Рынок принял долевое решение
Власти Москвы не ожидают резкого роста цен на жилье из-за поправок в 214-ФЗ о долевом строительстве, вступивших в силу с 1 июля. По оценкам властей, в городе создан большой задел новостроек, оформленных по старым правилам, поэтому в ближайшие год-два изменения в законодательстве не окажут существенного влияния на рынок. Всего в Москве с привлечением средств населения строится 531 объект, за последние семь лет граждане инвестировали в строительство жилья 3 трлн руб.
Поправки, вступившие в силу 1 июля 2018 года, касаются прежде всего размера собственных средств застройщика и обязательного банковского сопровождения. Закон требует, чтобы на расчетном счете, который должен быть единственным на момент подачи проектной декларации, находилось не менее 10% средств от общей стоимости проекта. А собственные расходы строительной компании (на банковское обслуживание, зарплаты сотрудникам, аренду, рекламу) также не превышали 10% от предполагаемого объема затрат. (В случае, если застройщик раскрывает консолидированную отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами, они могут быть увеличены до 20%.) Для рынка это болезненное ограничение – административные затраты в среднем составляют 20–30% от стоимости проекта.
В свою очередь, банки с 1 июля получили право отслеживать целевое назначение платежей по уже начатым жилищным стройкам, а по новым – останавливать расчеты при возникновении сомнений, что деньги идут туда, куда надо. Закон обязывает застройщиков открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Всего таких банков на данный момент 54 – все они соответствуют требованиям, указанным в постановлении правительства РФ от 29 июня 2018 года. «Эти требования весьма жесткие и основаны на серьезной проверке. Поэтому с застройщиками будут работать только надежные и финансово устойчивые структуры», – подчеркивает премьер-министр Дмитрий Медведев.
Поправки также вводят обязанность застройщика раскрывать информацию о составе и структуре своих учредителей, взаимосвязи между ними, а также о физических лицах, которые обладают не менее чем 5% акций компании. Все эти сведения должны передаваться в единую информационную систему жилищного строительства – наш.дом.рф. Много копий было сломано вокруг принципа «один застройщик – одно разрешение на строительство». В итоге законодатель немного смягчил свое требование: девелоперы, занимающиеся комплексным освоением территорий (КОТ), могут строить по нескольким разрешениям несколько домов. Главное, чтобы на каждое из них был открыт отдельный банковский счет.
Однако ключевой новеллой очередной редакции 214-ФЗ, безусловно, является постепенный переход к новой модели финансирования строительства жилья через эскроу-счета. С 1 июля 2018 года их использование при привлечении средств дольщиков будет носить добровольный характер, а с 1 июля 2019 года – обязательный. «Механизм проектного финансирования не отменяет само долевое строительство. ДДУ по-прежнему будут заключаться и оплачиваться в период строительства. Однако доступ к средствам дольщиков, аккумулированных на эскроу-счетах, застройщики получат только после завершения всех работ. А само строительство будет вестись на банковские кредиты», – поясняют эксперты. При этом деньги граждан на эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн руб. «Таким образом, наступит более комфортная работа и мы сбалансируем рынок. Надеюсь, что эти меры позволят в целом уйти от проблемы обманутых дольщиков и защитить интересы граждан», – полагает вице-премьер по строительству и ЖКХ Виталий Мутко.
По прогнозам московских чиновников, изменения в законодательстве приведут к дополнительному росту обращений девелоперов за разрешениями на строительство жилья – эта тенденция наблюдается в столице с начала 2018 года и теперь имеет все шансы продлиться до середины 2019-го. «Только за последние два месяца московские застройщики получили разрешение на строительство 6 млн кв. метров жилья. К концу года эта цифра может достичь 12 млн кв. метров», – говорит председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Наконец, еще одна часть поправок, вступивших в силу с 1 июля текущего года, связана с деятельностью Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. «Изменения в закон о банкротстве, в Земельный кодекс позволят нам завершить процедуру и закрыть проблемные дома, которые еще сохранились в России. Они дают больше полномочий субъектам Российской Федерации распоряжаться землей, решать вопросы банкротства вместе с фондом, чтобы мы могли решить те проблемы, которые у нас накопились», – поясняет Мутко. Поправки наделяют фонд полномочиями по финансированию завершения строительства проблемных объектов, а также обеспечивают возможность передачи застройщикам, принявшим на себя обязательство по достройке, земельных участков в аренду без проведения торгов на основании распоряжения глав регионов. По словам Константина Тимофеева, в Москве сейчас зарегистрирован 31 проблемный объект, по 25 строительство будет завершено, по остальным готовится документация. Недавно были финализированы решения о достройке силами города трех крупнейших долгостроев – ЖК «Царицыно», «Терлецкий парк» и «Академ-палас».
По словам Константина Тимофеева, в Москве сейчас зарегистрирован 31 проблемный объект, по 25 строительство будет завершено, по остальным готовится документация. Недавно были финализированы решения о достройке силами города и за счет средств бюджета трех крупнейших долгостроев – ЖК «Царицыно», «Терлецкий парк» и «Академ-палас». Глава Москомстройинвеста считает, что поскольку в ближайшей перспективе нагрузка на Фонд защиты прав дольщиков возрастет (объекты, полностью защищенные эскроу-счетами, станут реальностью не раньше 2024 года), уместно подумать об увеличении взносов застройщиков с 1,2% от стоимости ДДУ до 6–7%.
Константин Тимофеев,
председатель Москомстройинвеста<.strong>
Существующая сегодня величина отчислений в Компенсационный фонд несоразмерна риску участников, который он должен покрывать. В настоящее время законом установлен единый фиксированный размер отчислений для всех застройщиков – 1,2 % от цены ДДУ. Соразмерная плата аналогична стоимости страховки, которую в свое время называли банки, – в 6–7%. Только тогда в случае банкротства застройщика фонд позволит гражданам получить либо компенсационные выплаты, либо жилье, достроенное за счет средств фонда. Вместе с тем закон предусматривает порядок расчета компенсационных выплат обманутым дольщикам с учетом максимальной площади объекта по ДДУ в размере 120 кв. метров, умноженных на среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра на момент покупки жилья.
