Инвесторам на выбор
В числе приоритетов – дорожно-транспортные стройки и объекты социальной сферы (детские сады, школы, больницы, ФОКи), а также паркинги, гостиницы и реорганизация промзон.
По оценкам экспертов, сегодняшняя Москва входит в двадцатку самых динамично развивающихся мегаполисов мира и занимает первую строчку в рейтинге быстрорастущих европейских городов. «Мы находимся на пятой позиции по объему капиталовложений. При той политике, которая утверждена мэром, мы в ближайшие три года войдем в первую тройку. Сейчас у нас строится порядка 8 млн кв. метров недвижимости в год, в ближайшее время выйдем на уровень 10 миллионов», – заявил на международной выставке недвижимости MIPIM-2013 в Канне заммэра, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин. При средней цене квадратного метра 5 тыс. долларов общая емкость портфеля капиталовложений составит порядка 50 млрд долларов.
Господин Хуснуллин подчеркивает, что строительство – это «локомотив развития других отраслей экономики и серьезный источник поступлений платежей в городской бюджет», о чем свидетельствует динамика роста инвестиций в основной капитал. Если в 2011 году рост составлял 5 процентов к уровню предыдущего года, то в 2012 году уже 17 процентов. «Сейчас мы ставим себе задачу за 2013–2014 годы фактически перейти докризисный уровень, несмотря на то что он был небывало высоким за всю историю развития Москвы»», – говорит заммэра. Отказавшись от 11,5 млн кв. метров уплотнительной застройки, горадминистрация одновременно подтвердила инвестконтракты на 30 млн кв. метров и за два года выдала разрешений на строительство 1 тыс. объектов. Строительство этой недвижимости в ближайшие семь лет обеспечит приток 4,7 трлн рублей инвестиций (это три годовых бюджета Москвы) и около 50 млрд рублей налоговых доходов ежегодно.
По оценкам властей, в первую очередь инвестиции нужны в сфере транспортного строительства, хотя привлечь их туда довольно сложно. Адресной инвестиционной программой 2013–2015 годов предусматривается, что 9 дорожно-транспортных проектов будут реализовываться на условиях частно-государственного партнерства. На практике это означает, что бюджет оплатит разработку необходимой проектной документации, а инвесторы возьмут на себя финансирование строительных работ. Достигнута договоренность о частичном применении этой схемы при строительстве южного дублера Кутузовского проспекта (часть дороги, ведущей к «Сколково», оплатит город, остальное – компании, строящие жилье в Раменках и в районе Мосфильмовской улицы), развязке на Боровском шоссе, где строится крупный жилой микрорайон, дублеров МКАД в районе «Крокус-Экспо», съездов и выездов на Калужское шоссе в новой Москве и так далее. Всего, по расчетам Марата Хуснуллина, благодаря участию девелоперов город может сэкономить на создании дорожных объектов не менее 40 млрд рублей бюджетных средств.
Кроме того, крупные частные инвестиции потребуются на развитие парковочного пространства и создание системы крупных транспортно-пересадочных узлов. Число автомобилей в Москве вплотную приблизилось к 5 млн, дороги едва справляются с этим потоком, а несанкционированные стихийные парковки усугубляют положение, парализуя движение на улицах и переулках города. Сейчас в столице 1 млн 380 тыс. парковочных мест. До 2025 года нужно построить еще не менее 2 млн – из них 50% в плоскостном и 50% в капитальном исполнении. Городские деньги в парковочную программу вкладываться не будут, но власти готовы оказать поддержку инвесторам при реализации таких проектов. «У города имеется возможность предоставлять земельные участки инвесторам с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов. Мы также готовы за счет бюджета осуществить финансирование предпроектной стадии строительства», – отмечает глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
В 255 столичных ТПУ, по предварительным оценкам департамента транспорта, необходимо привлечь порядка 600 млрд рублей инвестиций. На координационном совете по развитию транспортной системы Московского региона, который в конце прошлой недели прошел в Минтрансе, Сергей Собянин сообщил, что городские власти уже приняли решение по 25 основным ТПУ на МКЖД. «Шесть оставшихся, наиболее сложных, мы рассмотрим в ближайшее время. Для этого проекта необходимо привлечение не только государственных, но и частных инвестиций», – заявил господин Собянин. Инфраструктура только 31 ТПУ, которые планируется построить к 2015 году, потребует порядка 50 млрд рублей. РЖД аналогичную программу оценивает в 300 млрд рублей, включая затраты на сооружение коммерческой недвижимости в объеме 4,8 млрд рублей. В качестве партнеров рассматриваются крупные банки – Сбербанк, ВТБ, Внешэкономбанк, имеющие опыт реализации девелоперских проектов.
Строительство объектов социальной сферы власти Москвы планируют организовать в рамках инвестпроектов, а также на условиях концессии. «Сейчас основной поток бюджетных денег направлен на дорожные стройки, куда большая проблема привлечь концессионеров. Социальная сфера является более привлекательной с точки зрения частного инвестирования, чем транспортная инфраструктура», – комментирует глава департамента экономической политики и развития Максим Решетников. Власти уже провели конкурс концессии на реконструкцию 63-й городской больницы: создание на ее базе четырех высокотехнологичных медицинских центров обойдется инвесторам минимум в 5,5 млрд рублей. «Мы хотим создать клинику, аналогов которой нет ни в Москве, ни в России, ни в Восточной Европе. Чтобы можно было делать высокотехнологичные операции, за которыми сейчас пациенты едут, скажем, в Израиль или Германию», – подчеркивает господин Решетников. Механизм концессии предполагает, что все здания останутся в собственности города. Более того – бюджет получит 1 млрд рублей за право реализовать проект.
По садикам ситуация сложнее, так как бизнес еще не сформировался. «Концессионная модель создания детских садов – «штука на вырост», – признает глава ДЭПРа. – Но мы попробуем». По условиям конкурса под концессию предоставляется четыре участка. На двух предполагается снос и новое строительство зданий под дошкольные учреждения, два участка пустуют. Силами частников за полтора года здесь должно быть все подготовлено к приему детей. Срок концессии – 16,5 года. 80% дошколят, которые придут в эти сады, должны быть детьми москвичей, примерно четверть – очередники: за их обучение заплатит бюджет. Отраслевая схема размещения объектов социальной сферы в Москве еще разрабатывается, но власти рассчитывают, что не менее 50% нужных городу проектов по различным схемам возьмут на себя инвесторы.
Более понятна ситуация с гостиницами и спортивными комплексами, отраслевые схемы по которым были утверждены в 2012 году. По словам Константина Тимофеева, фитнес-клубы, плавательные бассейны очень востребованы москвичами, однако 44 района испытывают дефицит в крытых объектах. До 2016 года в Москве в основном за счет внебюджетных источников планируется построить 248 крытых спортивных со-
оружений и 467 плоскостных. Среди наиболее крупных – 3 футбольных стадиона («Спартак», «ЦСКА», «Динамо»), 8 футбольных полей, 9 спортивных комплексов для детско-юношеских спортивных школ, 5 велодромов, 2 аквапарка, 2 легкоатлетических манежа, картодром, Центр всесезонных видов спорта, ледовая арена для шорт-трека, ледовый дворец «Легенды хоккея», Международный центр самбо, Академия футбола, Академия ФИДЕ, фристайл-центр, специализированный ФОК для людей с ограниченными возможностями и другие.
Что касается гостиниц, то сейчас в Москве функционирует 293 объекта на 93 тыс. мест. До 2016 года в рамках отраслевой схемы нужно построить еще 167 гостиниц примерно на 50 тыс. мест. Объем планируемых инвестиций власти не оценивают, так как он будет зависеть от типа и класса гостиницы. Сегодня в общем сегменте рынка 2–3-звездочные отели занимают около 70 процентов, 4-звездочные – 20 процентов, 5-звездочные – 10 процентов. Наиболее востребованными остаются гостиницы категории 2 и 3 «звезды», отмечает господин Тимофеев.
И гостиницы, и ФОКи будут в том числе строиться на территориях реорганизуемых городских промзон, которые, по замыслу властей, должны превращаться в многофункциональные общественные пространства. За последние три месяца Градостроительная земельная комиссия утвердила решения на размещение в промзонах 7 млн кв. метров недвижимости. А в целом потенциал этих территорий, по оценкам Марата Хуснуллина, составляет порядка 30 млн кв. метров нового строительства. «Один из самых ярких примеров – территория бывшего ЗИЛа, – говорит глава стройкомплекса. – Подступиться к проблеме «зиловской» земли не удавалось много лет. Но теперь все проектные решения приняты».
