Новая глава арбатских «книжек»
Столичные власти решили продать принадлежащие им дома-книжки на Новом Арбате, обязав новых собственников реконструировать здания под гостиницы, в которых смогут разместиться гости чемпионата мира по футболу в 2018 году. Эксперты предупреждают, что затея удастся только в том случае, если инвесторам разрешат делать не обычные отели, а жилые апартаменты, подлежащие продаже после проведения чемпионата. В таком случае город сможет выручить за высотки 15 млрд рублей.
В департаменте городского имущества уточнили, что из четырех домов-книжек правительству Москвы в настоящее время принадлежат три. (Дом № 19 является федеральной собственностью и занят аппаратом Совета Федерации РФ.) Дома № № 11, 15 и 21 еще при прежней горадминистрации были переданы ОАО «Обновление Нового Арбата» для реализации одноименного проекта. В 2008 году тогдашний мэр Москвы Юрий Лужков подписал документ о переустройстве правительственной магистрали. Строителям была поставлена задача на протяжении всей улицы Новый Арбат построить подземный тоннель для движения по нему автотранспорта и организовать под землей парковки для офисных центров. Предполагалось, что новая магистраль протяженностью 1,2 км будет иметь лучшую пропускную способность и избавит центр города от пробок в часы пик. Сверху над тоннелем, по планам городских властей, должна была появиться зеленая прогулочная зона по типу Бульварного кольца.
Но амбициозному проекту не суждено было воплотиться в жизнь. (Говорят, что против высказалась могущественная ФСО, посчитавшая небезопасным передвижение президентского и правительственного кортежей под землей.) Обновление Нового Арбата ограничилось реконструкцией только одной «книжки» (дом № 21), в которой за счет средств, собранных с арендаторов, провели замену фасадов и перепланировку внутренних помещений. Сейчас офисы в этом здании сдаются по 27 тыс. рублей за кв. метр в год. В двух других – за 16 тыс. рублей в год. По данным ОАО «Обновление Арбата», арендаторам в доме № 21 предоставляется круглосуточная охрана; система кондиционирования; выделенные интернет-сеть и так называемая развитая инфраструктура, включающая в том числе ресторан, кафе, SPA-салон и платную парковку. Часть помещений во всех высотках комплекса занимают структуры правительства Москвы (в частности, департамент природопользования).
«Идея продать здания появилась в ходе «мозгового штурма» по поиску дополнительных источников пополнения городского бюджета, – рассказал «Мос-
ковской перспективе» представитель горадминистрации. – Не секрет, что доля налога на прибыль в структуре доходов падает. А сформированная программа приватизации не выполняется даже наполовину, притом что потребности столицы в деньгах растут». Руководство земельно-имущественного комплекса решило, что «книжки» на Новом Арбате являются перспективным активом, на который могут «клюнуть» инвесторы. После чего предложение было представлено градоначальнику.
В интервью телеканалу «Москва 24» Сергей Собянин сообщил, что городские власти рассматривают проект реконструкции «книжек» под гостиницы в рамках подготовки к чемпионату мира по футболу, который пройдет в столице в 2018 году. При этом мэр пообещал, что их арендаторы не останутся без помещений. На прошлой неделе глава департамента городского имущества Владимир Ефимов уточнил, что реконструкцией будут заниматься девелоперы: до конца лета дома 11, 15 и 21 планируется выставить на продажу с обременением перестроить их под гостиницы. Кроме того, новым собственникам, по всей видимости, придется заниматься «расселением» нынешних арендаторов. «Мэрия подберет помещения только для своих структур и подведомственных им организаций», – говорит источник в горадминистрации. По его словам, ориентировочные условия продажи станут известны через две недели, после чего чиновники проведут роад-шоу, чтобы выяснить, интересны ли их предложения девелоперам.
Эксперты со своей стороны отмечают, что проект заключает в себе несколько рисков. Во-первых, это «длинные сроки» окупаемости гостиниц. «Возврат инвестиций для таких объектов – около 10 лет», – говорит директор департамента оценки S.A. Ricci Яна Кузина. По ее мнению, инвесторы вряд ли захотят создавать на Новом Арбате гостиницу меньше «4 звезд», ориентируясь на находящиеся по соседству «Лотте Плазу» и «Мариотт». Но нужны ли в одном месте гостиницы одного класса в таком количестве? И как это решит проблему расселения гостей футбольного мундиаля, которым в первую очередь нужны двух- и трехзвездочные отели?
Согласно требованиям Международной федерации футбола (ФИФА), город-организатор финала чемпионата мира должен располагать почти 12,8 тыс. номеров категории «3–5 звезд» для размещения команд и официальных гостей мундиаля, а также 17 тыс. номеров категории «2 звезды» и выше для размещения болельщиков. В компании Knight Frank утверждают, что даже существующего номерного фонда Москвы достаточно, чтобы закрыть эти потребности. Проблема заключается в том, что в столице наблюдается перевес отелей высокой ценовой категории: на «4–5 звезд» приходится более 50% от общего числа номеров. Тогда как более дешевые гостиницы морально устарели и не соответствуют требованиям ФИФА. «Стоимость размещения в отечественных гостиницах – по сравнению со стоимостью размещения в отелях в других странах – довольно высокая, а качество номерного фонда далеко не всегда соответствует этой цене», – отмечают аналитики. По мнению Яны Кузиной, чтобы инвесторы согласились открыть в «книжке» на Новом Арбате трехзвездочную гостиницу, город должен предоставить им значительные льготы. «Налоговые, а также льготные ставки на пользование коммуникациями и гарантию на кредит, что позволило бы договориться с банком о более выгодных условиях», – перечисляет председатель совета директоров АКГ «Градиент Альфа» Павел Гагарин. – К тому же Новый Арбат – не самое лучшее место в городе для гостиницы». Тем не менее, по расчетам господина Гагарина, город мог бы продать дома-книжки по 250 тыс. рублей за 1 кв. метр, выручив таким образом 15 млрд рублей.
Сделать проект реконструкции административных зданий более привлекательным и менее рискованным для инвесторов можно за счет их превращения в многофункциональные комплексы с жилыми помещениями. После окончания чемпионата гостиничные номера в таких МФК трансформируются в жилые апартаменты, которые с учетом их месторасположения застройщики смогут быстро продать по хорошей цене. «Такое решение поможет не только избежать создания неиспользуемой инфраструктуры, но и окупит затраты на реконструкцию», – подчеркивают специалисты кафедры экономического анализа организаций и рынков НИУ «Высшая школа экономики».
УНИКАЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС
В 2017 году улица Новый Арбат отметит свое 50-летие. Когда-то ее называли «вставной челюстью» Москвы, а здания-книжки – «зубами», выросшими посреди низкорослой исторической застройки. Но с появлением «Москва-Сити» и других современных высоток эта характеристика стала анахронизмом. В Москомархитектуре напоминают, что ансамбль административных зданий вдоль Нового Арбата сооружался в 1962–1968 годах по проекту архитекторов М. Посохина, Г. Макаревича, Б. Тхора и ряда других. Его появление было связано с реализацией Генплана 1935 года, породившего значительные градостроительные преобразования и полностью изменившего облик центральной части столицы. Четыре здания объединены двухэтажным застекленным стилобатом длиной 850 метров, где располагаются магазины, кафе и рестораны. Подземных паркингов под ними нет, зато есть тоннели длиной около 1000 и шириной 9 метров, по которым осуществляется снабжение «книжек». Со стороны двора каждая высотка имеет четырехэтажную пристройку с конференц-залами и столовыми. Ансамбль зданий Нового Арбата считается уникальным градостроительным комплексом и, как и все аналогичные сооружения, обслуживается ГУПом по эксплуатации высотных административных и жилых домов (ГУП ЭВАЖД).
