Жилье промышленного масштаба - Московская перспектива

Жилье промышленного масштаба

Жилье промышленного масштаба
Жилье промышленного масштаба
Инвесторы продолжают освоение территорий бывших предприятий

Отсутствие свободных площадок в ЦАО заставляет девелоперов браться за реконструкцию оставшихся промышленных зон: за последнее время было анонсировано сразу несколько проектов на территории округа. Большинство участков будут развиваться как многофункциональные пространства с преобладанием жилья. Эта концепция вписывается в градостроительную политику правительства Москвы, направленную на децентрализацию рабочих мест.

Сегодня в столице насчитывается 7,7 тыс. га промзон, а если учитывать так называемые квазипромышленные территории, включая транспортные и товарные дворы, то получится около 15 тыс. га. Конечно, в ЦАО процесс реорганизации таких площадок шел более активно, чем в других округах. Тем не менее около 400 га земли в центральной части города по-прежнему заняты предприятиями, складами и коммунальными объектами. При этом из 47 производств действующими являются только 12, или 26 процентов. Еще 30% площадей используются под арендный бизнес, а 40% представляют собой заброшенные здания и сооружения.

В подавляющем большинстве земельные участки промзон находятся в собственности города, а расположенная на них недвижимость принадлежит частным владельцам. Поэтому в области редевелопмента у города пока нет громких побед. Организовать процесс оказалось сложнее, чем это представлялось на первый взгляд. «Москомархитектура разработала проекты планировки, которые отвечают интересам города, но владельцы производств не всегда готовы их реализовывать», – сетует глава стройкомплекса Марат Хуснуллин. Особенно сложными оказались проекты с несколькими собственниками на стороне инвестора.

В качестве примера можно привести участок площадью 14 га на Лужнецкой набережной, попадающий в проект развития спорткомплекса «Лужники». Его занимает объединенная промзона завода «Гелиймаш» и АМНТК «Союз», специализирующегося на конструкторских разработках авиационных двигателей и газотурбинных установок. Сто-

личные власти хотели бы, чтобы эта территория развивалась по общему плану. В частности, были выполнены предпроектные проработки, предусматривающие сооружение 200 тыс. кв. метров площадей (преимущественно жилого назначения), и Дворца кинофестивалей кинорежиссера Никиты Михалкова, которому власти давно уже обещали обустроить площадку «у воды». Однако собственники предприятий не хотят участвовать в едином проекте реновации промзоны и настаивают на жестком межевании участка.

Оказалось, что гораздо проще чиновникам удалось договориться с единоличными владельцами производственной недвижимости. Особенно с теми из них, кто давно занимается девелопментом и активно сотрудничает с правительством Москвы. В частности, группа «Гута» в текущем году согласовала с горадминистрацией проекты планировки двух своих площадок в ЦАО: на Болотном острове, где размещается бывшая кондитерская фабрика «Красный Октябрь», и в Замоскворечье, на территории бывшей конфетной фабрики им. Марата. Оба участка будут развиваться как многофункциональные зоны с заменой офисных площадей на жилые. На фабрике «Красный Октябрь» предусматривается реконструкция существующей застройки с сохранением и реставрацией исторических зданий и новое строительство в объеме 127,6 тыс. кв. метров, в том числе 64 тыс. кв. метров жилья, 57,6 тыс. кв. метров объектов общественного назначения и 5,5 тыс. кв. метров промышленно-коммунальных объектов.

«Мы видим территорию завода «Красный Октябрь» прежде всего как общественную пешеходную зону, где будет и жилье, и много общественных функций культуры, досуга», – подчеркивает мэр Сергей Собянин. По словам главы Москомархитектуры Андрея Антипова, инвестор может приступить к реализации проекта планировки до конца 2013 года и полностью завершить строительство в 2016 году. По оценкам риелторов, жилье на «Красном Октябре» будет продаваться по 25–30 тыс. долларов за кв. метр.

Другой проект группы «Гута» – редевелопмент территории бывшей конфетной фабрики им Марата в Замоскворечье – был представлен Сергею Собянину летом нынешнего года. Первоначально инвестор планировал возвести на участке площадью 0,75 га административно-деловой комплекс площадью 30 тыс. кв. метров. Но эта концепция вступила в противоречие с принципами новой градостроительной политики. По итогам переговоров с чиновниками, группа «Гута» согласилась заменить административную функцию жилой и сохранить существующие параметры застройки. Сейчас на участке расположена усадьба площадью 2,4 тыс. кв. метров, которую планируется отреставрировать, а на месте фабричных корпусов построить элитный жилой комплекс на 48 квартир общей площадью 6,5 тыс. кв. метров и подземный гараж на 145 автомобилей. Высота жилого комплекса – 5 этажей. Инвестиции в проект составят примерно 60–70 млн долларов, к строительству планируется приступить в 2014 году.

Еще один перспективный проект на территории ЦАО – перестройка цехов бывшей тюлево-гардинной фабрики в Хамовниках, принадлежащей компании «Градтекс». При прежней администрации инвестор планировал возвести на участке площадью 1,66 га 63 тыс. кв. метров площадей, однако нынешние власти не утвердили эти параметры застройки, посчитав их завышенными. Новая концепция реновации промзоны на Саввинской набережной предусматривает сооружение трех жилых корпусов площадью 38 тыс. кв. метров, подземного паркинга на 286 машин и детского сада на 56 детей. Максимальная высота зданий составит 9 этажей, разрешенная плотность застройки 26 тыс. кв. метров на гектар.

Особенностью работы в Центральном округе является обязанность девелопера пройти не только ГЗК и рабочую группу Москомархитектуры, но и так называемую «сносную» комиссию. Даже если на территории промзоны нет исторически ценных построек (например, как на «Красном Октябре»), она сама в силу своего месторасположения может являться частью охранной территории. «Например, чтобы согласовать реновацию тюлево-гардинной фабрики, инвестору пришлось за собственный счет разработать проект корректировки охранной зоны № 122, в которую попадал его участок», – сообщил собеседник газеты в стройкомплексе. Сейчас на рассмотрении сносной комиссии находятся еще несколько аналогичных площадок. В частности, инвесторы третьей очереди МФК «Аврора Бизнес Парк» на Садовнической улице ожидают, когда чиновники утвердят снос оставшихся корпусов Краснохолмского камвольного комбината, мешающих реализации проекта. Уже известно, что на их месте компания Forum Properties рассчитывает возвести 50 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости, включая офисный центр площадью 10 тыс. кв. метров; гостиницу площадью 15 тыс. кв. метров; конгресс-центр площадью 5 тыс. кв. метров; фитнес-центр площадью 2 тыс. кв. метров; около 3 тыс. кв. метров торговых помещений и подземный паркинг на 450 машин. К освоению территории камвольного комбината (2,8 га) Forum Properties приступила более 10 лет назад, построив две очереди бизнес-центра класса «А» общей площадью 65,8 тыс. кв. метров. Однако финансовый кризис и смена столичных властей помешали девелоперу завершить этот проект. Как только компания получит все необходимые согласования в городских структурах, работы возобновятся. Срок строительства – 3 года.

Примечательно, что один из проектов реновации промзоны в ЦАО будет осуществляться за счет средств городского бюджета. Речь идет о застройке участка бывшего машиностроительного завода «Красная Пресня», куда город планирует переселить часть жителей квартала «Камушки». В 2014 году начнется строительство 6 жилых домов на 750 квартир общей площадью 75 тыс. кв. метров и двух встроенных детских садов на 90 и 75 мест. В Адресной инвестиционной программе на 2014–2016 годы на реновацию промзоны закладывается 6,5 млрд руб., жители «Камушек» должны справить новоселье в 2015 году.