Вот это номер - Московская перспектива

Вот это номер

Вот это номер
Вот это номер
В Москве исторические особняки могут стать доходными домами

Историческая усадьба в Потаповском переулке столицы, известная как палаты Гурьевых, может стать современным доходным домом, полагают эксперты. Здание конца XVII века выставлено на открытый аукцион с начальной ценой 307,6 млн рублей. Будущему владельцу предстоит выполнить реконструкцию и реставрацию сооружения, после чего приспособить под современное использование. При этом рынок арендного жилья в Москве формируется достаточно медленно, несмотря на огромный спрос. Для его удовлетворения значительный резерв специалисты видят в том числе и в исторических зданиях.

Усадьба пойдет в доход
Палаты Гурьевых расположены рядом со станцией метро «Чистые пруды» по адресу Потаповский переулок, дом 6, строение 1. Усадьба является объектом культурного наследия регионального значения и представляет собой пятиэтажное кирпичное здание площадью более 4,4 тыс. кв. метров. Объект имеет свободное назначение и не обременен правами третьих лиц, но перед началом эксплуатации будущий инвестор должен привести здание в порядок и в будущем поддерживать его в надлежащем состоянии.
Это вторая попытка городских властей реализовать актив с торгов. Первую предприняли еще в 2016 году. Тогда не нашлось желающих купить дом с начальной стоимостью более 600 млн рублей. «Эксперты провели переоценку актива. Будущий инвестор, ставший победителем аукциона, получит возможность приобрести историческое здание в самом центре Москвы по сниженной цене – 307,6 млн рублей. Конечно, при условии, если не развернется конкурентная борьба, что тоже не исключено», – сказал руководитель департамента города Москвы по конкурентной политике Геннадий Дёгтев.
Сегодня городская усадьба находится в неудовлетворительном состоянии, ее износ составляет 56%. «В 2009 году на объекте произошел пожар. В результате тушения водой было пролито несколько этажей здания, в том числе бывшая квартира Абрикосовых. Помещения требуют серьезной реставрации», – рассказал руководитель департамента культурного наследия города Москвы Алексей Емельянов. Заявки на участие принимаются до 24 апреля 2018 года.

«В здании в Потаповском переулке наиболее выгодным и интересным для инвестора станет вариант его использования в качестве доходного дома. На сегодняшний день в Москве есть активный спрос на доходные дома, а вот качественное предложение практически отсутствует. Эта ниша фактически не занята, а такие здания, как дом в Потаповском переулке, идеально подходят под это функциональное использование», – считает директор департамента по работе с девелоперами Savills Александра Синилова.

До 1917 года доходные дома в Москве составляли до 40% жилья. В советские годы от такой практики ушли и вернулись к ней лишь спустя десятилетие после перестройки. В 2000-х годах мэрия Москвы решила строить арендное жилье, а в 2003-м первый (и единственный) современный доходный дом был введен в эксплуатацию.

«Время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли», – отметил гендиректор ГК Stroytech Юрий Волков. При этом использование исторических зданий в качестве арендного жилья имеет свои перспективы. «Инвестор не вкладывает значительные средства в строительство, а срок окупаемости реставрационных работ гораздо короче. Большой плюс в том, что исторические здания располагаются в центре города, где есть высокий платежеспособный спрос», – считает он.

Спрос без предложения
Что касается самого строительства доходных домов, то в него инвесторы не очень охотно вкладывают средства. В Москве сегодня реализуется только несколько подобных проектов. Чаще всего смешанные – основная часть помещений на продажу, остальное – в аренду. Например, на рынке представлены апартаменты в проектах «Ханой» на пересечении МКАД и Ярославки, Ye’s в Митине и в районе станции метро «Ботанический сад» и некоторые другие.
Проекты создания доходных домов, считают эксперты, должны реализовываться либо государственными структурами, либо на принципах государственно-частного партнерства. Арифметика простая: чтобы построить доходный дом на выгодных условиях, инвестор должен получить площадку без обременений, с дорогами и коммуникациями, чтобы осталось лишь возвести коробку, выполнить отделку и оборудовать мебелью и техникой. «В этом случае сроки окупаемости (с момента заселения) составят минимум 5–7 лет, а если строить с обременениями, то речь идет о 10 годах и более, в зависимости от локации и иных условий», – считает Волков. Разумеется, вкладывать такие длинные деньги девелоперы не готовы. Плюс низкая доходность – проще положить средства на депозит и вообще ничего не делать. «Мы проанализировали обычную модель: взяли участок площадью 20 тыс. кв. метров и посмотрели, что будет, если построить на нем арендное жилье и жилье на продажу. Доход по жилью даже на падающем рынке можно будет получить через 4 года, а по аренде только через 17 лет», – рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова.
Поэтому, как считают эксперты, для возведения доходных домов инвесторы должны получить максимум преференций от государства. Кроме того, это освобождение или послабление налоговой нагрузки, бесплатное подключение к инженерии, создание улично-дорожной сети за счет города и др.
При этом спрос на арендное жилье огромен. «Уже сейчас
4 млн семей в России арендуют жилье. Это 150 млн кв. метров, или почти 4% жилищного фонда. Квартиры часто снимают без договоров, в обход бюджета. Права арендаторов по таким договорам не защищены», – сообщила управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова. Согласно данным, которые приводит ВЦИОМ, из 23 млн семей в России, которые хотят улучшить жилищные условия, более трети готовы рассматривать вариант с арендой квартиры или апартаментов.
В прошлом году АИЖК объявило о реализации проекта по предоставлению арендного жилья в проекте «Лайне» на Ходынском поле рядом с новой станцией метро «ЦСКА» Большой кольцевой линии. Предварительное бронирование апартаментов началось в марте прошлого года, открытие состоялось в июле, а в середине сентября все апартаменты были сданы в аренду. При этом около трети лотов забронировали даже еще до их просмотра.

А как у них
Строительство доходных домов – это обычная международная практика. В европейских городах и США подавляющее большинство квартир именно арендуется, а не выкупается. А в некоторых крупных городах, например, в Берлине, в найме находится порядка 80–85% жилого фонда. В Нью-Йорке – 75–80%. В других странах доля ниже, но все равно высокая и составляет примерно половину от общего количества жилых метров. В России ситуация пока противоположная – порядка 85% жилья находится в собственности. При этом в нашей стране происходит смена поколений, молодые люди, рожденные в 1990-х, уже редко покупают жилье. Молодежь предпочитает не копить на первый взнос по ипотеке и потом всю сознательную жизнь выкупать «однушку» у банка, а реализовывать свои мечты уже сейчас, при этом жить там, где хочется, в достойной обстановке.