Инвесторов пересадили на землю
Столичные власти готовы вложить более 18 млрд рублей в проектирование и строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) на Малом кольце Московской железной дороги. Бюджетное финансирование будет направлено только на технологическую часть, включающую вестибюли, переходы и остановки общей площадью 140 тыс. кв. метров. Развитием прилегающих к ТПУ территорий, на которых появятся коммерческие объекты, займутся инвесторы. Этот вопрос поручено курировать Комплексу градостроительной политики.
Реконструкция Малого кольца Московской железной дороги (МК МЖД) вступила в завершающую стадию. В конце 2015 года по нему должно быть запущено пассажирское движение и открыта 31 станция (32-ю в Шелепихе запустят чуть позже). По подсчетам специалистов, МК МЖД за год сможет перевозить до 250 млн пассажиров, снизив тем самым нагрузку на существующие виды транспорта. При протяженности дороги 54 км расчетное время в пути по полному кругу составит от часа с четвертью до полутора часов. 19 станций кольца, по данным ОАО «МКЖД» (создано в 2011 году на паритетных началах правительством Москвы и РЖД), будут представлять собой крупные ТПУ: 10 с прямой пересадкой на метро (еще 6 находятся в шаговой доступности от подземки), 9 – на радиальные направления Московского железнодорожного узла.
Поскольку остановочные пункты, построенные в 1908 году, сейчас задействованы для обслуживания грузового движения, большинство ТПУ придется создавать с нуля на соседних земельных участках (привязку к историческим павильонам сохранят только Владыкино и Черкизово). В ходе реконструкции Гагаринского тоннеля на Третьем транспортном кольце в «бетоне» был построен один ТПУ – «Площадь Гагарина». Но и его к 2015 году еще предстоит доводить до ума. «Все названия станций МК МЖД пока еще рабочие, – уточняют в департаменте транспорта, – новые названия им присвоит Городская межведомственная комиссия по наименованию территориальных единиц, улиц, станций метрополитена, организаций и других объектов города Москвы после окончательного ввода в эксплуатацию этого транспортного объекта».
– Мы со всей ответственностью подходим к созданию ТПУ, – говорит главный архитектор ОАО «МКЖД» Тимур Башкаев. – Представители нашей компании съездили в несколько стран мира, чтобы ознакомиться с опытом строительства ТПУ, смотрели их в Лондоне, Берлине, других городах, надеемся, что московские ТПУ будут не хуже. Наша цель – не просто увязать разные виды транспорта, но и создать всю необходимую инфраструктуру – социальные объекты, перехватывающие парковки и т.д.
В основу архитектурных решений заложены два основных условия – единый стиль и общие функционально-технологические требования ко всем объектам. Первые проекты ТПУ представляли собой оригинальные переходы из прозрачных прочных оболочек. Красиво, но как выяснилось, очень накладно: современные материалы влетали в копеечку и не укладывались в соотношение цена-качество. Поэтому проектировщики решили вернуться к традиционному бетону и металлическим конструкциям, сделав акцент на внутренней планировке и дизайне помещений. «Будущие сооружения должны быть удобны для людей, функциональны и привлекательны для пассажиров. А также интегрированы в единую транспортную систему столицы», – поясняет господин Башкаев. Помимо технологической части на 15 из 31 ТПУ («Сити», «Варшавская», «ЗИЛ», «Хохловская», «Рязанская», «Измайлово», «Черкизово», «Открытая», «Ярославская», «Ботанический сад», «Владыкино», «Окружная», «Николаевская», «Песчаная» и «Пресня») предусматривается строительство коммерческой недвижимости общей площадью более 1 млн кв. метров. Преимущественно это перехватывающие паркинги на 20 тыс. машино-мест, торговые центры, технополисы и административные здания с новыми рабочими местами. «Создание инфраструктуры в рамках проекта МК МЖД повысит транспортную доступность городских промышленных и коммунальных зон и приведет к их развитию», – отмечают в горадминистрации.
Столичные чиновники рассчитывали, что строительство всех ТПУ возьмут на себя инвесторы: вложения в сооружение технологической части должны были окупиться за счет коммерческой составляющей. В качестве основных участников проекта департамент транспорта рассматривал крупные коммерческие банки, имеющие в своей структуре девелоперские подразделения. Однако к середине текущего года стало очевидно, что эта схема не сработала. В условиях экономического спада и западных санкций (в частности, ВЭБ уже лишился возможности брать долгосрочные займы в США) кредитные организации не спешат ввязываться в новые проекты. Поэтому городу пришлось взять финансирование технологической части ТПУ на себя. «Тянуть дальше не имело смысла, так как без инфраструктуры, обслуживающей пассажиров, запуск движения оказался бы бессмысленным», – отмечают в горадминистрации.
Из конкурсной документации, размещенной на сайте zakupki.gov.ru, следует, что на сооружение 140 тыс. кв. метров вспомогательных площадей столичные власти готовы направить 18,2 млрд рублей. Победителю конкурса до конца 2015 года предстоит спроектировать и построить 31 ТПУ. В том числе вестибюли, переходы, остановки, уточняет заместитель гендиректора ОАО «Московская кольцевая железная дорога» Алексей Зотов. Работы будут финансироваться частично из собственных средств МКЖД, частично из средств бюджета.
Дальнейшее развитие прилегающих к ТПУ земельных участков вместо департамента транспорта будет курировать Комплекс градостроительной политики. Коммерческую часть необходимо строить, чтобы окупить затраты города, считает партнер PwC Вадим Храпун. При этом важно не переуплотнить территории, иначе их пропускная способность уменьшится, предупреждает эксперт. По словам главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, участок, на котором планируется строительство капитальных объектов ТПУ, как правило, имеет площадь от 0,5 до 10 га. «Когда мы утверждаем границы разработки проекта планировки, мы в них включаем не только зону самого капитального строительства, но и зону тяготения, которая может достигать 50–60 га. На период разработки и утверждения проекта планировки территории ее инвестиционное развитие приостанавливается», – пояснил господин Тимофеев. Он подчеркнул, что все проекты планировок в обязательном порядке направляются на публичные слушания.
Форма участия инвестора в таких проектах может быть любой. Если у девелопера есть участок, расположенный в зоне тяготения ТПУ, или капитальный объект, он может войти в проект землей или недвижимостью. «Если это обычный «финансовый» инвестор, у которого есть деньги или возможность их привлечения, то он входит в проект инвестициями», – рассказал Константин Тимофеев. После завершения строительства инвесторы могут получить часть объекта в собственность и эксплуатировать его или выйти из проекта с прибылью. Уже найден инвестор для ТПУ «Ботанический сад»: ГК «Пионер» в рамках реорганизации бывшей промзоны планирует построить почти 166 тыс. кв. метров недвижимости и паркинг на 1640 машино-мест.
