них 2,3 млн кв. метров придутся на долю девелоперов, прогнозирует заммэра.
Также больших внебюджетных средств потребуют программы реновации промзон (в числе приоритетов Сергей Собянин назвал территорию ЗИЛа с потенциалом застройки 4,6 млн кв. метров, Молжаниново, пойму Нижних Мневников и Тушинский аэродром) и строительства транспортно-пересадочных узлов. Всего будет 255 ТПУ: 90 – на станциях метрополитена, 95 – плоскостных, 31 – на станциях МКЖД и 39 на объектах РЖД.
