Санкции закатают в цемент
Столичные власти уверены: отраслевые санкции, которые Западная Европа и США ввели против России, не остановят стройку в Москве. По словам главы стройкомплекса Москвы Марата Хуснуллина, иностранные инвесторы по-прежнему проявляют высокий интерес к работе в российской столице, а возможный дефицит отдельных строительных материалов будет покрыт поставками из Китая, Кореи и Объединенных Арабских Эмиратов. Однако заместитель мэра признает, что санкции в отношении крупных банков могут вызвать трудности с финансированием отдельных девелоперских проектов и негативно сказаться на реализации ипотечных программ.
Недавно Евросоюз, недовольный политикой России на Украине, ввел так называемый третий пакет санкций. Европейским инвесторам теперь запрещено прямо или косвенно совершать операции с выпущенными после 1 августа ценными бумагами и долговыми инструментами российских госбанков – Сбербанка, Россельхозбанка, ВТБ, Газпромбанка и ВЭБа – длительностью более 90 дней. Ограничения также коснулись поставок оборудования для нефтяных проектов, контрактов на импорт и экспорт вооружений и продажи России товаров двойного назначения для оборонного сектора. Санкции приняты до 31 июля 2015 года.
Стройматериалы в перечень пока не вошли, но Москва уже испытывает дефицит по некоторым позициям в связи с боевыми действиями на Украине. Кроме того, не дожидаясь очередных ограничений, российское правительство уже поставило перед всеми отраслями вопрос об импортозамещении. Или хотя бы о замещении западной продукции продукцией дружественных России латиноамериканских и азиатских стран. «У нас самая сложная ситуация на сегодняшний день в метростроении, – сказал Марат Хуснуллин. – До активных боевых действий на юго-востоке Украины мы еще получали тюбинги, которые нужны для строительства Люблинско-Дмитровской линии метро. Однако последнее время, несмотря на предоплату, поставки полностью прекратились».
Москва уже нашла альтернативного производителя, но нужно время, чтобы изготовить пресс-формы. По оценкам господина Хуснуллина, задержка метростроителей в связи с форс-мажорными обстоятельствами составит около 6 месяцев. С другими стройматериалами проблем пока нет, поэтому глава стройкомплекса рассчитывает, что даже новая волна санкций, которую готовят США и ЕС, на темпы строительства в Москве не повлияет. «Стройка хороша тем, что на 80–90% комплектуется за счет местных материалов. Европу, в случае необходимости, мы сможем легко заместить, а в США мы и так ничего не покупали. У нас нет серьезной зависимости от иностранцев. Надо пользоваться ситуацией и развивать все здесь», – уверен заммэра.
А пока Россия будет развивать свою промышленность стройматериалов, столичных застройщиков выручит Китай. Если в РФ строится только 70 млн кв. метров жилья ежегодно, то в Поднебесной – 1 млрд кв. метров. Это огромный рынок цемента, арматуры, лака, краски, инженерных и технических систем. Все это в случае необходимости может закупаться и поставляться в Москву, несмотря на транспортные издержки. При этом за качество, по словам господина Хуснуллина, можно не беспокоиться. «Товары, которые они производят, конкурентоспособная продукция, – отмечает Марат Хуснуллин. – У нас осталось впечатление, что Китай – это пуховики и дешевая одежда, но это не так».
Однако для продолжения строек важны не только стройматериалы. Самое главное – деньги, поступление которых необходимо обеспечить задолго до выхода на площадку, а также платежеспособный спрос со стороны компаний и отдельных граждан, если речь идет о строительстве жилья. А вот с этим после введения санкций могут возникнуть серьезные проблемы.
«Иностранные кредиты играют далеко не последнюю роль в самых разных отраслях экономики, поэтому ограничение доступа к этому источнику финансирования может привести к дефициту ликвидности – примерно как в 2008–2009 годах, когда российским компаниям тоже перестали давать в долг за рубежом», – предупреждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Тогда причиной был глобальный экономический кризис, сейчас – санкции, но последствия скорее всего будут схожими: рост ставок по всем кредитам, начиная с кредитов ЦБ для банков и заканчивая кредитами для бизнеса и населения (потребительскими, ипотечными и т.п.). Вырастет и процент по депозитам. Собственно, это уже происходит. 25 июля Центробанк в третий раз с начала года поднял ключевую ставку до 8%, объяснив свои действия увеличением «инфляционных рисков, связанных в том числе с усилением геополитической напряженности и ее возможным влиянием на динамику курса национальной валюты».
Подорожание кредитных ресурсов неизбежно затронет строительную отрасль, которая всегда сильно зависела от заемных финансов. Только попавший под европейские санкции Сбербанк сейчас финансирует строительство примерно 18 млн кв. метров жилой недвижимости на общую сумму 197 млрд руб. Олег Репченко прогнозирует, что на текущих объектах дефицит ликвидности вряд ли скажется, и Москве удастся избежать долгостроев, однако при поиске финансирования для новых проектов девелоперы могут столкнуться с серьезными трудностями. «Требования к заемщикам, вероятно, будут ужесточены, а сегмент участников рынка сузится», – соглашается с аналитиком Марат Хуснуллин.
Эксперты компании Jones Lang laSalle (JLL) рассчитывают, что государство не сможет полностью прекратить финансирование существующих качественных объектов или проектов на стадии девелопмента. «Для поддержания бизнес-активности на рынке государственные банки, вероятнее всего, продолжат сотрудничество по наиболее качественным проектам коммерческой недвижимости», – говорится в отчете отдела исследований JLL.
Еще одной составляющей санкций является их влияние на спрос. Эксперты прогнозируют, что платежеспособный спрос на рынке недвижимости рискует ощутить последствия западных санкций уже осенью. Во-первых, банкам придется поднять ставки по ипотечным кредитам, во-вторых, из-за подорожания займов для малого и среднего бизнеса упадут доходы потенциальных покупателей жилья. «Введение экономических санкций в отношении российских банков со значительной долей государства в уставном капитале может ужесточить условия ипотечного кредитования для физлиц и вообще крайне негативным образом сказаться на российском рынке ипотеки, еще более сузив покупательную способность населения и спрос на жилье», – полагает директор департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
По мнению господина Репченко, спрос на недвижимость сократится раньше, чем упадут объемы предложения, что, естественно, будет оказывать давление на цены. По оценкам эксперта, жилье может потерять в цене 5–10%, с офисами ситуация будет хуже. Этот рынок традиционно более чувствителен к экономическим катаклизмам и уровню деловой активности, который неминуемо снизится на волне санкций и общей подозрительности по отношению к России, поэтому долларовые цены на офисные помещения могут упасть на 30%, а по отдельным объектам – до 50%.
В Москве на офисном рынке уже сейчас довольно много вакантных площадей (около 12%), и количество сделок продолжает падать. «У большинства устоявшихся компаний уже есть офисные помещения, они не будут заметно расширяться в условиях кризиса. Для новых бизнесов кризис тоже не самое лучшее время для развития», – резюмирует директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.
