Ипотека – не затея для богатых
В 1998 году был принят закон «Об ипотеке». За два десятилетия ипотечное кредитование своего развития переживало и фазы полного штиля, и фазы взрывного роста. Ранее этот инструмент воспринимался как малопригодный для реальной жизни. Многие раскупали квартиры в ажиотажном режиме, принося на сделки чемоданы наличных, а те, кто нуждался в займах, мало соответствовали представлениям финансовых учреждений о достойных кредиторах. Сегодня картина изменилась до неузнаваемости.
Проценты на начальном этапе были привлекательными исключительно для банков, со стороны обычного населения пойти на такие условия могли разве что «камикадзе». Понятно, что вхождение ипотеки в практику проходило бы быстрее, если бы не многочисленные кризисы. Если в 1998 году было выдано 150 ипотечных сертификатов, и это считалось хорошим результатом, то в 1999 году таких сертификатов было всего 17. Первые процентные ставки по ипотеке фиксировались на уровне 35%, а кредиты были только долларовыми.
Поначалу, и достаточно долго, ипотеку воспринимали вообще как затею для богатых. Им это могло быть выгодно: деньги на жилье можно было взять под очень высокие проценты у банка, но зато не тратить те, что вложены в бизнес. Потом заемщики старались быстро вернуть кредит, чтобы снизить убытки от выплаты высоких процентов. Российская ипотека и сейчас отличается от западной: если берут ее на срок до 20 лет, то рассчитываются обычно за 5–7 лет. Случаев невыплат по кредитам мало. В этом смысле российский заемщик считается надежным и законопослушным. По данным банкиров, просроченными считаются всего 2,3% кредитов от общего числа выданных. Это очень низкий показатель.
В зачаточном состоянии ипотека просуществовала до 2005 года, когда была принята новая редакция Жилищного кодекса. Постепенно она стала превращаться в главный инструмент продаж, восприниматься как спасительница отрасли. От 22 до 70% объемов продаж по разным объектам новостроек сегодня реализуется с помощью кредитов. Годом взрывного роста считается 2014-й.
Прошлый год можно считать успешным, населению было выдано 1,1 млн ипотечных кредитов на сумму около 2 трлн руб. Этот показатель удивителен и ценен еще и тем, что ипотека выдавалась без какой-либо господдержки, без государственной программы субсидирования процентной ставки. Показатели 2016-го были примерно на 30% ниже по числу кредитов и почти на 40% в деньгах, подчеркивает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АО «АИЖК». Достижением 2017-го, отметил он на конференции «Трансформация рынка недвижимости и ипотечного кредитования. 20 лет спустя», считается падение процентных ставок. Если в начале года они находились на отметке 13–13,5%, то к концу года опустились до 9%. Специалисты считают, что это сделало ипотеку доступной для 40% российских семей. Параллельно с этим у многих банков появились программы рефинансирования, что, конечно, помогает снизить финансовую нагрузку на заемщиков. Эксперт уверен, что портфель кредитов, которые были выданы банками под высокие проценты, постепенно будет рефинансирован. Вопрос только в том, как это будет происходить: банки будут рефинансировать портфели друг друга или крупные банки будут изменять условия по кредитам на своем балансе.
По прогнозу господина Гольд-
берга, общий портфель выданных кредитов в 2018 году составит 3,5 млрд руб. Рост их числа, полагают эксперты, достигнет 20%.
Сегодня 20% портфеля приходится на займы по договорам ДДУ: таким образом банки участвуют в финансировании нового строительства. Важным показателем 2017 года года считается еще и то, что при стабильности цен и их снижении граждане смогли покупать жилье большей площади. На вторичном рынке происходило примерно то же, разве что рост числа сделок с привлечением кредитов был еще более активным.
Мария Дормостук, начальник отдела реализации программ и приоритетных проектов по обеспечению дос-
тупным жильем Министерства строительства РФ, напомнила, что в соответствии с программой развития жилищного строительства до 2025 года доступность ипотеки для населения должна превысить 50%, в силу чего обеспеченность жителей «квадратами» возрастет с 20 кв. метров до 25 кв. метров.
Аналитики, принимавшие участие в конференции, уверены, что развитие ипотеки, кроме снижения ставок до европейских (и это уже не кажется полной утопией), должно идти в плоскости ускорения проведения процедур, стремления сделать их комфортными и прозрачными. Если ранее процесс получения кредита был фактором стресса, то сейчас все должно уйти в зону комфорта. Способствовать этому будет введение инструментов цифровой экономики.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления «Абсолют Банк»:
Стоит разделять первичные выдачи ипотеки и рефинансирование. Рефинансирование не добавляет рынку никакой ценности. Оно влияет только на стоимость кредита для физических лиц, потому что ставка ниже 10% для них психологически комфортна, даже скептики начинают при этом рассматривать возможность ипотеки. Но из-за объединения в статистике этих двух процессов мы говорим о галопирующем росте ипотеки, которого в реальности не произошло. Доля рефинансирования в выдачах составляет около 15%, по нашей оценке. Поэтому ипотечного «пузыря» на российском рынке бояться не надо, никакого неестественного роста нет.
Сергей Калинин, директор департамента развития ипотечного бизнеса АКБ «Российский капитал»:
В ипотеку заходят все более консервативные сегменты заемщиков и молодежь. Поэтому в 2018 году рынок совершенно точно вырастет. Кроме того, с 1 января 2018 года начала действовать программа «Ипотека 6%», в рамках которой субсидируется процентная ставка по ипотечным кредитам для семей с детьми. Непременным условием льготного кредитования является рождение второго или третьего ребенка в период действия программы – с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Но данную меру надо рассматривать как часть демографического пакета, а не как часть пакета по стимулированию ипотеки. Государство предоставляет льготные условия семье, чтобы ипотечная нагрузка не была слишком большой, а освободившихся средств хватило бы на второго или третьего ребенка. Произойдет определенный приток заемщиков этой категории, но он не будет слишком большим.
