Промышленность выпускает жилье - Московская перспектива

Промышленность выпускает жилье

Промышленность выпускает жилье
Промышленность  выпускает жилье
Территории бывших предприятий стали основными площадками для строительства

Сейчас на территории промышленных зон возводится более трети всех жилых объектов, строящихся в городе, но в перспективе эта доля может вырасти до 60–80%. Вместе с землями новой Москвы промзоны – основной резерв для проектов комплексной застройки, которые являются приоритетными для столичных властей. По оценкам экспертов, всего в границах бывших промышленных площадок можно построить до 60 млн кв. метров жилья.

Всего в столице около 17 тыс. га земель относятся к категории промышленных. Из них более 4 тыс. га требуют комплексного освоения. Активная работа в промзонах началась в 2012 году, а уже по итогам прошлого года строители отчитались о вводе в эксплуатацию 1,3 млн кв. метров недвижимости, построенной на месте неработающих цехов и коммунальных объектов. Кроме того, Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) при мэре Москвы выдала инвесторам разрешения на строительство 4 млн кв. метров недвижимости, 1 млн кв. метров по данным на начало этого года находились в стройке.
«Для города приоритет – создание рабочих мест, – говорит глава стройкомплекса Марат Хуснуллин. – В больших проектах мы не даем разрешение только на строительство жилья – всегда настаиваем на смешанном назначении».
По словам заммэра, если участок находится на престижном направлении, соотношение жилой и нежилой недвижимости должно быть 50 на 50; если на окраине, то доля жилья может достигать 70%, остальное – коммерческая недвижимость. Как отметил господин Хуснуллин, создание рабочих мест на окраине должно постепенно трансформировать поведенческую модель москвичей. Сейчас они очень много передвигаются по городу. Даже в Зеленограде 60% жителей ездят на работу в Москву, а 30% работающих, напротив, приезжают из других округов в Зеленоград. «Это нерациональное поведение. В Европе или США, если человек находит выгодную работу далеко от места жительства, он, скорее, снимет квартиру поближе к работе», – отмечает Марат Хуснуллин. Еще одно требование к застройщикам при реновации промзон – плотность застройки. Она не должна превышать 25 тыс. кв. метров на гектар и в каждом конкретном случае устанавливается решением ГЗК.
Концепция развития и основные функциональные составляющие определяются масштабом, расположением и окружением территории. «Большинство участков, на которых располагались крупные промышленные предприятия, по своим ресурсным характеристикам (расположению, площади, транспортной доступности и т.д.) позволяют создать современную многофункциональную территорию с включением зон различного назначения: жилая, офисная, рекреационно-развлекатель-
ная, образовательная, выставочная, гостиничная и т.д. Именно в таком виде данные проекты будут интересны и городу, и инвесторам», – считает генеральный директор Метриум Групп Мария Литинецкая.
В этом году в границах промышленных территорий должно быть построено от 1,3 до 2 млн кв. метров недвижимости. Столичных чиновников беспокоит низкая активность ряда девелоперов: имея на руках необходимый пакет документов, они не спешат приступать к активной фазе работ. Впрочем, конъюнктура рынка сейчас явно не способствует началу новых проектов. Санкции Евросоюза и США предусматривают ограничения на получение долгосрочных кредитов российскими банками, что, в свою очередь, снижает доступность «длинных» денег внутри страны. В столичном стройкомплексе уверяют, что рынок недвижимости отличается инертностью и на уже строящиеся объекты санкции не оказали заметного влияния (см. вынос). «Если говорить о сегменте жилой недвижимости, то на промышленных территориях, скорее всего, появятся объекты комфорт- и бизнес-класса. С учетом расположения участков, а также масштабов и сроков реализации проектов данные сегменты будут наиболее востребованы рынком», – уверена коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарёва. «Конечно, застройщики стараются возводить на подобных участках дорогое жилье, однако в некоторых промзонах возможно строительство только эконом- или комфорт-класса. К тому же некоторые фабрики и заводы вообще не будут переезжать – с таким соседством покупатели жилья бизнес-класса вряд ли смирятся», – добавляет Мария Литинецкая.
Тем не менее в центре города еще остались резервы для реализации элитных проектов. Это в первую очередь территория бывшей кондитерской фабрики «Красный Октябрь», где столичные власти разрешили группе «ГУТА» построить 212 тыс. кв. метров площадей, из которых порядка 100 тыс. кв. метров придется на жилье. Это будут элитные квартиры, утверждают в компании. Еще одна площадка компании «ГУТА» – участок на месте бывшей кондитерской фабрики «Рот Фронт» в Большом Ордынском переулке – также подходит под строительство жилья премиум-класса. Здесь планируется возвести жилой комплекс средней этажности общей площадью 40 тыс. кв. метров, но проект пока не реализуется. Почти такой же объем застройки – 38 тыс. кв. метров – предусматривается градостроительными документами, выданными владельцу тюлево-гардинной фабрики в Большом Саввинском переулке. Мэрия разрешила ОАО «Гардтекс» построить жилой комплекс из трех корпусов с подземной автостоянкой. Весной этого года инвестор снес фабричные постройки и готовится приступить к новому строительству. Всего в компании Blackwood насчитали десяток промзон, которые в ближайшие годы станут основными эпицентрами жилищного строительства в центральной части города.
Что касается промышленных территорий, расположенных за пределами Третьего транспортного кольца, то здесь самыми масштабными проектами реновации станет застройка территорий заводов «ЗИЛ» и «Серп и Молот». В рамках реализации проекта «ЗИЛ» планируется построить 1,57 млн кв. метров недвижимости, в том числе 900 тыс. кв. метров жилья и апартаментов. Окончание строительства запланировано на 2030 год, при этом в продажу первые квартиры могут выйти уже в ближайшие 2–3 года. По оценкам Марии Литинецкой, комфорт-класс на старте продаж здесь может стоить 110–120 тыс. рублей за кв. метр, к концу строительства – 150–160 тыс. рублей за кв. метр, а бизнес-класс – 120–130 тыс. рублей за кв. метр на старте и от 180 тыс. рублей за кв. метр после окончания строительства.
Проект планировки 74,5 га территории бывшего завода «Серп и Молот» предусматривает размещение жилых домов, апартаментов, коммерческих площадей, общественно-делового центра, школы, детского сада, поликлиники для взрослых и детей, а также паркинга. Проектом планировки также предлагается устройство внутриквартальных проездов, благоустройство и озеленение территорий. Всего будет построено 1,8 млн кв. метров. Реализация проекта займет не менее 10 лет.
Еще один жилой микрорайон появится в бывшей промзоне «Грайвороново», где будет построено 295 тыс. кв. метров жилой недвижимости, а также детский сад, школа, офисы, бизнес-центры, центр семейной медицины и объекты социального и культурно-бытового обслуживания. В «Нагатинском Затоне» планируется возвести 230 тыс. кв. метров жилья, в рамках реорганизации промзоны «Северянин» – 200 тыс. кв. метров, в промзоне «Соколиная Гора» – 88 тыс. кв. метров. Всего 4 тыс. га промзон, предназначенных для реорганизации в Москве, позволяют построить около 60 млн кв. метров жилья, подсчитали специалисты аналитического отдела компании «Миэль-Новостройки». Для сравнения, в 2013 году во всей России было введено 69,4 млн кв. метров жилой недвижимости.
Справка
По итогам первого квартала 2014 года в промзонах было построено 667 тыс. кв. метров площадей различного назначения, к началу сентября этот объем вырос до 1 млн кв. метров, или 53 объектов. На жилищное строительство приходится более трети всего объема застройки. В первом квартале на бывших промышленных территориях было построено 247,5 тыс. кв. метров жилья. На 1 сентября данных пока нет, но пропорция сохраняется, утверждают в стройкомплексе. Среди крупных проектов, реализуемых сейчас в промзонах, – комплексная застройка микрорайонов «Царицыно» и «Царицыно-2» в производственной зоне № 28 «Ленино», микрорайона «Большое Кусково» в производственной зоне № 55 «Перово», строительство комплекса «Вершинино» в производственной зоне № 33 «Верхние Котлы». В текущем году началась реорганизация производственной зоны № 27 «ЗИЛ». В различной степени проработки находятся и другие проекты, в их числе промзоны «Силикатные улицы» (ЗАО «Дон-Строй Инвест»), «Фили» (ЗАО MR-Group), «Грайвороново» (PSN Group), часть производственно-коммунальной зоны «ЗИЛ», территория ОАО «Моснефтепродукт» (нефтебаза) и стадиона «Торпедо» (ОАО «ОПИН»), территория Московского зеркального комбината ООО «Столичные зеркала» (ГК «Пионер»), «Северное Очаково» и «Южное Очаково» (ЗАО «Интеко»), «Тушинский аэродром» (ЗАО «Тушино 2018»). Также планируется развивать промзоны «Алтуфьевское шоссе», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Северянин», «Южный порт», «Павелецкая» и др. Утверждены проекты планировок промзон «Соколиная Гора», «Нагатинский Затон» и др.