Доли под контролем
Сегодня в Москве строится 3 млн кв. метров жилья по договорам долевого участия. Это 90% инвестиционного рынка жилья. В столичной мэрии считают, что проблемы обманутых дольщиков как массового явления уже нет. Отчасти этому помог приказ Минрегиона от сентября 2013 года, определивший критерии для отнесения граждан к числу обманутых дольщиков, вследствие чего в Москве в разы сократилось число тех, кто претендует на помощь государства.
К тому моменту, как Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) взялся помочь обманутым дольщикам (2011 год), таковыми себя считали в столице 9295 человек с 42 объектов. Однако только 10% из них инвестировали деньги в строительство жилья на основании договора долевого участия. Отсутствие договора «простили» лишь тем, кто вложил средства до 21 июня 2010 года. Комитет занялся каждым проблемным объектом, в результате совместных с инвесторами усилий дома были достроены. Дольщики получили порядка 5 тысяч квартир, в строительстве которых город финансово не участвовал. Среди них соинвесторы домов на Ленинградском проспекте, Кировоградской улице, объектов в Щербинке и др.
Когда возможности организационной помощи неудачливым инвесторам были исчерпаны, Москва оказалась вынуждена обеспечивать дольщиков квартирами за свой счет.
Это спровоцировало некоторых граждан на неблаговидные действия. «В корпусах 11-го микрорайона Южного Тушина числилось 1300 обманутых дольщиков. Когда город вызвался помочь, их вдруг стало 3100», – рассказал в Информационном центре правительства Москвы руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
С помощью правоохранительных органов начался отсев. Всех подозрительных – например, 220 граждан Казахстана, прибывших из одного поселка, – поспросили больше не беспокоить. «Оказалось, что некоторые давно расторгли договоры и даже получили назад деньги, но молчат об этом, – продолжает господин Тимофеев. – Есть и явные инвесторы, то есть те, кто покупал по 3–5 квартир, и такие, кто заключал договоры с Энергостройкомплектом (ЗАО «Энергостройкомплект-М» был застройщиком микрорайона. – Прим. ред.) даже в 2014 году, и есть фальшивые договоры с фальшивыми печатями».
В итоге квартиры будут предоставлены только 400–500 дольщикам этого объекта в первом полугодии 2015 года.
История с Южным Тушино показала, что нужно искать универсальный механизм работы с дольщиками – и с подачи Москвы Минрегион издал вышеупомянутый приказ. Теперь посчитать дольщиков, которым государство считает себя обязанным, просто. Чтобы получить жилье от города, нужно попасть в реестр, а чтобы попасть в реестр, нужно соответствовать большому набору критериев. В результате, по словам Константина Тимофеева, в реестре сегодня числится всего 291 человек, инвестировавшие средства в строительство 11 жилых домов. А подавали документы для зачисления в этот список 700 человек с 38 объектов.
Столь жесткий подход со стороны государства побудил граждан требовать от застройщиков заключать с ними договоры о долевом участии, которые неплохо защищают права «физиков»-соинвесторов. И если в 2008 году в Москве было зарегистрировано всего 4545 таких договоров, то за истекшие месяцы 2014 года – уже 13,5 тыс., это 93% всех сделок соинвестирования.
Есть и другой легальный способ инвестирования личных средств в строительство квартир – жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), которых в городе 24. Однако из-за юридических нюансов ни один из этих ЖСК не может заключать договоры долевого участия, поэтому Москомстройинвест пристально следит за каждым.
На просторах столицы время от времени появляются и настоящие мошенники. Во всяком случае, именно такая статья в рамках заведенного уголовного дела может быть инкриминирована застройщику жилого комплекса «Ваниль» на Каширском шоссе. Собственно, никакого застройщика нет, как нет утвержденного проекта и разрешения на строительство. Но есть 82 миллиона рублей, собранных с граждан. «Мы обнаружили его несколько месяцев назад и информировали граждан через сайт, прессу, – рассказал господин Тимофеев. – Но даже после этого несколько человек заключили договоры на квартиры по цене менее миллиона рублей. За такие деньги купить жилье в Москве невозможно. Ипотеку им давали карманные банки, связанные с этим застройщиком».
Пожалуй, единственная неудача в деле защиты прав дольщиков, постигшая государство, – это страхование ответственности застройщика. С 1 января 2014 года действует поправка в закон о долевом участии, обязывающая застройщика, который привлекает средства граждан, приобретать специальный полис. Услугу по данному виду страхования по закону могут оказывать банки и страховые компании. А также общество взаимного страхования застройщиков. «Создание такого общества стало единственным решением проблемы, уже выдано 30 полисов. Ни банки, ни страховые компании не присоединились», – сказал «Московской перспективе» Константин Тимофеев.
