Строить быстрее санкций - Московская перспектива

Строить быстрее санкций

Строить быстрее санкций
Строить быстрее  санкций
Можно ли сдержать рост цен на жилье во время экономического конфликта России с Западом

Первые – тогда казалось, совсем нестрашные – санкции против России США и ЕС ввели еще в марте, пять месяцев назад. Сегодня наша страна ответила контрсанкциями, в основном пищевыми, но конца этой экономической войне не видно. А значит, завтра-послезавтра, когда отшутимся по поводу пропавшего хамона и вредного для здоровья бигмака, проблемы неизбежно начнут испытывать другие, более инерционные отрасли экономики – в том числе и строительство. В первую очередь – жилое и офисное.

Квартирный вопрос исторически значит для россиян куда больше, чем вопросы, куда сходить поужинать или куда поехать отдыхать на Новый год. Что будет с ценами на недвижимость после введения санкций против России и есть ли вообще корреляция между этими двумя факторами? Однозначного ответа на этот вопрос в настоящее время, конечно, нет. С одной стороны, рынок недвижимости инертен, с другой – сильно зависим как от общей экономической ситуации, так и от экономической политики государства.

Ведь что такое стройка? Цепочка действий: выделение участка земли – получение разрешений на строительство – кредитование проекта – собственно строительство – ввод объекта в эксплуатацию и его продажа. Если речь идет о жилой недвижимости, сюда еще надо добавить вопрос о кредитовании покупателей. Если о коммерческой (торговой или офисной) – арендные платежи.

Земля у нас – своя, отечественная, разрешения на строительство от западных санкций тоже не зависят, строительные материалы в основном российские, рабочие – среднеазиатские, работающие за рубли. Наиболее уязвимыми с точки зрения санкций выглядят вопросы кредитования. Действительно, сразу пять крупнейших отечественных банков попали в список предприятий, которым нельзя давать деньги на срок более 90 дней. Причем среди этих крупнейших банков оказались лидеры в вопросах кредитования как самого строительства, так и приобретения недвижимости. Прежде всего Сбербанк и ВТБ.

Можно ли эту проблему обойти? Глава московского стройкомплекса Марат Хуснуллин считает, что можно найти кредитование в Китае или на других азиатских финансовых площадках. А куда еще деваться? Если путь на Запад перекрыт, придется идти на Восток. Вот только, предупреждают финансисты, там нет настолько длинных и дешевых денег, как в Европе или тех же США.

Олег Кузнецов, управляющий партнер юридической фирмы «Альянс/Тесситоре, Кузнецов и Петрова», предупреждает: «Азия сама по себе динамично развивающийся рынок, которому деньги тоже нужны, и именно поэтому она была готова платить за это более высокими ставками, предоставляя своего рода премию за риск тем денежным мешкам из той же Европы и США, которые отважатся «выйти из своего мирка», где для них все четко и понятно. Появление на азиатских финансовых рынках российских банков вызовет еще более острую конкуренцию за деньги, а следовательно, только поднимет ставки».

Что будет дальше, в целом понятно. Еще более дорогие ставки отечественные банки переложат на плечи заемщиков-застройщиков, а те, в свою очередь, переложат их в стоимость квадратного метра жилья.

Чтобы купить подорожавшие квартиры, покупателям придется брать еще большие и более дорогие кредиты. Как следствие – у них останется меньше денег не только на обустройство жилья, но и на жизнь, повседневное потребление. То есть покупатели жилья начнут экономить на еде, отдыхе, развлечениях и т.д. Значит, рестораторы, парикмахеры, аниматоры и многие-многие другие начнут меньше зарабатывать и сами, в свою очередь, не смогут потянуть ипотеку.

Позже покупатели массово предпочтут пережить рост цен на жилье в более тесных условиях, в ожидании лучших времен. И тогда «встанут» целые сектора экономики. Не только замрут строительные краны, но и встанут или сильно сократят реализацию предприятия, производящие строительные материалы, мебель, товары для дома… Это приведет к лишению людей, которые там работали, их заработка, соответственно – все к тому же сокращению потребления, а как следствие – кризису.

В общем, ужас-ужас. Поэтому на новые финансовые рынки, советуют эксперты, надо выходить очень осторожно. И – искать альтернативы.

Например, как предполагает тот же Олег Кузнецов, на рынок заимствований может выйти сама Россия как государство. «По крайней мере, пока на Россию, как суверенного заемщика, санкции не распространяются, – говорит он. – Более того, ее кредитный рейтинг, даже с учетом существующих сейчас геополитических рисков и неопределенности, позволяет ей получать деньги намного дешевле, чем это получалось до недавнего времени у тех же Сбербанка, ВТБ, ВЭБа и иже с ними. Эти деньги будут (пускай и с некоторой маржой) переправляться в Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию, которое станет рефинансировать ипотечные займы, выданные банками. У тех снова появятся деньги, и поскольку банки живут на проценте, полученном по выданной ссуде, – снова будут выдавать кредиты.

Еще один выход – печатать рубли, чтобы их вбрасывать в ту же банковскую сферу именно на кредитование строительства и приобретение недвижимости. Это, конечно, может привести к росту инфляции, но не такой сильной, если делать все в разумных масштабах.

И в любом случае необходимо искать пути снижения себестоимости жилья. Конечно, говорят об этом довольно давно, жилье в России никогда не было доступным, но западные санкции могут послужить тем самым волшебным пинком, чтобы от слов наконец перейти к делу.

Первое, что давно пора сделать, – максимально упростить приобретение и получение земельных участков. Если правительство сможет создать более выгодные условия для получения земельных участков девелоперами, то и цена на объект сразу станет ниже. Некоторые шаги в этом направлении уже сделаны – в рамках программы «Доступное жилье» предложен законопроект, по которому предлагается бесплатное предоставление земельных участков для строительства жилья эконом-класса с последующей продажей отдельным категориям граждан по установленной цене.

Второе, что тоже вполне реально, – еще более упростить процедуру выдачи разрешения и согласований на строительство и присвоения земельному участку категории. В Москве этим занимаются, но резервы есть. По словам девелоперов, данные процедуры до сих пор затягиваются на долгий срок, что, соответственно, приносит убытки девелоперу, который все это время «сидит» на кредитах.

В-третьих, крупные застройщики намекают, что максимально снизить цену можно за счет большого масштаба строительства, ввода крупных микрорайонов площадью от 0,5 млн до 2 млн кв. метров.

Стоит обратить внимание и на внедрение новых современных технологий строительства, которые во всем мире позволяют экономить финансовые средства.

И, наконец, необходимо максимально сократить и упростить число всевозможных согласований, экспертиз и проверок на этапе приемки объекта. Не секрет, что многие согласования зачастую затягиваются специально, чтобы заставить застройщика заплатить за «ускорение процесса». И деваться застройщику некуда: не получишь согласование – не введешь дом в эксплуатацию, что чревато дополнительными расходами. Чем прозрачнее будет этот процесс, тем дешевле окажется квадратный метр.

Конечно, многое зависит и от реакции федеральных властей на новую внешнеполитическую ситуацию. Есть, собственно, два принципиальных варианта – дать возможность национальному бизнесу свободно работать и вытащить страну из сложившейся ситуации (строительный рынок, кстати, в самые кризисные годы срабатывал такой палочкой-выручалочкой) либо увеличить налоги, сборы, переложить всю тяжесть на частных предпринимателей. Если победит второй вариант, доступного жилья мы не увидим точно. Его просто некому будет ни строить, ни покупать.

Позиция авторов в рубрике «Особое мнение» может не совпадать с точкой зрения редакции.