На джентльменских соглашениях много не построишь
Чтобы приступить к комплексной застройке больших территорий, Москва будет добиваться корректировки Градостроительного кодекса. Глава стройкомплекса Марат Хуснуллин хочет вернуть в законодательство норму об обязательной разработке плана реализации проекта и его исполнения всеми участниками независимо от формы собственности. «Если мы эту задачу не решим, то двигать вопросы крупных территорий будет крайне сложно, – настаивает он. – Нельзя всю жизнь полагаться на джентльменские договоренности, как это происходит сейчас».
Тема освоения больших территорий крайне актуальна для Москвы, которая практически исчерпала ресурсы для точечной застройки. Зато располагает примерно 17 тыс. га промышленных зон, не говоря уже о жилых кварталах, построенных до 70-х годов прошлого века. По оценкам экспертов, не менее 25 млн кв. метров домов по всему городу не отвечают современным требованиям, предъявляемым к жилью. Еще одним резервом для комплексного освоения являются присоединенные к городу территории. Подавляющее большинство из них находится в собственности у лендлордов и, по планам мэрии, должны осваиваться по принципу точек роста, где жилье будет соседствовать с рабочими местами и объектами социальной инфраструктуры.
Неудивительно, что на недавнем «круглом столе», посвященном вопросам комплексного освоения больших территорий, яблоку было негде упасть. В реализации этих проектов одинаково заинтересованы и власти, и застройщики, однако клубок юридических и других проблем не дает приняться за работу. Главные трудности перечислил в своем докладе Марат Хуснуллин. Это, во-первых, взаимоотношения Москвы и области. Очевидно, что без понимания того, где планируются точки роста в Подмосковье, как будут подбираться площадки для деловых районов, будут ли они конкурировать с центрами притяжения на территории Москвы в ее старых границах и на присоединенных землях, какова будет транспортная доступность и т.д., столичным властям и инвесторам крайне сложно выстраивать свою работу. То есть существующие сегодня градостроительные планы Москвы и области не совпадают. Во-вторых, они являются необязательными. «Иными словами, у нас нет никаких законодательных обязательств выполнять эти планы совместно», – сетует Марат Хуснуллин.
По его словам, прорехи в законодательстве уже привели к разбалансировке в развитии двух регионов, и если Минстрою не удастся настоять на разработке единой территориальной схемы Москвы и Подмосковья, а главное – добиться, чтобы достигнутые договоренности выполнялись всеми участниками, ситуация будет усугубляться. Отсутствие точек соприкосновения между властями внутри Московского региона не на шутку беспокоит и работающий здесь бизнес. «В рамках работы Объединенной коллегии органам исполнительной власти столицы и Подмосковья нужно больше внимания уделять синхронизации градостроительных планов, – уверен гендиректор ГК «Пионер» Олег Сорока. – Инвесторы хотят видеть комплексный подход к развитию одной большой территории, невзирая на административные границы, понимать, есть ли единство в рядах чиновников двух субъектов, единые или хотя бы скоординированные правила игры».
Еще одна проблема, тормозящая проекты комплексного освоения земель, плавно вытекает из предыдущей. Раз законодательство не требует реализации генеральных планов от субъектов Федерации, то и остальные документы градостроительного планирования, заключенные уже на уровне региона, также необязательны к выполнению. «Нет ни юридического, ни финансового механизма гарантий освоения территорий. Ни для инвестора, ни для города», – отмечает господин Хуснуллин. И приводит пример: допустим, город нашел возможность построить транспортную инфраструктуру под офисные центры, которые инвестор планирует возвести на месте реорганизуемой промзоны. Но пока он строил, планы девелопера изменились. Застройщик уже не хочет вкладываться в офисы, ссылаясь на плохую экономику. И что же: выходит, деньги налогоплательщиков были потрачены зря? «Чтобы говорить о комплексном освоении территорий, надо все-таки на законодательном уровне принять обязательность исполнения договора с застройщиком как со стороны города, так и со стороны инвестора. Юридическую обязательность», – подчеркивает глава стройкомплекса.
Сейчас все крупные проекты с девелоперами строятся на основе устных джентльменских договоренностей. «Это несет риски для обеих сторон», – признает Марат Хуснуллин. Адресная инвестиционная программа мэрии, в которую закладываются деньги на инфраструктурные стройки, формируется на трехлетний период. На данный момент все обязательства расписаны вплоть до 2017 года включительно, поэтому при утверждении проекта планировки любой перспективной территории чиновники могут только устно обещать, что обеспечат ее дорогами и инженерными коммуникациями. Такое положение вещей, по мнению Марата Хуснуллина, в корне неправильно: «Мы не можем строить развитие мегаполиса на устных договоренностях, нужен юридический механизм».
«Это должен быть договор с застройщиком, составленный на основании проекта планировки территории и плана его реализации, в котором будут указываться обязательства сторон, сроки выполнения и ответственность за нарушение договоренностей», – поясняет он. Такой договор, в частности, необходим для реализации проекта в деревне Середнево (новая Москва), где ГК «Мортон» хочет построить IT и фармацевтический кластер площадью 900?тыс.?кв. метров, а также жилой микрорайон с бытовыми и социальными объектами площадью 1,3 млн кв. метров. При строительстве дороги от Середнева до Киевского шоссе нужно разделить обязательства, но город сможет профинансировать свой участок только после 2017 года. И таких примеров, требующих корректировки законодательства, масса. «Комплексного освоения требует огромное количество территорий общей площадью 3–4 тыс. га, в частности ЗИЛ, Молжаниново, Южный порт, целый ряд других промзон, «поднять» которые можно только за счет единой работы инвесторов и города», – перечисляет господин Хуснуллин.
Особняком от промзон и площадок под комплексную застройку в новой Москве стоит реновация кварталов в границах МКАД. Этот вопрос также обсуждался на «круглом столе», но ясности пока нет ни у чиновников, ни у самих инвесторов, которые занимаются расселением. Марат Хуснуллин рассказал, что уже два года власти пытаются применить принятую на федеральном уровне форму договора развития застроенных территорий к пяти пилотным проектам на территории Москвы: «Могу сказать точно, что при сегодняшней законодательной базе для столицы решить это невозможно. Есть ряд деталей, мелочей, нюансов, которые не позволяют претворить такой проект в жизнь».
Он сообщил, что помимо Градостроительного кодекса горадминистрация готовит поправки в законодательство о частно-государственном партнерстве, в том числе к договору развития застроенных территорий, чтобы после окончания программы ликвидации сносимых пятиэтажек приступить к следующему этапу реновации жилого фонда. Ежегодно, по словам Марата Хуснуллина, в Москве необходимо обновлять 3–4 млн кв. метров жилья, чтобы «город не старел». Все изменения к нормативным актам должны быть разработаны до конца текущего года. «Постараемся за 2015 год как-то поменять законодательство, чтобы получить действенные инструменты для комплексного освоения территорий», – резюмировал глава стройкомплекса.
