Проект дом-2
Редевелопмент уже застроенных территорий и изменение формата объектов недвижимости в зависимости от текущего спроса становится одной из основных тенденций в европейском девелопменте. Приживется ли в России и в Москве в частности явление, которое стремительно набирает обороты за рубежом?
Не секрет, что дефицит жилья отмечается не только в России, но и в Европе. Проблема нехватки площадей обострилась в Евросоюзе после объявления политики «открытых дверей» для мигрантов из стран третьего мира и развивающихся регионов. Социальные программы не могут решить всех проблем, к тому же для нового строительства не хватает свободных земель.
Все это привело к тому, что в последние годы проекты реконструкции и приспособления старых, неиспользуемых или исторических зданий под современное применение появляются все чаще и чаще. Наиболее показательна динамика объема таких проектов на рынке недвижимости в Великобритании. С начала века население Соединенного Королевства растет в два раза быстрее, чем в среднем по Евросоюзу. Несмотря на то что каждый год в Британии вводится около 100 тысяч лотов, в последние годы наблюдается дефицит новой жилой недвижимости.
Англичане активно превращают бывшие офисные и производственные здания в жилые помещения, тем самым пытаясь удовлетворить спрос. Как правило, реконструкция старых сооружений проводится в тех районах и кварталах, где сохранились исторические объекты, которые еще не вовлечены в хозяйственный оборот.
Как пояснил партнер компании Regency Project Management Данило Лацманович, для этих целей привлекаются инвесторы, которые могут рассчитывать на достаточно высокую доходность.
Одним из удачных примеров можно назвать редевелопмент двух офисных сооружений в апартаменты в городе Слау. Это крупный населенный пункт в пригороде Лондона с населением порядка 160 тыс. человек. При этом дорога до вокзала Паддингтон в центре агломерации на электричке занимает всего 18 минут. В первую очередь город известен благодаря своему индустриальному парку, где расположены многочисленные штаб-квартиры ведущих IT-компаний. В рамках проекта здесь было реконструировано трехэтажное офисное здание и пристроен новый корпус. Теперь это многоквартирный дом на 30 семей. Срок реализации проекта благодаря использованным технологиям блочного строительства составил 29 месяцев. Общая стоимость реализации проекта – 6,9 млн фунтов, а фактическая доходность после всех налогов и вычетов – 23%.
Еще один комплекс апартаментов откроют после реконструкции в здании XV века в городе Итоне. За семь веков в этом сооружении были и паб, и чайная, и мясная лавка. Теперь в его стенах появятся четыре двухэтажных таунхауса, одна трехкомнатная квартира и два торговых помещения.
В России, к сожалению, таких проектов пока мало. Это объясняется прежде всего наличием у инвесторов значительного банка жилых проектов на пустующих и свободных землях. Они способны удовлетворить спрос платежеспособного населения и не требуют таких гигантских затрат на строительные работы со стороны девелоперов, как при реконструкции старых строений, тем более в условиях плотной городской ткани.
Настоящий шанс проекты редевелопмента могут получить в центральной части Москвы, где мало места для нового строительства, но при этом ощущается дефицит жилья, а также в рамках программы развития малых и исторических городов в России. Недавно под эгидой Министерства строительства РФ стартовала программа создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях. Создание туристических центров притяжения может привести к появлению новых проектов реконструкции и приспособления зданий, открытию новых отелей, хостелов и апартаментов.
