Стройкомплексу требуется капремонт
Программа капитального ремонта, которую городские власти приняли в канун Нового года, обеспечит застройщиков жилья дополнительными объемами и поддержит их на плаву в неблагополучные кризисные годы. По оценкам мэрии, серьезная реновация в ближайшие 30 лет потребуется 31 тыс. московских домов, из них около 4 тыс. могут быть отремонтированы уже в 2015–2017 годах. При стоимости работ 8–10 тыс. рублей с каждого квадратного метра строительные организации получат в свое распоряжение миллиарды рублей, собранные с собственников квартир.
В 2014 году в Москве должна была завершиться программа «Ответственному собственнику – отремонтированный дом», принятая в 2008 году. Ее разработчики исходили из того, что плата за капремонт должна взиматься с граждан только после того, как государство выполнит свои обязательства по недоремонту и приведет в порядок дома, за которые жители исправно платили в течение многих лет. Теоретически эта программа действовала и после смены власти в Москве, однако на практике при столичном градоначальнике Сергее Собянине мэрия перешла на схему софинансирования, предусматривающую использование не менее 5% средств, собранных собственниками жилья. По этой схеме за три последних года было отремонтировано около 600 домов – преимущественно малоквартирных ТСЖ с состоятельными жильцами.
В 2014 году Москва оказалась в перечне аутсайдеров по объемам капремонта, который составляет Фонд содействия реформированию ЖКХ. По данным фонда, столица не только не выполнила годовой план, но и оказалась единственным субъектом, который не зарегистрировал регионального оператора, не утвердил порядок использования средств, собранных на капремонт, и контроль их целевого расходования. Последнее неудивительно, поскольку все необходимые документы, возлагающие на собственников уже 100% расходов по капитальному ремонту жилья, городские власти утвердили только 23 декабря 2014 года. «Москва принимает программу капитального ремонта одной из последних среди субъектов Российской Федерации. Но это связано не с отсутствием проблем или отсутствием желания, а с тем, что объем капитального ремонта и объем жилого фонда самый большой в России. У нас 243 млн кв. метров многоквартирных жилых домов, многим из них требуются ремонтные работы», – так объяснил задержку мэр города Сергей Собянин. Он отметил, что сложность задачи требовала тщательной проработки вопроса с экспертным сообществом.
Если программа «Ответственному собственннику – отремонтированный дом» включала 14 тыс. домов, которые планировалось отремонтировать за 7 лет, то на этот раз речь идет о 31 тыс. многоэтажек. По словам главы департамента капитального ремонта Артура Кескинова, в первую очередь на ремонт будут поставлены наиболее «убитые» дома (пятиэтажки, здания довоенной постройки и периода 1957–1968 годов). По предварительным подсчетам, таких домов более 4 тыс. «Сейчас около 72 тыс. инженерных систем находится в неудовлетворительном состоянии. Если мы будем финансировать их замену только за счeт бюджета, то к 2023 году таких систем будет почти половина в городе – 145 тыс.», – сказал чиновник. Новая программа капремонта сформирована на основании данных городских информационных систем. «Сегодня момент собрана вся информация по каждому дому за последние 10 лет», – утверждают в Мосжилинспеции. Согласно статистике, 35% городских домов были построены до 1970 года. 40% – в период с 1971 по 1995 год. Очевидно, что большинству этих зданий уже необходимы определенные ремонтные работы.
Федеральный стандарт предусматривает, что при проведении капремонта во всех домах должен проводиться ремонт крыш и фасадов, подвалов и фундаментов и всех инженерных систем, а также замена лифтов. По решению столичных властей в обязательный перечень добавились работы по ремонту системы дымоудаления и пожаротушения, ре-
монт мусоропровода, а также разработка проектной документации, проведение ее экспертизы и осуществление строительного надзора за выполнением работ. (По мнению чиновников, требование к экспертизе документации гарантирует качество подрядных работ.) «Также были предложения включить в обязательный перечень работы по мерам энергосбережения. Но учитывая серьезное удорожание в таком случае минимального платежа, рабочая группа пришла к выводу, что энергосберегающие мероприятия целесообразно проводить за счет инвесторов через механизм энергосервисных контрактов», – отметил депутат Мосгордумы Степан Орлов. Парламентарии и эксперты предложили мэрии установить минимальный платеж гражданам в размере 18 руб. за кв. метр, однако Сергей Собянин принял решение опустить его до 15 руб. за кв. метр. «В Москве накоплен большой опыт по экономии средств на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт. Как правило, снижение этих цен достигает 20–25% на всех стадиях планирования. Несмотря на инфляцию, удорожание материалов, я полагаю, что все-таки нам необходимо снизить минимальный размер до 15 руб. Cчитаю, что город справится с этой задачей», – мотивировал градоначальник.
Впрочем, даже с учетом скидки столичный платеж получился одним из самых высоких в стране. Согласно федеральному стандарту стоимости капитального ремонта жилых помещений, отчисления москвичей в 2015 году должны были составлять 8,2 руб. с кв. метра. А, например, жители Северной столицы, отличающейся не самым благополучным жилым фондом, будут платить от 2 до 3 рублей в зависимости от времени постройки дома. В Москве же такая дифференциация вообще не предусмотрена: 18 руб. с 1 июля начнут платить и собственники дышащих на ладан «хрущоб», и те, кто купил квартиру в новостройке. Впрочем, в мэрии уверяют, что для подавляющего большинства горожан платеж не станет обременительным. Кроме того, он будет учитываться в общих расходах на «коммуналку»: если они превысят 10% от среднедушевого дохода, москвичи могут претендовать на бюджетную субсидию. В этом смысле жители столицы защищены лучше проживающих в регионах, где порог для получения субсидии составляет 22%.
Собранные с горожан деньги по федеральному закону должны накапливаться либо на счетах регионального оператора программы (в Москве это департамент капитального ремонта), либо собственники могут принять решение об открытии своего спецсчета. Последний вариант гарантирует, что все поступившие деньги будут израсходованы на ремонт конкретного дома и не поступят в «общий котел». Тогда как региональный оператор по закону имеет право временно заимствовать средства с одного дома, где, например, сейчас не идет капитальный ремонт, на другие дома. «При этом нет никаких гарантий того, что они вернутся в нужный момент», – отмечают эксперты. Среди других недостатков новой системы они назвали жесткий перечень обязательных работ, которые должны выполняться вне зависимости от того, нужны они конкретному дому или нет. А также возможность регионального оператора вкладывать денежные средства фондов капремонта в ценные бумаги и другие банковско-биржевые схемы, что создает риски утраты накоплений граждан подобно тому, как это произошло в известных финансовых пирамидах 90-х годов.
Но если граждане еще могут как-то сомневаться в эффективности новых принципов капремонта, то для строительных компаний это настоящий Клондайк, о котором они могли только мечтать. Программа рассчитана на 30 лет (всего 10 этапов по три года каждый) и предусматривает ремонт более 120 млн кв. метров жилья, что составляет 50% всего жилого фонда столицы. В пересчете на год в среднем получится 4 млн кв. метров, что превышает объемы нового строительства (например, в 2014 году стройкомплекс отчитался о сооружении 3,2 млн кв. метров новостроек). Замглавы департамента капремонта Дмитрий Лившиц сообщил, что Москва должна будет утвердить новое положение о торгах – специальный порядок выбора подрядчика для ремонта и требования к типовому договору. Заказчиком работ выступит региональный оператор или сами собственники жилья, если средства будут аккумулироваться на спецсчете. Собственники могут нанять подрядчика или отдать ТСЖ полномочия по выбору. «Возможно, стоит создать постоянные конкурсные комиссии, которые будут контролировать проведение работ», – полагает господин Лившиц. По его словам, москвичи смогут взять кредит на капремонт, накопив 30–40% его стоимости. Банки уже разработали соответствующие кредитные продукты, но в настоящее время из-за повышения базовой ставки до 17% их судьба не совсем ясна.
