Как дольщикам не обмануться
Покупатели квартир в строящихся домах будут признаваться обманутыми дольщиками только в том случае, если договор между ними и застройщиком заключался в рамках Федерального закона № 214. Но так происходит не всегда, некоторые застройщики сознательно идут на заведомый подлог. Привлекая деньги граждан по «серым» схемам, они в рекламе ссылаются на абсолютную законность своих действий. «Здесь налицо конфликт с правоохранительными органами, – подчеркнул Константин Тимофеев. – Дольщики должны обращать внимание на форму, которую застройщик использует для привлечения средств граждан, и искать законные формы реализации квартир».
Вместе с тем Москомстройинвест предлагает уточнить в законе № 214-ФЗ определение «обманутый дольщик» и создать единый перечень критериев их определения. «У нас 66% застройщиков продают квартиры по долевому строительству. Мы считаем, что этот показатель низок, и стремимся, чтобы он рос», – сообщил глава Мосстройкоминвеста. Специалист подчеркнул, что в Москве 16% застройщиков продают квартиры в домах, не подотчетных комитету: 9% – это жилищно-строительные кооперативы, 7% – это так называемые «серые» схемы. На территориях, присоединенных к Москве, картина продаж по долевому строительству лучше – там этот показатель составляет 72%, «серые» схемы ниже – 4% продаж.
Только в минувшем году число застройщиков в Москве увеличилось с 48 до 108. Количество зарегистрированных в Росреестре договоров долевого участия за 2012 год выросло в 3,5 раза по сравнению с 2011-м и составило 38,2 тысячи. «Это говорит о том, что все чаще застройщики предпочитают работать в правовом поле», – отметил Константин Тимофеев.
Работа в рамках закона предполагает выполнение застройщиком жестких требований Москомстройинвеста: предоставления отчетности, обеспечения поручительства, публикации проектной декларации и так далее. В свою очередь, у надзорных органов появляются рычаги для контроля деятельности строителей и пресечения преднамеренных банкротств. Эти меры, по мнению Москомстройинвеста, помогут сократить количество обманутых соинвесторов в десятки раз, до 150–200 человек.
Если проектная декларация опубликована, значит, у инвестора-застройщика есть все разрешения, есть проект, есть договор на землю. Если инвестор целевым образом направляет деньги на строительство, то объект будет достроен. В иных договорных вариациях в случае банкротства компании-застройщика рассчитывать на какую-либо помощь покупателю квартиры не приходится.
Сегодня в столице насчитывается 2 тыс. обманутых дольщиков. Еще 2,8 тыс. проживают на территории новой Москвы. При этом «за последние два года 2,5 тыс. граждан, которые числились как обманутые дольщики, получили квартиры, их объекты были достроены», – заявил господин Тимофеев.
Сегодня практически по всем проблемным объектам в городе решение уже принято. Затруднения имеются только с двумя адресами: Кировоградская, 22Б, и Кастанаевская, 68.
ВКЛАДЫ МОЖНО ЗАСТРАХОВАТЬ
В начале нынешнего года президент РФ Владимир Путин подписал изменения в 214-й федеральный закон, которые обеспечат дополнительные гарантии участникам долевого строительства и в случае нарушения застройщиком использования денежных средств, приостановки строительства жилого дома, невозможности передачи объекта в установленный договором срок, несоблюдения прочих условий или банкротства застройщика. Это позволит участнику долевого строительства, расторгнув договор в судебном порядке, потребовать возвращения уплаченной суммы. Цель страхования – уверенность соинвестора в том, что при любом неблагоприятном стечении обстоятельств будет гарантирован возврат вложенных им денег. Москомстройинвест как контрольно-надзорный орган обязан будет проверять у застройщика наличие договоров страхования. Это весьма надежная схема приобретения квартиры в новостройке. Соинвестора практически полностью застрахуют от рисков. В сумму страхования включат не только произведенные гражданином выплаты, но и понесенные им убытки. Например, предусмотренные по договору штрафные санкции. Покупатель имеет право требовать от застройщика безвозмездно устранить все недостатки, получить компенсацию за сделанный им ремонт или уменьшить стоимость квартиры в соответствии с масштабом выявленных дефектов. На основании ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может предложить компании полностью возместить причиненные ему убытки, а в случае отказа обратиться с иском в суд. Под убытками понимают реальный ущерб или упущенную выгоду. Например, если задерживается ввод строящегося здания и дольщик вынужден снимать квартиру, он вправе потребовать от компании-застройщика возврата затраченных за данный период денежных средств – если договор аренды документально подтвержден.
Виктор Дмитриев
