Квартиры от мэрии
Москва начала продавать построенное по горзаказу жилье на электронных торгах. За четыре месяца реализованы 173 квартиры на 1 млрд руб., в планах продавца, в качестве которого выступает казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (подробнее о предприятии см. справку), заработать для бюджета 40 млрд руб. Квартиры расположены в домах, не предназначенных для «волнового переселения», а вся необходимая инфраструктура находится в шаговой доступности. Покупатель может сразу оформить права собственности и въехать в новое жилье – все помещения сдаются с отделкой.
Принципиальное решение о продаже квартир с молотка правительство Москвы приняло в конце прошлого года. В схеме, разработанной рабочей группой Комплекса экономической политики и стройкомплекса, предусмотрено, что на реализацию будут выставлены объекты, которые возводит казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»).
Объем бюджетных инвестиций в УГС превышает 200 млрд руб. Как сообщили «Московской перспективе» в стройкомплексе, на реализацию Адресной инвестиционной программы (АИП) по строительству жилья УГС были выделены бюджетные инвестиции в размере 25,6 млрд рублей – на 2012 год и 187,1 млрд рублей – на 2013–2015 годы за счет бюджетных ассигнований, предусмотренных департаментом строительства города Москвы.
В самом УГС уточнили, что пока получили от города около 100 млрд руб. инвестиций и ввели в эксплуатацию около 1,5 млн кв. метров недвижимости. Еще 1,5 млн кв. метров находятся в проработке и 700 тыс. кв. метров в стройке.
Квартиры, которые продает предприятие, расположены в районе Некрасовка, дома строятся на бывших Люберецких полях аэрации. Это жилье не используется с целью «волнового переселения» жителей сносимых пятиэтажек, но оно могло бы пойти на обеспечение очередников. Сейчас на продажу выставлены три адреса: ул. Покровская, 31, ул. Рождественская, 27, к. 2, и ул. Сочинская, 3. Стартовую цену раз в полгода определяет независимый оценщик – компания «Аудитор столицы». В настоящий момент она составляет 91,100–110,000 руб. за кв. метр. Агентом выступает городская компания «Мосреалстрой». Комиссия с покупателей не взимается, а электронный аукцион гарантирует беспристрастность организатора: теоретически сделку можно совершить, находясь в любой точке мира. До торгов квартира экспонируется 20 дней, еще около 10 дней отводится на подготовку документов. Как и положено по федеральному законодательству, жилье продается с отделкой и с уже оформленным правом собственности. Известно, что за четыре месяца работы УГС продало 173 квартиры примерно на 1 млрд руб., но разница между стартовой ценой и ценой аукциона не называется. На торги выставлены еще 107 квартир стоимостью около 700 млн руб.
Реализация части построенного жилья позволит сформировать источник средств, которые будут направлены на дофинансирование АИП города, отмечают в стройкомплексе. По словам его представителя, дополнительные средства от продажи позволят нарастить объем строительства жилья и объектов соцкультбыта для улучшения жилищных условий очередников, программы переселения граждан из сносимых серий домов. Также может быть повышено качество возводимых объектов. Ранее горадминистрации уже приходилось корректировать параметры АИП 2013–2015 годов: изначально она предусматривала финансирование строек в объеме 450 млрд руб. ежегодно. Однако в 2013 году реальные вложения составили 404 млрд руб., а в 2014 году – 374 млрд руб. За счет продажи части жилья можно покрыть дефицит. Иногда рентабельность жилищных проектов достигает 300%, говорил в одном из интервью руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
На первый взгляд кажется, что УГС решило возродить практику, существовавшую при прежнем мэре Москвы Юрии Лужкове. В 1996 году городские власти создали департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС), поручив ему строительство и продажу коммерческого жилья. ДИПС построил около 6 млн кв. метров новостроек, в том числе микрорайон Куркино. Вырученные от их продажи средства направлялись на реализацию муниципальных жилищных программ. Однако в горадминистрации отмечают, что у ДИПСа и УГС есть немало принципиальных отличий. Департамент привлекал инвесторов, а казенное предприятие подрядчиков. Прежде квартиры продавались на стадии строительства с непонятными правоустанавливающими документами, а сейчас это часть госказаза, т.е. жилье полностью готово для проживания. Можно практически уже на следующий день завозить мебель и оставаться ночевать. Предполагается, что в год УГС будет строить до 1 млн кв. метров: 70% под социальные нужды, а остальное – на продажу. В ближайшее время на аукцион может быть выставлено еще около 300 тыс. кв. метров ориентировочно за 40 млрд руб.
«Если у города есть свободные деньги, которые он готов инвестировать в строительство жилья, почему нет? – рассуждает руководитель портала irn.ru Олег Репченко. – Еще один момент: на первичном рынке покупать жилье всегда рискованно, а у государства – нет». Но с такой постановкой вопроса согласны не все эксперты. Во-первых, у города есть обязательства перед очередниками, которыми он отчасти пренебрегает, выставляя муниципальные квартиры на продажу. Во-вторых, госструктура не должна становиться привилегированным участником рынка. Для пополнения бюджета есть более понятные пути, например, продажа на торгах участков, предназначенных под строительство жилья, однако этого власти почему-то не делают. Президент компании «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак опасается, что появление УГС на рынке может создать неконкурентные условия: «Бюджет должен пополняться сбором налогов, а не коммерческой деятельностью». В стройкомплексе между тем рассчитывают, что новая политика поможет воздействовать на рынок. Если дополнительное предложение будет значительным, город сможет в какой-то степени регулировать цены на жилье и делать его более доступным.
СПРАВКА
КП «УГС» задумывалось в 2011 году как единый заказчик строительства социальных объектов за счет бюджета города. Тогда из-за недобросовестных подрядчиков у города срывалась программа строительства детских садов. И власти решили отдать подряды своей структуре. С тех пор полномочия казенного предприятия существенно расширились. На сайте организации говорится, что «основными задачами КП «УГС» являются выполнение АИП города по строительству жилья, а также проектирование и строительство объектов соцкультбыта». В 2013 году УГС был сдан 51 жилой дом общей площадью 615,2 тыс. кв. метров согласно АИП. Кроме того, было построено и сдано 16 социальных объектов на 3375 мест: 13 ДОУ, 2 школы и 1 блок начальных классов. В 2012 году УГС сдало в эксплуатацию 25 жилых корпусов общей площадью 307,52 тыс. кв. метров, превысив на 12% объемы строительства, предусмотренные для предприятия плановым заданием согласно АИП. К тому же предприятие спроектировало, построило и ввело 30 ДОУ на 4480 мест, а также завершило в полном объеме комплекс проектных и строительно-монтажных работ, обеспечив ввод в эксплуатацию нового корпуса школы восточных единоборств «Самбо-70».
