«Участвуем в решении системных задач города»
Группа компаний «Пионер» реализовала свой первый проект в Москве всего восемь лет назад – и за короткий срок стала одним из крупнейших застройщиков жилья, полноправным партнером правительства Москвы. ГК «Пионер» готова участвовать во всех флагманских программах городских властей, включая расселение ветхого и аварийного жилья, реновацию промзон и строительство транспортно-пере-
садочных узлов, подтверждая тем самым свой девиз: «Прогрессивные городские решения». В связи с этим редакция газеты «Московская перспектива» попросила генерального директора направления «Москва» Олега Сороку рассказать о диалоге власти и бизнеса и перспективах развития столицы.
Олег Иосифович, ваша компания имеет в портфеле проекты на 1 млн кв. метров, что обеспечивает ей место среди крупнейших городских застройщиков. Как складываются ваши отношения с горадминистрацией?
– Как раз для таких крупных компаний, как наша, был создан Клуб инвесторов, в рамках которого мы можем напрямую взаимодействовать со всеми чиновниками, отвечающими за реализацию градостроительной политики в Москве, и имеем прямой выход на мэра Сергея Семеновича Собянина. Появление подобной структуры было продиктовано жизненной необходимостью, поскольку в рамках наших проектов решаются системные задачи по развитию города. Это не точечные объекты, а сотни тысяч квадратных метров недвижимости, за счет чего происходит качественное улучшение структуры жилого фонда, появляется новый функционал у производственных территорий, возникают общественные пространства и даже меняются направления транспортных потоков. При этом многие вопросы нам приходится решать впервые в своей практике, используя тактику «мозгового штурма» с участием представителей городских структур. Мы благодарны мэру и руководству стройкомплекса за то, что нам были созданы все условия для этой работы.
ГК «Пионер» вошла в число компаний, которым город предложил разработать механизмы для вовлечения в хозяйственный оборот бывших промышленных территорий. Как продвигается эта работа?
– На самом деле задача еще сложнее, поскольку речь идет о промышленных территориях с несколькими собственниками. На сегодняшний день на всех «легких» площадках работы либо уже закончены, либо ведутся. В прошлом году в промзонах было построено 1,3 млн кв. метров недвижимости, в этом планируется ввести еще около 2 млн. Но сложные территории, разделенные между несколькими собственниками, вовлечь в оборот без изменения нормативно-правовой базы невозможно. Сейчас Клуб инвесторов прорабатывает механизмы, которые позволили бы комплексно развивать такие территории. Мы каждый день сталкиваемся с неконструктивной позицией собственников, которые сами не желают развивать свои площадки, а при попытке выкупить их объявляют заоблачные цены, понимая, что без их согласия проект не будет реализован. Если мы через налоги или другие инструменты не заставим их подключиться к реорганизации промзон, то рискуем получить очередные долгострои, которые не красят город и не работают на его экономику. Реорганизация больших промзон должна быть обязательно комплексной, любая частичная реконструкция навсегда законсервирует проблемы оставшихся площадок. Только боязнь потерять собственность заставит инвесторов выполнять взятые на себя обязательства.
НИиПИ Генплана планирует провести международный конкурс на концепцию развития прибрежных территорий Москвы-реки. Как вы относитесь к этой идее?
– С прилегающими территориями Москва-река занимает около 10% площади города. Это большой амбициозный проект, который вполне можно сопоставить с благоустройством Зарядья: как и участок рядом с Кремлем, наша главная водная артерия является визитной карточкой столицы. К сожалению, только 50 из 220 километров береговой линии можно условно считать благоустроенными – там находятся общественные пространства или прогулочные зоны жилых домов. Москва – мегаполис, фактически созданный из стекла, бетона и асфальта. Для людей, живущих в «каменных джунглях», очень важно менять обстановку и выбираться на природу. Да, согласен, сегодня такая возможность имеется. Но парк Горького, Крымская набережная и парки, приведенные в порядок в последние годы, не могут вместить всех желающих… Нужно благоустраивать набережные, которые находятся в шаговой доступности от жилых микрорайонов вне центра. Ведь что мы имеем сейчас? Набережные, заросшие бурьяном, засыпанные бытовым мусором, потому что отсутствуют места организованного сбора. На эти территории в темное время суток просто страшно заходить – освещения нет, крутые спуски к пешеходным зонам со временем обветшали. Упасть, получить травму – рядовой случай.
Подавляющее большинство прибрежных территорий занято промышленными, коммунальными зонами либо вообще не используется. Думаю, что Клуб инвесторов активно подключится к работе, которой будет заниматься НИиПИ Генплана с привлечением международных архитектурных бюро. Бизнес, безусловно, заинтересован в реорганизации этих земель и вовлечении их в хозяйственный оборот, поскольку, по расчетам экспертов, даже в нынешнем состоянии их кадастровая стоимость составляет от 3 до 30 млн рублей.
Раз уж вы упомянули про кадастровую стоимость, вас устраивает новый порядок расчетов с городом за право реализации девелоперских проектов, в котором теперь используются данные кадастровой оценки?
– Новая схема более понятна и удобна для девелоперов по сравнению с прежней. Когда единовременный платеж за изменение вида разрешенного использования земельного участка рассчитывался исходя из рыночной стоимости, инвестору приходилось ждать, пока город проведет его оценку. Кадастровая стоимость по закону должна актуализироваться раз в пять лет, при этом все данные опубликованы в свободном доступе и могут быть использованы инвестором при составлении бизнес-плана. Поскольку размер платежа теперь напрямую зависит от плотности застройки, мы заранее можем просчитать экономику проектов с различными ТЭПами и оценить возможные риски. Это особенно актуально для промышленных зон, где строятся объекты разного функционального назначения.
Прежде городские власти не возражали, когда девелоперы возводили в промзонах жилые кварталы. Но сейчас основным принципом реновации провозглашен mixed-used. Вы готовы работать в рамках этого формата?
– Требования города справедливы. Из 17 тысяч га производственных территорий реконструкции подлежат более 4 тысяч. Градостроительный потенциал этих земель оценивается в 30 млн кв. метров. Понятно, что столько жилья Москве не нужно. Это обострит уже существующие проблемы, прежде всего транспортные, поскольку из новых спальных районов люди будут по утрам выезжать на работу, а вечером возвращаться. Правительство Москвы ставит перед девелоперами другую задачу – сделать реорганизуемые территории обитаемыми в течение всего дня, а для этого надо строить не только жилые дома, но и социальную инфраструктуру, рабочие места, объекты культурно-бытового назначения, создавать рекреационные зоны. Такой подход положительно повлияет на интенсивность транспортных потоков и может скорректировать маятниковую миграцию.
Насколько транспортно ориентированный девелопмент сказывается на экономике проектов?
– Конечно, затраты растут, но мы – социально ориентированная компания и понимаем, что требования города взялись не с потолка. До 2011 года показатели ввода жилья существенно опережали объемы дорожного строительства, что только усугубило уже имеющиеся у города транспортные проблемы. Сегодня ситуация такова, что если инвесторы не будут вкладываться в строительство транспортной инфраструктуры, то под вопросом окажется рентабельность их основных проектов. Люди сейчас покупают не просто квадратные метры, а определенное качество жизни, одним из основных критериев которого является транспортная доступность.
Еще одно требование города – развитая социальная инфраструктура. Многие проекты планировок были пересмотрены ГЗК, поскольку город недосчитался мест в детских садах или школах.
– При разработке своих проектов мы изначально используем комплексный подход. Стандарт LIFE, который применяется на всех жилых объектах компании, подразумевает, что в комплексе есть все, что нужно для жизни: детские сады, магазины, медицинские центры, аптеки, офисные помещения. Это делает проживание удобным и снижает эксплуатационные платежи, так как часть из них ложится на плечи арендаторов. Не жалеем средств на благоустройство, понимая: подыскивая жилье, семья с детьми (да и любая другая) наверняка сделает выбор в пользу уютного зеленого двора со скамеечками и детской площадкой.
При этом стараемся уходить от формального подхода: следим за тенденциями в оформлении дворовых территорий и общественных пространств, при проведении тендеров среди подрядчиков, помимо соотношения цена-качество ориентируемся на безопасность оборудования и его дизайн. Например, в ЖК «LIFE-Сходненская» мы построили несколько детских площадок финской компании LAPPSET для разных возрастных групп. Вместо того чтобы бесцельно слоняться по улицам, подростки теперь не выходят со двора, занимаясь на оригинальных спортивных снарядах и гимнастических комплексах.
Последнее время власти обратили внимание на внешний вид новостроек. Сергей Собянин заявил, что с 2016 года старые серии согласовываться не будут и застройщикам придется позаботиться о новых проектных решениях. Вы готовы к нововведениям?
– Невозможно больше смотреть на безликие кварталы панельных многоэтажек, которые еще Эльдар Рязанов высмеял в «Иронии судьбы». Наша компания еще до того, как наверху было принято решение отказаться от старых серий с их убогими фасадами, начала строить «Кварталы яркой жизни LIFE», в которых не только каждый комплекс имеет свое лицо, архитектуру, но и дома в них разные. Например, в ЖК «LIFE-Волжская» корпуса отличаются друг от друга по высоте, декоративные элементы фасадов выполнены в разных цветах, и даже секции подземного паркинга окрашены в одной гамме с домом. Очень красивый получился комплекс, но не пестрый – все выдержано в одном стиле. На фоне безликой окружающей застройки – настоящая изюминка района. По ряду причин мы отказались от тиражирования панельных домов, сделав ставку на монолит. Существуют задачи, которые силами ДСК решить невозможно – нужны принципиально новые технологии и подходы к проектированию и строительству.
Мы первыми на рынке централизованно решили вопрос с установкой кондиционеров. Чтобы жители не занимались самодеятельностью, заранее предусмотрели места для установки блоков и придумали, как их декорировать. Для жильцов это даже выгодно: не придется проводить работы на высоте, что тут же снизит расходы на монтаж кондиционера.
Насколько активно участвуете в городских жилищных программах?
– Будучи одними из лидеров жилищного строительства, мы помогаем городу решать социальные задачи, связанные с расселением ветхого и аварийного жилья. В 2011–2013 годах ГК «Пионер» участвовала в расселении 8 домов, затраты на эти цели превысили полмиллиарда рублей. Безусловно, подобные проекты являются проектами повышенной сложности, поскольку в них помимо инвестора вовлечены органы исполнительной власти и жители. Любой переезд – это важнейшее и волнительное событие для каждой семьи, сопряженное с множеством неудобств. Неспроста говорят, что переезд – это половина пожара. В городских программах особенно важно выдерживать сроки, чтобы люди месяцами не сидели на чемоданах, и, по возможности, избегать брака и недоделок, устранение которых сопряжено с дополнительными финансовыми затратами. Не говоря уже об испорченном настроении. Задача строителей – создать не просто подходящую комфортную среду в районах новостроек, но и сделать ее максимально удобной для проживания всех категорий граждан. В ГК «Пионер» мы строго следим за соблюдением этих принципов в каждом жилом проекте.
В последний день весенней сессии Госдума приняла закон о некоммерческом найме жилья, который, по мнению депутатов, будет стимулировать создание системы арендных домов в России. Насколько, на ваш взгляд, реализуемы эти надежды?
– У меня есть большие сомнения, что бизнес захочет вкладываться в такие проекты, поскольку на условиях некоммерческого найма инвестиции невозможно будет вернуть даже за 100 лет. Обеспечение жильем очередников и льготников является государственным обязательством, поэтому такие дома должны строиться муниципалитетами за счет бюджетных средств (например, как это делает правительство Москвы, создавая сеть бездоходных домов), а частный капитал может быть вовлечен в иные бизнес-форматы. Для развития доступного рынка арендуемой недвижимости можно строить не многоквартирные дома, а так называемые апарт-отели, являющиеся нежилыми зданиями. Более низкая себестоимость их строительства, а также возможность более плотной застройки позволит увеличить привлекательность таких объектов для инвестирования и доступность для нанимателей. Мы провели исследование рынка и выяснили, что в больших городах практически отсутствуют предложения, в которых гостиничный комфорт соответствует приемлемым для среднего класса ценам. Поэтому ГК «Пионер» решила развивать в России собственный бренд апарт-отелей Ye's. Один такой комплекс, рассчитанный на квалифицированный наемный персонал, уже построен в Выборгском районе Санкт-Петербурга, второй появится в столичном Митине. Уверен, что специалисты, заинтересованные в длительной аренде жилья, с большей охотой будут иметь дело с профессиональными управляющими, гарантирующими определенные стандарты проживания и набор услуг, нежели с непредсказуемой бабушкой.
